Muchas veces surgen dudas a este respecto sobre todo cuando hay que tomar alguna decisión en junta de propietarios para la realización de alguna obra o reparación y surgen discrepancias por no saber si el elemento es común o privativo, y si los gastos corresponden a la comunidad o al propietario en cuestión.
Desde Solufincas deseamos poder ayudar a todos aquellos que tengan dudas y a resolver diferentes cuestiones que pueden surgir sobre este tema, incluyendo las siguientes preguntas: ¿qué son los elementos comunes?, ¿cómo diferenciarlos?, ¿puede un elemento común convertirse en privativo?
Al vivir en una comunidad, estas cuestiones y otras son muy importantes determinarlas y tenerlas claras.
En el marco de la Ley de Propiedad Horizontal, saber a quién pertenece la fachada de un edificio puede ser crucial para la correcta administración de las comunidades de vecinos.
En una Comunidad de Propietarios, hablamos de elementos comunes cuando nos referimos a todos aquellos elementos del edificio de los cuales los propietarios pueden hacer uso y aprovechamiento común y que, al mismo tiempo resultan necesarios para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas del inmueble.
Todos estos elementos comunes sirven para el conjunto del edificio. Cada comunidad de propietarios puede tener diferentes elementos comunes, pero, en armonía con lo establecido en el artículo 396 del Código Civil y, según se cita en la propia Ley de Propiedad Horizontal, por lo general serían los siguientes:
El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. Los elementos estructurales como los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
Las fachadas, lo que incluiría la zona de terrazas, balcones y ventanas, siempre hablando del exterior, lo cual incluiría su imagen o forma, los elementos de cierre que tengan y sus revestimientos exteriores. Hay que decir que a pesar de lo que muchos creen la Ley no distingue entre fachadas interiores y exteriores.
El portal y todo lo que este conlleva como las escaleras, porterías, ascensores, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios o instalaciones comunes.
Las instalaciones generales –evidentemente hasta la entrada al espacio privativo- para: suministro de agua, gas o electricidad, aguas residuales, servicios de telecomunicaciones…
Piscinas, pistas multiusos, parques infantiles para niños, zonas de jardín.
Aire acondicionado: aunque suele ser privativo, en este caso decimos que es un elemento común por estar hablando de las instalaciones de aire acondicionado correspondiente a la finca, y no de aquellas que utilizan los propietarios con carácter privativo y que colocan en sus viviendas.
Por lo tanto, estamos hablando de un elemento común, como también lo es la caldera comunitaria de calefacción y a.c.s., con lo cual serían aplicables los mismos términos.
Son elementos comunes, partes en copropiedad que no son susceptibles de división, en principio, salvo acuerdo de Junta General en ciertas condiciones muy especiales.
Regulación de los elementos comunes según la Ley de Propiedad Horizontal
La regulación de los elementos comunes viene recogida en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en el Código Civil (CC). Básicamente en estas normas legales es donde se definen y se regula el uso y disfrute de éstos.
Si un vecino desconoce la regulación establecida en la LPH o en el CC, esto no significa que pueda hacer lo que quiera en cuanto al uso y disfrute de las instalaciones comunes, pues la normativa es de obligado cumplimiento.
La LPH establece como norma general el hecho de que se pueda disfrutar de los elementos o zonas comunes de un edificio siempre y cuando se respeten los derechos de los demás propietarios. Ante todo, debe primar el respeto y las buenas formas.
El Código Civil sigue la misma línea en su artículo 394 donde expresa claramente lo siguiente:
“cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique al interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”
Algo que también se debe respetar son los estatutos de la comunidad, donde debe estar contemplado este tema y las posibles consecuencias de su incumplimiento.
Supongamos que un vecino o propietario no utilizara adecuadamente las zonas comunes e incluso las utilizara de forma abusiva, por ejemplo, a la hora de aparcar invadiera las plazas de otros vecinos, que ensuciara la piscina o la zona de jardín, es decir, que hiciera lo que quisiera saltándose las normas respecto a cómo hay que utilizar los elementos comunes, y que, pese a ser apercibido, no cesara en su conducta. En este caso, se podría interponer una demanda judicial contra este vecino. En términos jurídicos generales estaríamos hablando de la llamada “acción de cesación”.
La Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil explican que, si algún vecino quiere hacer un uso particular y exclusivo de un elemento o espacio comunes, tendría derecho… lógicamente en los parámetros que determine la Comunidad, como sujeto legitimado o, lo que es lo mismo, titular del bien común, con derecho a regular su uso y aprovechamiento.
Si un vecino desea hacer un uso privativo, puede que, hasta exclusivo, de un espacio o instalación comunitaria, deberá solicitarlo en la junta de la comunidad y deberá obtener el voto (normalmente unánime) de los propietarios, para que se pueda llevar a cabo. Si se aprobara el cambio, para usos mantenidos en el tiempo, de cara al futuro y ante terceros, pudiera ser conveniente elevar a público el acuerdo ante notario, debiéndose inscribir en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, si la comunidad no lo aprobase y el vecino se empeñará, el interesado podrá, si lo desea, acudir a los tribunales.
