Tal vez al momento de elegir donde vivir, ya sea en alquiler o comprando vivienda propia, todos tengamos un criterio en común: comodidad. La comodidad implica vivir a gusto, pero sucede que en una comunidad de propietarios todos quieren vivir a gusto siguiendo con sus hábitos y costumbres, su comportamiento y su propia manera de relacionarse con otras personas, pero, como todos somos diferentes, es normal que surjan desacuerdos, roces, enemistades y distanciamientos, entonces ¿Cómo resolver esos desacuerdos? La respuesta es: con leyes.
Finalmente el objetivo de las leyes es organizar las actividades y regular el comportamiento de las personas y las situaciones por las que atraviesas, también regulan el funcionamiento de entidades o instituciones como escuelas, hospitales, registro civil, poderes del estado y organismos de gobierno, así que es normal que también existan leyes para regular las comunidades de propietarios y como no, si es que es natural que siempre existan conflictos entre un grupo de personas que convive juntas, aun si cada una tiene un espacio privado hay zonas comunes que se deben compartir, cuidar y mantener.
La comunidad de vecinos y sus leyes están reguladas principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal, la cual establece las normas básicas para la convivencia y administración de los inmuebles.
Sin más preámbulo, la ley que regula las comunidades de propietarios es la Ley de Propiedad Horizontal. En el presente artículo explicaremos que es esta ley, un contexto histórico de la misma y además haremos mención de otro tipo de normas que también son de obligatorio cumplimiento y que están autorizadas por la misma Ley de Propiedad Horizontal, como por ejemplo los estatutos de régimen interior o los títulos constituyentes de la propiedad.
¿Qué es la ley de Propiedad Horizontal (LPH)?
La Ley de Propiedad Horizontal, (LPH) es la norma que aplica y será de obligatorio cumplimiento en las comunidades de propietarios en determinadas situaciones, será de obligatoria aplicación tal como lo estipula también la Ley 49/1960 de 21 de Julio… Al igual que cualquier otra ley, esta regula las relaciones, los derechos y obligaciones de los propietarios y por extensión de sus inquilinos ya que también se regulan algunos aspectos del comportamiento entre quienes habitan en la propiedad.
La LPH también desarrolla el artículo 396 del Código Civil, en el que se establece cual es el alcance de la misma en la legislación de nuestro país.
Otra manera de definir la LPH es de una forma muy técnica, es decir, el concepto jurídico que abarca el grupo de inmuebles privados pertenecientes a un mismo edificio, definido en el artículo 396 del Código Civil como “diferentes pisos o locales de un edificio o partes de ellos” …
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”.
En síntesis, la legislación vigente para las comunidades de propietarios es:
- Código civil: de aplicación directa el artículo 396.
- Ley 49/1960: El BOE número 176 de 23 de julio de 1960 entre sus páginas 10299 a 10303.
- Ley de Propiedad Horizontal: conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.
- Título constitutivo: Escritura a través de la cual se formaliza la propiedad horizontal. Deberá contener de la manera más precisa posible la descripción del edificio en su conjunto, datos registrales, títulos de propiedad del terreno, linderos, superficie, descripción de todos los servicios, instalaciones y elementos comunes que cuente el edificio, es decir, ascensores, calefacción, jardines, pistas deportivas, etc. Esta información dará luces claras para saber cuál es el adecuado uso que se le debe dar a cada elemento ya sea común o privativo (está claro que no se le dará el mismo uso a una oficina que a un loft o apartaestudio).
- Estatutos de régimen interior: también conocidos como Normas de régimen interno o Normas de convivencia. Son derechos y obligaciones, restricciones o prohibiciones que, algunas veces pueden estar contemplados en el titulo constitutivo o que pueden ser construidas y aprobadas en conjunto entre los mismos propietarios de la comunidad en junta de vecinos.
Modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal
En un contexto, donde España en los años 60 estaba en pleno desarrollo urbanístico, sumado al aumento de la población y el aumento de los edificios y viviendas plurifamiliares frente a las unifamiliares, se promulga la LPH para proveer de instrumentos legislativos a la realidad existente del país. La Ley de Propiedad Horizontal o LPH fue publicada el 21 de julio de 1960 con el objetivo de “lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital […] menos cuantiosa y más asequible a todos”.
