Normalmente este término lo conocemos y estamos familiarizados con él, ya que muchas personas viven en Comunidad y cuando oyen hablar de comunidad de propietarios o vecinos saben de qué se está hablando. Ahora bien, ¿sabemos qué es una Comunidad de Propietarios?, ¿cuáles son las obligaciones de los propietarios y de la comunidad?, ¿cuáles son los órganos de gobierno dentro de una comunidad de propietarios?

A veces sucede que no sabemos todo lo que envuelve el término en sí, de ahí que en este artículo hablemos sobre estas cuestiones para poder despejar dudas y entender todo lo relacionado con este tema.

¿Qué es una comunidad de propietarios?

Una Comunidad de Propietarios es el colectivo de vecinos, propietarios, plazas de aparcamiento, locales comerciales, etc. que existen dentro de un mismo inmueble o complejo inmobiliario, y que se rigen por unas normas comunitarias y unos estatutos propios.

La Comunidad de Propietarios tiene sus propios derechos y obligaciones, independientes de los que puedan tener a su vez, los copropietarios que la integran.

Se trata de una entidad jurídica que vela por el buen funcionamiento y bienestar de un colectivo, en este caso de vecinos o propietarios, y su relación con terceros, como lo son mantenedores, reparadores, empleados propios, administraciones públicas, etc.

Obligaciones de los propietarios y de la comunidad

Para el buen funcionamiento dentro de la comunidad de propietarios, todos deben poner de su parte. Podemos decir que hay toda una serie de obligaciones que se deben tener en cuenta para que todo fluya de la mejor manera posible dentro de la comunidad y para tener una buena convivencia entre todos.

Los edificios, bloques, residenciales, polígonos, o urbanizaciones en general, se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, que es la encargada de regular todo lo relacionado con las Comunidades de Propietarios.

Algunas de estas obligaciones que hay que tener en cuenta, serán las siguientes (éstas son solo algunas):

Título Constitutivo de una Comunidad de Propietarios

El Título Constitutivo de una Comunidad de Propietarios, es, básicamente la documentación (que se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente) donde se describe tanto el edificio en general como cada piso, local, plaza… en particular, detallándose, por ejemplo, sus superficies y coeficientes.

El Título Constitutivo de una Comunidad de Propietarios establece la cuota de participación de cada piso del edificio, incluidos los locales, garajes, en relación con el total del inmueble. Si el emplazamiento es interior o exterior.

También suele tener los Estatutos de la Comunidad de Propietarios que contienen y regulan las normas para el uso y disfrute de las diferentes instalaciones que contenga la Comunidad, así como la conservación y reparaciones que se tuvieran que hacer al respecto si fuese necesario.

Los copropietarios son los únicos que podrían modificar los Estatutos si fuese necesario y sería por unanimidad. Para que haya unanimidad, no sería necesario el que estuvieran en la Junta todos los propietarios de la Comunidad, ya que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:

Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

¿Sabes cuáles son los órganos de Gobierno de una Comunidad de Propietarios?

En artículos anteriores se ha hablado de este tema, explicándolo en detalle, no obstante, conviene recordar algunos puntos importantes.

Recordamos lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 13.1 cuales son estos:

Los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios son los siguientes:

La Junta de propietarios.

El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.

El Secretario.

El Administrador.

Por lo tanto, los órganos de gobierno existentes dentro de una comunidad de propietarios son los siguientes: Presidente, Vicepresidente, Administrador, Secretario, y Junta de Propietarios.

El artículo 13.2 es claro sobre la figura del presidente diciendo lo siguiente:

El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. 

El artículo 13.4 habla sobre la figura del Vicepresidente y expone su función:

“La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente”.

Las funciones o cargos que debe ejercer y corresponden al Secretario vienen recogidas en el artículo 13.5, 6 y son las siguientes:

“Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.

Las funciones del Administrador vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 20 y en el 13.5, 6 citado anteriormente.

Aunque es verdad que el propio presidente puede realizar las funciones de administrador, lo más recomendable es que esta función la ejerza otra persona cualificada; como por ejemplo un administrador de fincas o una empresa dedicada a esta actividad.

Aunque hay gestores, abogados, asesores, contables y otros profesionales con una cierta formación menos específica, los profesionales que cuentan con la debida capacitación específica y el máximo respaldo legal son los Administradores de Fincas Colegiados.

El artículo 14, corresponde a la Junta de Propietarios:

– Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

– Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

– Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.

– Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

– Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Las Juntas de propietarios pueden ser ordinarias o extraordinarias, y como bien dice la ley, es la encargada de nombrar o remover a aquellos que ejerzan los órganos de gobierno, es decir, Presidente, Vicepresidente, Secretario, Administrador, vocales y todos aquellos cargos que componen la Junta directiva o de gobierno de la comunidad.

Qué debemos tener en cuenta en una comunidad de propietarios

Como hemos dicho anteriormente, debido a que hoy día muchas personas viven en Comunidad, hay una serie de cosas que deberemos tener en cuenta para el buen funcionamiento de esta y para la buena convivencia entre todos.

Algunas de estas cosas serían:

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