En la gestión de comunidades de propietarios donde existen vecinos morosos, el mantenimiento de la piscina comunitaria puede ser una preocupación, pero con una estrategia que sea clara y manteniendo una buena comunicación, se puede abordar la situación de manera diplomática y tener una buena resolución de conflictos en comunidades si surgiesen.
Entendiendo los Derechos y Obligaciones en una Comunidad de Propietarios
Los derechos y obligaciones en una comunidad de propietarios se rigen por las normativas de propiedad horizontal, especialmente en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Derechos:
- Derecho de uso y disfrute
- Derecho a participar en las decisiones
- Derecho a la información
- Derecho a impugnar decisiones
Obligaciones:
- Contribución a los gastos comunes
- Cumplimiento de las normas
- Conservación y mantenimiento de la propiedad
Responsabilidades Financieras de los Propietarios
Algunas consideraciones generales:
Cuotas de mantenimiento: Los propietarios cuya comunidad tenga una piscina comunitaria normalmente están obligados a pagar cuotas de mantenimiento de piscinas para cubrir los costos operativos. Si algunos propietarios no pagan sus cuotas, esto puede afectar el presupuesto de la comunidad, a los acuerdos de pago en comunidades y dificultar el mantenimiento correcto de la piscina y del resto de instalaciones y servicios.
Responsabilidad compartida: En la mayoría de las comunidades, los propietarios comparten la responsabilidad financiera del mantenimiento de las áreas comunes, como la piscina. Esto significa que, si hay propietarios que no pagan sus cuotas, los demás propietarios pueden terminar asumiendo una carga financiera adicional para cubrir los gastos necesarios.
Impacto de los Morosos en el Mantenimiento de la Piscina
La morosidad en gastos comunitarios entre los que pudieramos encontrar el mantenimiento de la piscina comunitaria puede tener varios impactos negativos.
Algunas formas en que los morosos pueden afectar al mantenimiento de la piscina comunitaria:
Advertencia: Legalmente existe el llamado Fondo de Reserva, cuya cuantía no debe ser inferior al 10% del importe del presupuesto anual de gastos de la Comunidad de Propietarios. Debemos distinguir ese concepto legal, de lo que en ocasiones los vecinos entienden como fondo disponible, ahorro, dotación para gastos generales o específicos, y con relación a este artículo en espacial, debemos recordar que las Comunidades de Propietarios que tienen instalaciones deportivas y piscinas comunitarias deben incluir en su presupuesto anual una dotación específica mediante una partida presupuestaria asignada al mantenimiento de piscinas.
Si un propietario no paga la comunidad, el efecto inevitable será que no se recauda por la comunidad la totalidad de los fondos necesarios para el mantenimiento, entre los que estarían los importes dotados para el mantenimiento de la piscina.
Teniendo en cuenta lo anterior, resumimos:
- No podemos hablar de falta de fondos de reserva para mantenimiento: Los morosos que no pagan sus cuotas de comunidad merman el importe que se recauda para el mantenimiento de la piscina.
- Reparaciones demoradas o descuidadas: La falta de dinero debido a la existencia de morosos, puede resultar en que las reparaciones necesarias en la piscina se pospongan o se descuiden.
- Reducción de la calidad del agua: Si no se pueden cubrir debidamente los gastos de mantenimiento, esto quizás influya en carencias en los dosificadores de los productos químicos necesarios para mantener el agua de la piscina limpia y segura, por lo que la calidad del agua puede deteriorarse, corriendose el riesgo de sanciones y, en algun caso, incluso de que se tenga que cerrar la piscina por insalubridad.
- Disminución de la satisfacción de los residentes: Una piscina comunitaria en mal estado debido a la falta de mantenimiento puede afectar negativamente la satisfacción de los residentes.
Efectos en el Mantenimiento y Uso de la Piscina
En ocasiones y tenemos que decir que desgraciadamente, hay vecinos que solo atenderán a ciertas obligaciones, como es la de pagar los gastos correspondientes comunitarios, con medidas sancionadoras. Una de estas medidas, es la de prohibir el uso de la piscina en verano a los vecinos morosos, especialmente aquellos que tienen una deuda pendiente considerable por un tiempo prolongado.
