Los ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD de vecinos son, expresándolo de forma sencilla, el conjunto de normas comunitarias recogidas en un documento donde se reflejan los derechos y obligaciones de los propietarios. Este documento es en realidad una parte importante del llamado “Titulo Constitutivo de la Finca” contenido en la “Escritura de Obra Nueva y División Horizontal” … que se inscribe en el Registro de la Propiedad al que corresponda la edificación de nuestra Comunidad de Propietarios.
Este documento también podemos encontrarlo, normalmente, como parte de nuestras escrituras de compra de nuestra propiedad integrada en esa Comunidad.
Una ADVERTENCIA importante: Los Estatutos NO son las normas recogidas en el Reglamento de Normas de Régimen Interior. Son dos cosas distintas, aunque complementarias entre sí. El Reglamento (Ley de Propiedad Horizontal artículo 6) puede ser aprobado en Junta General por mayoría simple y es vinculante para los comuneros a partir de su aprobación, no siendo necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad. Podremos hablar del Reglamento en otro artículo. En este vamos a hablar específicamente de los Estatutos.
Lo que se refleje en los Estatutos de la Comunidad es de obligado cumplimiento para todos los propietarios, tanto de viviendas como de los locales, presentes y futuros…. Y su desconocimiento no exime de su cumplimiento. Por eso se encuentran en el Registro de la Propiedad incluso, en la mayoría de los casos, mucho antes de que siquiera se haya constituido formalmente la Comunidad de Propietarios.
Se entiende que lo que se refleje en estos estatutos nunca podrá ir en contra de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Por eso en ocasiones ocurre que modificaciones de esta Ley, de rango mayor, anula en algunos aspectos lo contenido en los Estatutos, contrarios y anteriores a esos cambios.
Normalmente los Estatutos de una Comunidad contienen normas, requisitos y condiciones relacionadas con el uso y disfrute de las instalaciones de la urbanización o edificio, gastos, seguros, es decir, los elementos comunes a todos aquellos que viven dentro de la urbanización o edificio. Lo mismo ocurre en edificios de oficinas, complejos industriales, o inmuebles y conjuntos residenciales de otros tipos.
Así que, si hemos o vamos a adquirir una propiedad integrada en una Comunidad de Propietarios (incluso un trastero o una plaza de garaje), es aconsejable informarnos sobre los estatutos que regulen esta, ya que así sabremos las normas que van a regular nuestra futura comunidad y no nos pillará de improviso, además de estar bien informados de lo que se establece para nuestra comunidad y cuales son nuestros derechos y obligaciones.
Índice
¿Es obligatorio para una comunidad tener unos estatutos?
Esta es una duda muy común, pues muchas veces los propietarios quieren, por ejemplo, hacer algún tipo de reforma o hacer algo que afecte a la fachada o a otras zonas comunes y quieren saber si hay alguna norma al respecto en los estatutos.
Lo cierto es que, en origen, especialmente si hablamos de las fincas más antiguas, no todas las comunidades disponen de estatutos. Esto es así porque (aunque si los tiene, sí son de obligado cumplimiento para los propietarios), sin embargo, no es obligatorio que las comunidades los tengan.
La Ley de Propiedad Horizontal de hecho no lo impone. Podemos decir, que al no ser obligatoria su existencia, es voluntario y su redacción puede llevarse a cabo al tiempo de inscribirse la “Escritura de Obra Nueva y División Horizontal” a instancias del promotor, o, por el contrario, en un tiempo futuro si los propietarios que forman la Comunidad de Propietarios lo ven necesario y lo aprueban por unanimidad.
Así, habrá comunidades que los tengan (todas las “nuevas”) mientras otras no (algunas más “antiguas”). No obstante, esto no quiere decir, que si una comunidad no tiene estatutos tenga que ser así siempre, pues, aunque en el presente no los tenga, quizás en un futuro si los pueda tener. Algo también para tener en cuenta es que, aunque una comunidad no tenga estatutos, se regirá por la Ley de Propiedad Horizontal.
