DEFICIENCIAS CONSTRUCTIVAS EN EDIFICIOS

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Es habitual que la promotora propicie la convocatoria de la primera Junta (la llamada Junta de Constitución) con una administración de SU confianza que frecuentemente es aceptada por los nuevos propietarios como 1ª Administración… hasta que se percatan (muchas veces demasiado tarde) de que ésta defiende los intereses de la promotora (que le puede propiciar otras oportunidades de negocio en otras fincas), en vez de los intereses de los vecinos.

Para dar orientación respecto a Reclamación de Patologías Constructivas, como mínimo es necesario saber:

Fecha de certificación final de obra, informes del estado de las instalaciones por empresas y profesionales cualificados. Si se ha construido mediante promotora, cooperativa, organismo público, etc. Si se han cursado reclamaciones fehacientes a los intervinientes constructivos, si ya se ha hecho informe pericial, si se ha presentado, o no, demanda judicial, etc.

Para cada edificio es ventajoso que la Comunidad contraste y seleccione (frecuentemente por separado, pero con colaboraciones exitosas previas si es posible) distintos despachos de arquitectura y de abogados, ajenos a la Administración que deberá «controlar de cerca» la labor de todos y velar por los intereses de los comuneros, no de profesionales con los que pudiera tener «algún otro tipo de interés».

ES FUNDAMENTAL QUE LA ADMINISTRACION NO TENGA INTERESES CON TERCEROS NI COBRE COMISIONES. Lo contrario generará situaciones de conflicto de intereses y opacidad de gestión.

El Código Civil (articulo 1591), establecía genéricamente el periodo de garantía en 10 años para reclamar los daños, sin embargo con la entrada en vigor de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), la mayoría de los defectos constructivos están garantizados SOLO 3 AÑOS.

Por otro lado, es relevante lo contenido en la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

En lo referido a las comunidades de propietarios esta reforma afecta a la Ley de Propiedad Horizontal en lo referente al plazo de prescripción de las obligaciones que los propietarios y las comunidades de propietarios tienen establecidas con terceros a través de un contrato, pasando dicho plazo de prescripción de 15 a 5 AÑOS.

En base a lo anterior, la contratación de un servicio, cualquier relación contractual que nazca entre propietarios, relaciones contractuales de propietarios o la comunidad con aseguradoras tendrá un plazo de reclamación del cumplimiento de lo acordado de 5 AÑOS, es decir, que quedan sujetas a este plazo todas las obligaciones contractuales, siempre que exista un vínculo jurídico del cual nazca una obligación legal cuya efectividad no tenga un plazo especial de prescripción.

Referente a las reclamaciones por daños producidas por elementos comunes a propietarios particulares o por éstos a la comunidad, se rigen y quedan afectadas por el plazo de prescripción por responsabilidad extracontractual de UN AÑO.

Las reclamaciones que puedan surgir por parte de los propietarios o la comunidad de propietarios frente a las promotoras se seguirán rigiendo por los plazos previstos en la Ley de la Ordenación de la Edificación. En la actualidad, sin embargo, gran parte de estas reclamaciones vienen realizándose por incumplimiento del contrato al ser mayor el plazo que en el caso de la LOE. En estos supuestos también se verá reducido el plazo de reclamación de 15 a 5 AÑOS.

Para las reclamaciones que ya hayan comenzado antes de la entrada en vigor de la reforma, se pueden producir dos situaciones: para las acciones que hayan comenzado hace 10 años o menos, el plazo de prescripción de las mismas será de 5 años adicionales desde el día 7 de octubre (fecha de entrada en vigor de la comentada Ley); y para las acciones que hayan empezado hace más de 10 años, el plazo de prescripción de las mismas finalizará, como máximo, dentro de 5 años, pudiendo finalizar antes.

Si en su comunidad de propietarios deciden reclamar deficiencias constructivas, SOLUFINCAS les asesora con experiencia y resultados.