Esta medida, se usa cada vez más por las comunidades que quieren sanear sus cuentas y, de paso, conseguir una convivencia más armoniosa, ya que tener deudores dentro de la propia comunidad no favorece a que haya un buen clima.
A este respecto, la ley 10/2022, de 14 de junio, afectando a la Ley de Propiedad Horizontal en lo referente a piscinas comunitarias, expone lo siguiente: «Se dota a las comunidades de propietarios de capacidad sancionadora, legitimándolas para que puedan sancionar al moroso privándole del uso de instalaciones y/o elementos comunes”.
Según lo expuesto en el párrafo anterior tenemos que decir que es posible restringir el acceso a la piscina a los vecinos que no paguen. Cada comunidad deberá evaluar si esto es efectivo, ya que el acceso limitado puede verse reflejado en un pago de la deuda, o, por el contrario, desencadenar una serie de acciones perores, que no solo no acaben con la deuda contraída, sino que generen trastornos aún mayores para la comunidad.
Observación: La privación de derecho a uso no puede aplicarse a cualquier instalación o elemento comunitario, sino unicamente a aquellos que tienen carácter accesorio (o lúdico, como son las instalaciones deportivas), por no resultar indispensables para la mínima habitabilidad y accesibilidad del inmueble. Así, por ejemplo, se puede prohibir al propietario moroso el uso de la piscina, pero no el del ascensor.
Comunicación con los Vecinos Morosos
Cuando sea necesario comunicarse con vecinos morosos, es importante hacerlo respetuosamente.
Algunos pasos y consejos que te recomendamos:
- Programar una reunión o llamada: Es necesario tratar de establecer una comunicación directa y personal con el vecino moroso. En el caso de los administradores de fincas, es habitual que éstos requieran al propietario cada vez que se produce un impago, endureciendo gradualmente el medio utilizado, en función de la cuantía y duración de la deuda.
- Explicar la situación: El vecino moroso tiene que saber que mantiene una deuda con la comunidad, y explicarle las consecuencias de no realizar los pagos a tiempo, como pudieran ser las acciones legales que podrían aplicarse, o en lo relativo a este articulo, la privación de derecho a uso de la piscina.
- Ofrecer acuerdos de pago en comunidades: Hay que tratar de encontrar soluciones, una manera es ofreciendo opciones como un plan de pago escalonado o la posibilidad de aplazar el pago de ciertas cuotas. Con frecuencia se propicia la firma de un compromiso de pago fraccionado, de modo que haya constancia escrita del reconocimiento de la deuda por parte del moroso, así como plazo de previsión de recuperación de ésta.
- Considerar la mediación en comunidades de vecinos: Si la situación se vuelve muy tensa o difícil de manejar, se puede considerar la mediación como una forma de resolver el conflicto de manera imparcial y pacífica. En este sentido, resulta fundamental que el Administrador de Fincas pueda acreditar los requerimientos previos efectuados de forma escrita al propietario moroso.
Medidas Legales y Administrativas
En el caso de vecinos deudores, existen procedimientos legales contra morosos, aunque pueden variar según la legislación local y los estatutos de la comunidad.
Algunas medidas comunes que podrían aplicarse:
- Notificación por escrito: La primera medida suele ser enviar una notificación por escrito al vecino moroso, recordándole su obligación de contribuir al mantenimiento de la piscina y advirtiéndole sobre las posibles consecuencias legales si no cumple con sus pagos. Puede ser recomendable comenzar con el envío del requerimiento por correo electrónico, y en caso de persistir, endurecer el ruego empleando una comunicación postal certificada, pudiendose llegar al requerimiento fehaciente por burofax, como paso previo a la adopción de acuerdo de reclamación judicial y/o de privación de derecho a uso de la piscina.
- Recordatorio de los estatutos de la comunidad: Es importante recordar al vecino moroso que está incumpliendo con las normas y estatutos de la comunidad al no pagar sus cuotas de mantenimiento de la piscina.
- Multa o recargos por mora: Los estatutos de la comunidad pueden establecer multas o recargos por mora para los vecinos que no paguen sus cuotas a tiempo. Estas penalizaciones pueden acumularse con el tiempo y aumentar la deuda del vecino moroso.
- