Normalmente este término lo conocemos y estamos familiarizados con él, ya que muchas personas viven en Comunidad y cuando oyen hablar de comunidad de propietarios o vecinos saben de qué se está hablando. Ahora bien, ¿sabemos qué es una Comunidad de Propietarios?, ¿cuáles son las obligaciones de los propietarios y de la comunidad?, ¿cuáles son los órganos de gobierno dentro de una comunidad de propietarios?
A veces sucede que no sabemos todo lo que envuelve el término en sí, de ahí que en este artículo hablemos sobre estas cuestiones para poder despejar dudas y entender todo lo relacionado con este tema.
Las comunidades de propietarios requieren una gestión integral y eficiente. En SOLUFINCAS nos especializamos en ofrecer soluciones personalizadas para garantizar el buen funcionamiento y la armonía en tu comunidad.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
Una Comunidad de Propietarios es el colectivo de vecinos, propietarios, plazas de aparcamiento, locales comerciales, etc. que existen dentro de un mismo inmueble o complejo inmobiliario, y que se rigen por unas normas comunitarias y unos estatutos propios.
La Comunidad de Propietarios tiene sus propios derechos y obligaciones, independientes de los que puedan tener a su vez, los copropietarios que la integran.
Se trata de una entidad jurídica que vela por el buen funcionamiento y bienestar de un colectivo, en este caso de vecinos o propietarios, y su relación con terceros, como lo son mantenedores, reparadores, empleados propios, administraciones públicas, etc.
Derechos y Obligaciones de los propietarios y de la comunidad
Cuando vivimos en una Comunidad de Propietarios a veces la convivencia es todo un reto debido a que dentro de una comunidad viven personas diferentes con diferentes criterios y actitudes ante la vida y por eso a veces es un verdadero desafío el vivir de manera apacible llegando a surgir problemas que hacen que la convivencia sea un quebradero de cabeza para algunos vecinos.
Debido a esto es muy importante conocer cuáles son nuestros derechos y obligaciones dentro de la convivencia de una comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal es la encargada de regular las normas que deben regir dentro de una comunidad, así como su cumplimiento. No obstante, todo administrador de fincas debe tener en cuenta, además para cada inmueble, que cada comunidad de propietarios puede tener estatutos internos y normas de régimen interior para regular normas de convivencia, siempre y cuando no incumplan ninguna normativa general.
Derechos de los Propietarios en una Comunidad de Propietarios
Como hemos dicho anteriormente, básicamente es la Ley de Propiedad Horizontal, la que recoge y regula las normas, derechos y obligaciones de los propietarios, que deben regir dentro de la comunidad.
Algunos derechos serían:
Derechos de los Propietarios en una Comunidad de Vecinos
Artículo 3 b: La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Dentro de una comunidad de propietarios el uso y disfrute de zonas comunes es uno de los derechos que tienen los vecinos y propietarios. Este derecho establece que se podrá disfrutar de los elementos o zonas comunes siempre que se respete la ley general y los estatutos comunitarios sin violar ningún derecho de ningún vecino.
Artículo 7: El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
Así que si queremos hacer algún cambio dentro de nuestra vivienda debemos recordar este artículo, podemos siempre y cuando no alteremos la seguridad del edificio, estructura y que no perjudiquemos a ningún otro propietario.
Artículo 17.5: La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
Ahora que muchos de nuestros hábitos están cambiando, este es un derecho que cada vez es más demandado por muchos propietarios, ya que cada vez se hace más uso de este tipo de vehículos. Así que si quisiéramos optar por esta opción debemos recordar que únicamente requerirá de una comunicación previa a la comunidad y asumir enteramente los gastos que conlleve.
Estos serían algunos de los derechos que tendríamos como propietarios, aunque hay muchos más.
Obligaciones de los Propietarios en una Comunidad de Vecinos
Las obligaciones quizás sean más difíciles de cumplir ya que muchas veces no nos gustan tanto como nuestros derechos, no obstante, hay que cumplirlas para tener una convivencia pacífica con nuestros vecinos.
Para ello es muy importante contar con la experiencia y profesionalidad de un buen administrador de fincas.
De nuevo vamos a recurrir a la Ley de Propiedad Horizontal para ver cuáles son dichas obligaciones. Principalmente el artículo 9 las recoge y enumera.
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
Los propietarios deben respetar las instalaciones generales de la comunidad evitando hacer uso inadecuado de ellas ya que esto podría causarles algún daño, esto sería aplicable en el caso de tener piscina comunitaria o parque infantil o algún tipo de instalación deportiva, siempre hay que hacer buen uso de ellas.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
No sólo hay que mantener en buen estado las zonas comunes, sino que también nuestro propio inmueble.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Cuando se aprueben reformas necesarias para el mantenimiento del edificio que requieran el acceso a la propiedad individual, el propietario debe permitir el paso del personal autorizado a su local o domicilio.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b)de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante de este.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Si se tienen en cuenta estos derechos y obligaciones y todos los vecinos y propietarios ponen de su parte, se podrá lograr una convivencia óptima y pacífica en la comunidad de propietarios.