¿Sabes cómo diferenciar entre un elemento de uso privativo y otro común?
Lo primero para saber diferenciar entre estos tipos de elementos, debemos saber lo que es vivir en “Régimen de Propiedad Horizontal”. Es, básicamente, una figura legal que regula cómo ejercer “derechos reales” sobre “cosas” (algunas comunes y otras privativas), que conlleva dos derechos diferentes y complementarios:
- Sobre un espacio delimitado y que puede aprovecharse de manera independiente, lo que constituiría tu vivienda, plaza de garaje, local, etc., y sobre el que existe un derecho singular y exclusivo de propiedad, y que se conoce como finca. Hablamos de propiedad de carácter privativo.
- Y una copropiedad, que existiría con los demás dueños de tales fincas, pero en este caso respecto a los elementos comunes, no privativos. Estos elementos vienen regulados en el artículo 396 del Código Civil, que habla de “elementos comunes del edificio que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, por ejemplo, el suelo, pilares, vigas etc. Los elementos comunes son aquellas partes de uso y aprovechamiento común por todos los copropietarios de un edificio que resultan necesarias para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas del mismo. Hablamos de elementos de carácter comunitario.
Es importante conocer las diferencias entre un elemento privativo y un elemento común, sobre todo a efectos jurídicos.
ELEMENTOS PRIVATIVOS:
Estos elementos serían los que son de pertenencia de forma exclusiva, por ejemplo, de cada vivienda.
Cada propietario tendrá derechos exclusivos sobre un espacio que estará delimitado y será independiente, incluyendo las instalaciones o servicios individuales que servirían al propietario exclusivamente. Evidentemente, esto implica que, si se ocasiona algún daño a otros vecinos o colindantes, al ser nosotros los propietarios seríamos responsables del daño ocasionado por estos elementos privativos.
También tendremos poder de decisión sobre estos siempre y cuando respetemos a los demás propietarios y no represente ningún problema para la seguridad de la comunidad. Ejemplo: una tubería de agua de una vivienda, dentro de la misma; si hay una fuga y se ocasiona una gotera en la vivienda de abajo, el responsable de reparar la causa y el daño es el dueño del piso de arriba (o su seguro, si lo tiene), y no la comunidad (ni su seguro).
ELEMENTOS COMUNES:
Estos elementos, como muy bien indica su nombre, son comunes a todos los propietarios.
Si existe algún problema en estos o en su conservación será la comunidad de propietarios la que responda sobre estos y sobre los daños que puedan causar. Ejemplo: una bajante comunitaria, aún cuando sea accesible desde una vivienda; si hay una fuga y se ocasiona una gotera, el responsable de reparar la causa y el daño es la comunidad (y, según el caso, el seguro comunitario).
En el Código Civil los elementos comunes vienen definidos como “todos los elementos que sean necesarios para que cualquier propietario haga uso y disfrute de las partes privativas”. Por lo general, en los Estatutos y en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal de cada inmueble viene establecido el uso y disfrute que cada propietario puede hacer de ellos, eso sí teniendo en cuenta las características de cada comunidad, según su tipología.
Así, en un edificio industrial se regulará la titularidad y accesibilidad de uso de los montacargas, mientras que en un garaje comunitario se hablará de las puertas de garaje, por poner solo un par de ejemplos.
Muchos propietarios se preguntan cómo afecta esto al seguro de la comunidad. Para ello sería necesario ver la definición que hace cada aseguradora diferenciando entre elementos privativos y comunes.
Por ejemplo, en algunas compañías, aunque no en todas, las tuberías del agua que no están en el interior de la vivienda serían comunes por no ir más allá de la llave de paso (y lo mismo ocurriría con las fugas en las baterías de contadores situados en patinillos compartidos y en cuartos comunitarios). Sin embargo, los elementos como el contador que se encuentra en el interior de la vivienda se consideran privativos.
Si hablamos de las instalaciones de alcantarillado y saneamiento del inmueble, hay que decir que la bajante y las piezas de conexión (tipo “T” o “Y”) serían comunes mientras que la propia conducción de evacuación que conecta a esas piezas es siempre privativa.
Algo parecido pasa con la instalación eléctrica; todo cableado a partir del contador y que discurra por espacio privativo, es privativo.
Así que es importante saber diferenciar y conocer los elementos privativos y comunes porque así sabremos quien es el que debe hacerse cargo económicamente de la reparación o reparaciones, dependiendo de dónde se produzca la avería o la causa del daño a terceros.
¿Podemos convertir un elemento común en otro de uso privativo?
Muchas veces surge esta duda entre los vecinos o propietarios.
Por ejemplo, supongamos que la comunidad de propietarios quisiera que el lugar que está destinado a la portería que es un elemento común se convierta en un elemento privativo. Esto se llama desafectación para convertir un elemento común en uno privativo, y para ello se requerirá que por unanimidad se apruebe en Junta, ya que variarán los coeficientes de los inmuebles de los propietarios al tener que definir el coeficiente de participación que corresponderá a la pieza que hasta ahora era la portería y que desde ahora se convertiría en elemento privativo (normalmente una nueva vivienda que la Comunidad podría decidir vender).