Es interesante esto pues con mucha frecuencia lo que se inscribe en origen como “estatutos” de la Comunidad, son en realidad algunos de los artículos contenidos en la propia Ley de Propiedad Horizontal (lo que en realidad hace que no tengan ningún valor propio), según están redactados en ese momento concreto en que se inscriben en el Registro de la Propiedad.
¿Qué sucede si no hay estatutos en una comunidad de vecinos?
Como hemos dicho anteriormente, no es obligatorio que las comunidades tengan o dispongan de estatutos. Por lo tanto, si en una comunidad de vecinos no existen estatutos, evidentemente esta comunidad no se puede regir por algo inexistente, por lo tanto, a priori, las normas por las que se regirá serán las contenidas, por ejemplo, en la Ley de Propiedad Horizontal.
En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal será la encargada de regular, en general, todo lo referente a la comunidad de propietarios.
Por lo tanto, aunque no existan estatutos en la comunidad, esto no querrá decir que cada uno puede hacer lo que le dé la gana, pues siempre se deberá tener en cuenta lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Por eso coloquialmente hay quien la identifica como la “Ley de Comunidad de Propietarios”.
¿Dónde se pueden conseguir o consultar los estatutos de una comunidad de vecinos?
Quizás sepamos que nuestra comunidad tiene estatutos, pero no sepamos donde podemos consultarlos.
Esta pregunta es habitual, principalmente si vamos a adquirir una vivienda. Es algo cada vez más habitual que, a la hora de preparar la firma, los compradores exijan o quieran que aparezcan los estatutos, si la comunidad dispone de ellos. Esto es así porque quieren saber y estar informados de los derechos y obligaciones que van a tener en su nueva comunidad.
Para conseguirlos e informarnos sobre lo que se dispone en los estatutos de nuestra comunidad, podemos hablar con el administrador de fincas que administra la comunidad o también podemos acudir al presidente de la comunidad.
En Solufincas, todos nuestros administrados tienen sus estatutos disponibles en su acceso 24horas desde nuestra página web, junto con el resto de la documentación de su comunidad. Ahora bien, puesto que su validez y efectos jurídicos depende de que se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad, será directamente aquí donde cualquiera puede solicitarlos. Bastará con informar al Registrador de la Propiedad la dirección de la finca y, si es posible, el Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR).
¿Quién elabora los estatutos de una comunidad de propietarios?
Debido a que no existe un modelo específico a este respecto, cada comunidad puede confeccionar a su medida y según sus propios criterios y necesidades, sus propios estatutos, aunque respecto a otras comunidades sean en apariencia iguales o con los mismos servicios o características.
¿Qué queremos decir con esto?
Que se elaborarán de acuerdo con las necesidades o características de nuestra comunidad; serán derechos y obligaciones específicos y personalizados para nuestra comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal expone que deberán ser los propietarios, en Junta General, los que se pongan de acuerdo en la redacción de estos, por unanimidad; tanto si se trata de su nueva inscripción, como de su modificación.
También podríamos solicitar los servicios de un Administrador de Fincas profesional que nos redactase los estatutos conforme a las necesidades presentes y futuras de la comunidad.
Lo establecido se expondrá en la Junta General y debe aprobarse por la unanimidad de los propietarios (Véase la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 17.6). Si se aprueban así, entonces se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad una vez recogidos en acta cuyo contenido a su vez será elevado a público ante notario, para tener así acceso al Registro.
Estos pasos serán necesarios para que empiecen a regir dentro de la comunidad los estatutos ya que si no estuvieran registrados no serían válidos y no servirían de nada.
Tanto si los redactan los propietarios como si lo hace un profesional (algo que en Solufincas entendemos sumamente recomendable para adecuar y evitar incompatibilidades con normas legales de obligado cumplimiento) se tendrán en cuenta las necesidades propias de la comunidad. Esto hace que existan diferencias entre unos estatutos y otros dependiendo de cada comunidad y de las necesidades que esta tenga.
Aunque es verdad que, como hemos dicho anteriormente, no existe un modelo específico, sí hay puntos que sería bueno que estuvieran:
- Establecer la intención del documento, la identificación del inmueble, con detalle de su número de escritura, dirección, referencia a estatutos previos, si los hay, etc.
- El marco legal en el que se establecen los estatutos, que serían, por ejemplo, la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil.
- Elementos comunes y privativos: en este apartado se expondrán cuáles son los elementos e instalaciones comunes que pueden utilizar todos los propietarios.
Los elementos comunes más comunes son, ascensores, patios, pasillos y muchos otros, esto dependerá de los servicios o características de la comunidad donde vivamos, en unos casos existirán más y en otros casos menos.
Ejemplo práctico:
¿Se puede prohibir a un moroso el uso del ascensor, la piscina o alguna instalación de la Comunidad?
Es digno de mención que, por ejemplo, mientras que no se puede privar a un propietario moroso del uso de un ascensor (por ser un elemento de eliminación de barreras arquitectónicas), sin embargo, caso distinto sería la privación de uso de instalaciones accesorias no imprescindibles para la habitabilidad del inmueble, como podrían ser la piscina, el gimnasio, las pistas deportivas…
Así, una Comunidad podría por unanimidad aprobar ciertas restricciones y limitaciones frente a propietarios en situación de morosidad, por ejemplo.
Esto no podrá sencillamente recogerse como acuerdo de Junta o como norma en el Reglamento (en ambos casos por mayoría simple, no inscribiéndose en el Registro de la Propiedad), sino, necesariamente como norma estatutaria inscrita en el Registro de la Propiedad; solo así sería vinculante a todos los efectos deseados.
Volviendo al tema que nos ocupa…
- En la redacción de los estatutos también se daría consideración a los elementos privativos, que son básicamente aquellos que sirven de manera exclusiva a cada propietario; estos serían independientes de los elementos comunes de la comunidad.
- Los órganos de la comunidad que en este caso se refieren a las “autoridades” existentes en la Comunidad, como son la junta de Propietarios, el presidente, vicepresidente, secretario, administrador, vocales si los hay… y la misión, sistema de nombramiento, facultades y funciones de cada uno.
- Acuerdos: cuando haya que acordar algo en junta, las normas que regulan estos acuerdos. Hay muchos temas dentro de una comunidad que necesitan adoptar acuerdos, hablamos por ejemplo de reformas dentro del edificio o urbanización, gastos comunes, etc.
- Cambios en los pisos o en sus elementos, regulación de los límites de modificación de los elementos privativos. Incluiría reformas o modificaciones dentro de la vivienda. Suele disponerse también que cualquiera de estas modificaciones se informe a los órganos de gobierno de la comunidad.
- Algo FUNDAMENTAL es detallar expresamente el modo en que se repartirán los gastos (habitualmente por coeficiente registral o, en su caso proporcional-artificial, de cada propiedad integrada en cada grupo contable de reparto), y quienes participarán en qué gastos. Por ejemplo: Si un local no da al interior de una finca pudiera eximirse a este del pago del mantenimiento del jardín. Por la misma razón, si un propietario de una plaza de garaje no va a poder usar la piscina, podría determinarse que no contribuirá a su conservación.
Debido a la importancia del documento en cuestión, debe realizarse de manera seria y profesional. A todos nos interesa el buen funcionamiento de la comunidad, por tanto, es una labor que no se debería tomar a la ligera.
No olvidemos que, cuando se produce un conflicto o un incumplimiento de normas que pudieran motivar acciones legales, será la redacción de los Estatutos la clave para que la Comunidad tenga éxito o no en sus pretensiones frente a posturas y conductas individuales.
Así se desprende de la alusión expresa que se ve, por ejemplo, en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En muchos casos va a depender de lo que se haya redactado y aprobado, que la comunidad vaya bien o mal y que todos los vecinos tengan claro lo que pueden y lo que no pueden hacer.
Recordamos que son de obligado cumplimiento para todos los propietarios. De hecho, es frecuente y recomendable que en los estatutos se imponga a los propietarios la obligación de trasladar su contenido y vinculación a terceros, como son, por ejemplo, los inquilinos que, por ello, también quedarán sujetos a las normas estatutarias (algo que no puede exigirse del mismo modo con las normas reunidas en un Reglamento Interno, que vincula solo a los propietarios, pero no necesariamente a los inquilinos).