Título Constitutivo de una Comunidad de Propietarios
El Título Constitutivo de una Comunidad de Propietarios, es, básicamente la documentación (que se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente) donde se describe tanto el edificio en general como cada piso, local, plaza… en particular, detallándose, por ejemplo, sus superficies y coeficientes.
El Título Constitutivo de una Comunidad de Propietarios establece la cuota de participación de cada piso del edificio, incluidos los locales, garajes, en relación con el total del inmueble. Si el emplazamiento es interior o exterior.
También suele tener los Estatutos de la Comunidad de Propietarios que contienen y regulan las normas para el uso y disfrute de las diferentes instalaciones que contenga la Comunidad, así como la conservación y reparaciones que se tuvieran que hacer al respecto si fuese necesario.
Los copropietarios son los únicos que podrían modificar los Estatutos si fuese necesario y sería por unanimidad. Para que haya unanimidad, no sería necesario el que estuvieran en la Junta todos los propietarios de la Comunidad, ya que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:
Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
¿Sabes cuáles son los órganos de Gobierno de una Comunidad de Propietarios?
En artículos anteriores se ha hablado de este tema, explicándolo en detalle, no obstante, conviene recordar algunos puntos importantes.
Recordamos lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 13.1 cuales son estos:
Los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios son los siguientes:
La Junta de propietarios.
El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
El Secretario.
El Administrador.
Por lo tanto, los órganos de gobierno existentes dentro de una comunidad de propietarios son los siguientes: Presidente, Vicepresidente, Administrador, Secretario, y Junta de Propietarios.
El artículo 13.2 es claro sobre la figura del presidente diciendo lo siguiente:
El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
El artículo 13.4 habla sobre la figura del Vicepresidente y expone su función:
“La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente”.
Las funciones o cargos que debe ejercer y corresponden al Secretario vienen recogidas en el artículo 13.5, 6 y son las siguientes:
“Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.
Las funciones del Administrador vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 20 y en el 13.5, 6 citado anteriormente.
Aunque es verdad que el propio presidente puede realizar las funciones de administrador, lo más recomendable es que esta función la ejerza otra persona cualificada; como por ejemplo un administrador de fincas o una empresa dedicada a esta actividad.
Aunque hay gestores, abogados, asesores, contables y otros profesionales con una cierta formación menos específica, los profesionales que cuentan con la debida capacitación específica y el máximo respaldo legal son los Administradores de Fincas Colegiados.
El artículo 14, corresponde a la Junta de Propietarios:
– Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
– Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
– Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
– Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
– Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Las Juntas de propietarios pueden ser ordinarias o extraordinarias, y como bien dice la ley, es la encargada de nombrar o remover a aquellos que ejerzan los órganos de gobierno, es decir, Presidente, Vicepresidente, Secretario, Administrador, vocales y todos aquellos cargos que componen la Junta directiva o de gobierno de la comunidad.
Qué debemos tener en cuenta en una comunidad de propietarios
Como hemos dicho anteriormente, debido a que hoy día muchas personas viven en Comunidad, hay una serie de cosas que deberemos tener en cuenta para el buen funcionamiento de esta y para la buena convivencia entre todos.
Algunas de estas cosas serían:
- Tanto si somos propietarios como si somos inquilinos, no estará permitido realizar actividades que estén prohibidas en los Estatutos de la Comunidad y que pudieran perjudicar a los demás propietarios o vecinos del edificio. Si alguien realizase actividades de este tipo, el Presidente ya sea por él mismo o porque otro propietario o vecino le informase, deberá hablar con este para que de inmediato cese de realizar dichas actividades, ya que si no lo hace podrían iniciarse acciones judiciales contra él. Si persistiera en su conducta, el Presidente previa autorización de la Junta de Propietarios podrá demandarle judicialmente.
- En caso de que algún propietario quiera realizar alguna obra dentro de su vivienda, debe recordar que no debe alterar la estructura del edificio, ni los exteriores y que por supuesto no perjudicara a ningún propietario o vecino, ya que si sucediera no sería viable.
Si aún no eres cliente de Solufincas Administración de Fincas, y tienes alguna duda, estaremos encantados de escucharte, conocer tus necesidades, darte sugerencias para atender problemas actuales de tu Comunidad, resolver tus preguntas y ofrecerte nuestra ayuda. Podrás comprobar nuestra experiencia, incluso antes de contratarnos como Administración de Fincas en tu Comunidad.
Si te ha gustado este artículo y conoces a alguien a quien le vendrá bien conocernos, por favor, compártelo