La calificación de los elementos viene expuesta en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, pero, aunque esto es así, nada impide que se pueda modificar el régimen de un elemento común a privativo, si se cumplen los requisitos para ello.
Según el artículo 17.6 de la LPH, para este tipo de acuerdos, lo que se pide es la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, por lo que, para que esto se pueda llevar a cabo, será necesario que se apruebe por unanimidad de los propietarios, que a su vez representen la totalidad de las cuotas.
Así que podemos decir que, SI se puede convertir un elemento común en otro de uso privativo, pero hay que adoptar acuerdo unánime, recalcular coeficientes de participación, elevar a público, e inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad.
En otras ocasiones, ocurre que se quiere utilizar un elemento común para uso privativo, pudiendo darse dos casos distintos, entre otros posibles:
- La comunidad lo alquila. Por ejemplo, la antigua portería. En este caso, se podría ceder su uso por un precio y tiempo que se determine, para que esto suceda debe ser aprobado por acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.
- Si la comunidad no lo arrienda y lo que se quiere es que un vecino haga uso y utilización duradera en el tiempo, privativa y exclusiva, de un elemento común, habría que modificar la Escritura de División Horizontal y para ello se requiere el acuerdo, por unanimidad, de la Junta de Propietarios, como ya hemos detallado antes.
Elementos comunes y privativos según la legislación
Ahondando en el tema, en el régimen de propiedad horizontal hay diferentes elementos que forman el edificio. Para saber cómo podemos actuar al respecto de cada uno de ellos, hay que diferenciarlos.
Pueden existir elementos de tres tipos diferentes:
- Comunes
- Privativos
- Comunes de uso privativo
COMUNES:
Estos elementos se corresponden a aquellos elementos donde la propiedad no es de uso individual o privativo, sino como muy bien indica su nombre es común a todos los propietarios, es decir, la propiedad corresponde a la comunidad de propietarios y todos los propietarios pueden hacer uso y disfrute de estos.
El artículo 396 del Código Civil indica los elementos que por norma general son comunes: “suelo, cimentaciones y cubiertas, elementos correspondientes a la estructura como pilares, vigas, muros de carga, fachadas, etc.”.
De todos modos, los elementos comunes están especificados en la escritura de constitución de la propiedad horizontal.
PRIVATIVOS:
Evidentemente, son todos aquellos que no serían comunes y cuya propiedad es exclusiva del vecino que es propietario, como podría ser una terraza de propiedad exclusiva particular, por indicación expresa del título constitutivo, y/o que no forme parte de la envolvente del inmueble.
En el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal vienen explicados los elementos privativos:
- El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
- La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
ELEMENTOS COMUNES DE USO PRIVATIVO:
Aunque en este caso el elemento sería propiedad de la comunidad de propietarios, sin embargo, el derecho de use y disfrute, por determinarlo así la División Horizontal y/o los Estatutos, lo tendrían uno o varios vecinos.
De hecho, la jurisprudencia establece que hay elementos privados que no tienen ese carácter, sino que se les denomina así por el uso, por ejemplo, este es el caso de los patios de algunos edificios que son interiores o también terrazas, que podrían ser elemento común, pero de uso privado, si se ha puesto así en el título constitutivo de la comunidad, por ejemplo, desde el punto de vista de las coberturas del seguro de un edificio, cuando forman parte de la envolvente del inmueble (por ejemplo si debajo hay un elemento privativo).
Así, todo propietario de un piso, garaje, local, etc., que pueda hacer uso individual de este dentro del edificio o urbanización, tendrá un derecho sobre este elemento y será copropietario, como los demás vecinos, de los elementos comunes que existan en el inmueble y de los que serán titulares todos los propietarios (en proporción a su coeficiente de participación registral).
Por lo tanto, tener un régimen compartido conlleva algunas peculiaridades como las ya citadas respecto a responsabilidades y reparaciones.
Algo clave en este asunto, tal como ya hemos mencionado y ejemplificado es lo recogido en el artículo 10 de la LPH, el cual explica que cuando existan carencias o averías en estos elementos, corresponderá a la comunidad de propietarios las reparaciones que sean necesarias siempre y cuando no haya existido un uso inapropiado del vecino o propietario que tenga atribuido el uso de dicho elemento, ya que, de ser así, será este vecino o propietario quien tenga que hacerse cargo de dicha reparación o reparaciones.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Recuerda que siempre puedes acudir a Solufincas Administración de Fincas para ayudarte con cualquier duda que te pueda surgir al respecto tanto en este tema como en muchos otros con relación a tu hogar y tu Comunidad. Somos especialistas en Comunidades de Propietarios y nos avalan años de experiencia. Si aún no eres nuestro cliente, pídenos un presupuesto sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarte sea cual sea tu necesidad. Y por supuesto, si quieres cambiar de administrador, podemos guiarte en los pasos a dar.