En el transcurso del tiempo el texto de la LPH ha sufrido modificaciones varias para poderse ajustar a la nueva realidad del país. En su totalidad, esta ley ha sufrido nueve modificaciones o reformas.
REFORMA DE 1999:
La más importante de estas reformas, fue la modificación del 08/04/1999 consecuencia de una Iniciativa Legislativa Popular que se llevó al Congreso de los Diputados con más de 832.000 firmas que la respaldaban.
La reforma de 1999 reunía las propuestas del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y su principal modificación tenía que ver con las deudas comunitarias, o lo que hoy día conocemos como “vecinos morosos”:
- Reducir a dos meses el que se pudiera tramitar la reclamación judicial de deudas comunitarias, en lugar de dos años.
- Establecer que los vecinos morosos o deudores no pudieran votar en las juntas de propietarios e impugnar sus decisiones.
- Limitaciones en el caso de que existan vecinos molestos.
- Cambios en lo referente al sistema para adoptar acuerdos en la junta de propietarios: a partir de 1999, se necesita unanimidad para poder modificar los estatutos de la comunidad o títulos constitutivos.
- Creación de un fondo de reserva.
REFORMA DE 2013:
La reforma de 2013 de la Ley de Propiedad Horizontal no fue exactamente una modificación de este texto, sino un conjunto de cambios colaterales a la aprobación de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas del 26 de junio.
Lo destacable de esta reforma es:
- Cuando una vivienda endeudada con la comunidad cambiase de propietario, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de las deudas pendientes hasta tres años, por tanto, se establece una ampliación del período de Afectación Real a tres años.
- Modificación en el régimen de mayorías para facilitar las obras de rehabilitación.
REFORMA DE 2021 (LEY 10/2022 DEL 14 DE JUNIO):
Debido al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, se han establecido disposiciones sobre la rehabilitación de las comunidades de propietarios enfocadas a la mejora de la eficiencia de energía del edificio o a poder implantar fuentes de energía renovable de uso común, para ellos se establecerá un régimen de mayoría simple para la ejecución de dichas obras, así como para poder solicitar ayudas y financiación para poderlas llevar a cabo.
Se crea también una línea de avales para la cobertura de forma parcial que correrá por cuenta del estado, financiando las obras de rehabilitación que sean para la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda.
REFORMA INTEGRAL DE LA LPH:
No obstante, a pesar de todas estas reformas, desde el sector del derecho se denuncia el hecho de que las reformas que ha habido y que han actualizado la Ley de Propiedad Horizontal, se han quedado cortas y en ocasiones, la normativa vigente sobre propiedad horizontal llega a ocasionar conflictos y problemas de interpretación en lugar de solucionar los problemas.
Debido a esto, se demanda el que se realice una reforma integral de la LPH en la que exista una modificación en profundidad del texto para poder responder a todos los conflictos y problemas que existen entre copropietarios.
¿Cuándo es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal en las comunidades?
El artículo 2 de la LPH lo expone claramente:
Esta Ley será de aplicación:
- A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5:
“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”.
- A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
- A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
- A las subcomunidades, entendiendo por tales, las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
- A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
- Siempre que haya elementos comunes en el edificio o urbanización, se aplicará la Ley de Propiedad Horizontal. Para que se aplique correctamente esta ley deben quedar bien claros en la constitución de la propiedad cuáles son las zonas comunes del edificio o urbanización.
- Igualmente es aplicable a los complejos inmobiliarios que son privados y se establecen en la ley, por ejemplo, urbanizaciones que comparten instalaciones deportivas, piscinas, etc.
¿Cuál es el objeto de la Ley de Propiedad Horizontal?
Es dar orden a todo lo que se tenga que realizar dentro de una propiedad horizontal. Esto, es fundamental para que todo funcione correcta y adecuadamente.