¿Hay libertad de redacción en los estatutos de una comunidad de propietarios?
Podría pensarse que hay libertad de redacción en cuanto a los estatutos ya que concierne a una comunidad específicamente, pero esto es relativo debido a que la Ley de Propiedad Horizontal dice que se requiere de un acuerdo por unanimidad entre los propietarios para la aprobación y redacción de los estatutos.
También explica que no deben contener nada contrario a esta, así en este sentido podemos decir que la libertad de redacción es relativa, porque siempre al final habrá que tener en cuenta lo que diga la Ley de Propiedad Horizontal.
Podría suceder que se redactara algo que no estuviera en conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal. Si esto sucediera, no se podría llegar a incluir en los estatutos por mucho que se quisiera, aun cuando estuvieran de acuerdo todos los propietarios. Podemos decir que es un requisito indispensable y no se puede pasar por alto.
¿Se pueden modificar los estatutos?
Cuando alguien quiere modificar algo, normalmente es porque ya no le es válido lo que tenía y opta por cambiarlo.
Esto mismo podría pasar con los estatutos de una comunidad. Pudiera ocurrir que los estatutos se quedaran obsoletos debido a nuevas necesidades de la comunidad o porque llevan muchos años tal cual se originaron. También pueden surgir nuevas ideas entre los propietarios (quizás fruto de la experiencia vivida que permite ver lo práctico, adecuado o inadecuado del contenido de una determinada norma) y se opta o acuerda por modificar o cambiar los estatutos existentes por otros.
¿Podrían cambiarse los estatutos o modificar los existentes?
- Los estatutos se pueden modificar, cambiar y sustituir. Para ello es necesario cumplir una serie de pasos. Tal como ya se ha mencionado, primeramente, será necesario realizar una junta general en la que se considerarán y se someterán a votación los cambios propuestos. De nuevo tendrían que aprobarse por unanimidad de los propietarios, como paso previo a los pasos ya indicados de elevación a público en notaría y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
En otras palabras, no hay ningún problema que impida alterar los estatutos de una comunidad, siempre y cuando se realicen todos los pasos de la manera correcta y se cumplan con los requisitos expuestos como hemos explicado anteriormente.
Ahora bien, conviene pensar en los costes económicos envueltos y en la posibilidad de que las mejoras deseadas pudieran quizás lograrse sin ningún coste mediante la armonización de los estatutos existentes con nuevos artículos y/o modificaciones gratuitas y menos complejas de ciertas normas contenidas en el Reglamento de Régimen Interior ya aludido en párrafos anteriores.
¿Cómo aprobar los estatutos de una comunidad?
A este respecto hay que tener en cuenta lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo artículo 17.6 leemos lo siguiente:
“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: […] 6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.
Esto significa que, si no se alcanza la unanimidad, no se aprueban los estatutos o sus modificaciones propuestas.
Es necesario dejar constancia de la comunicación del acuerdo adoptado (en segunda convocatoria de junta convocada con el punto expresamente detallado en la convocatoria) a todos los propietarios, y dejar transcurrir treinta días desde la fecha de comunicación, para garantizar que los ausentes no se oponen a lo acordado, dándose así validez absoluta al requisito de la unanimidad indicado.
Como conclusión y para resumir los factores clave, destacando lo siguiente:
- Los estatutos han de aprobarse en Junta General de Propietarios por unanimidad, con contenido acorde a la Ley de Propiedad Horizontal, e inscribirse en el Registro de la Propiedad, resultando por ello de obligado cumplimiento para todos, lo que incluiría a inquilinos.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Recuerda que siempre puedes acudir a Solufincas Administración de Fincas para ayudarte con cualquier duda que te pueda surgir al respecto tanto en este tema como en muchos otros con relación a tu hogar y tu Comunidad. Somos especialistas en Comunidades de Propietarios y nos avalan años de experiencia. Si aún no eres nuestro cliente, pídenos un presupuesto sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarte sea cual sea tu necesidad. Y por supuesto, si quieres cambiar de administrador, podemos guiarte en los pasos a dar.