De esta manera se consigue realizar todo de forma correcta en pro de mantener la convivencia entre todos los vecinos y de cuidar de las instalaciones o elementos de todo el edificio que son aquellos de los cuales todos los propietarios hacen uso. Por ejemplo, todo lo que tiene que ver con el suelo de la comunidad, la cubierta del edificio, elementos estructurales como fachada, pilares, etc.
También estarían los elementos que dan acceso a la propiedad horizontal. Se entiende por esto, puertas, portales, ascensores, escaleras, etc. Si la propiedad tiene lugares destinados a la recreación, como puede ser un patio, terraza, piscinas o pistas deportivas o multiusos, se consideran elementos comunes. Igualmente, entraría todo lo que tiene que ver con las instalaciones de servicios básicos, es decir, el agua, la electricidad, la calefacción, ventilación, gas, etc.
En resumen, se trata de todo aquello que es utilizado por todos los vecinos del edificio.
¿Qué cargos regula la LPH en una comunidad de propietarios?
La comunidad de propietarios se debe constituir en junta o asamblea, en esta, se elegirá un presidente de la comunidad el cual se encargará de materializar las decisiones de la junta, apoyado por las figuras del administrador y el secretario. A continuación, algunos conceptos importantes:
- Comunidad de Propietarios:
Es el conjunto de copropietarios de los elementos comunes del edificio donde son propietarios de una vivienda. La comunidad de propietarios se funda en el Título Constitutivo y se regula por medio de los Estatutos de la Comunidad según la Ley de Propiedad Horizontal.
- Junta de Propietarios: Es el órgano de gobierno de la comunidad de propietarios. Está compuesta por los titulares de todos los inmuebles existentes en el edificio y toma de decisiones por acuerdos mayoritarios o unánimes.
“La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año”.
- Presidente y vicepresidente de la comunidad
La figura de presidente sería el máximo representante de la comunidad de propietarios, deberá ser propietario de esta y es un cargo al que no se puede renunciar, es irrenunciable. El presidente se encargará de gestionar los asuntos que tengan relación con la comunidad. Este cargo es otorgado por elección, turno rotatorio o sorteo.
El vicepresidente sustituirá al presidente cuando las circunstancias lo requieran, puede ser en su ausencia, vacante o incapacitación.
En caso de que no exista administrador y secretario en los estatutos, el presidente ejerce sus funciones.
“El cargo de presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él”.
- Administrador de la comunidad
El administrador de fincas o de comunidad es la persona cualificada y profesional del sector que lleva la gestión de las áreas económico-contables, de asesoría, secretaría y conservación de la comunidad a petición de la junta de propietarios. Esta figura no tiene que ser miembro de la junta y debe estar correctamente colegiado, obligatoriamente en un Colegio Profesional de su provincia.
“Ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de esta, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen”.
- Secretario de la comunidad
Según lo establecido en la ley vigente, cualquier vecino de la propiedad podría ser secretario de la junta, no obstante, también existe la posibilidad de delegar este cargo en un tercero que sea externo del edificio, esto también pasa con la figura del administrador.
El secretario de la comunidad en la junta tendrá unas funciones definidas como es encargarse de gestionar los documentos oficiales, levantar acta y cerrar acta, guardar los documentos pertinentes. También deberá hacer llegar al resto de propietarios las comunicaciones, citaciones o notificaciones que sean necesarias para el funcionamiento de la comunidad.
Como exponemos en el cuadro informativo, hay cargos que pueden ser ostentados por cualquier persona y otros que se tiene que ser propietario para serlo, no obstante, es bueno conocerlos por si nos toca en alguna ocasión.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Recuerda que siempre puedes acudir a Solufincas Administración de Fincas para ayudarte con cualquier duda que te pueda surgir al respecto tanto en este tema como en muchos otros con relación a tu hogar y tu Comunidad. Somos especialistas en Comunidades de Propietarios y nos avalan años de experiencia. Si aún no eres nuestro cliente, pídenos un presupuesto sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarte, sea cual sea tu necesidad. Y por supuesto, si quieres cambiar de administrador, podemos guiarte en los pasos a dar.
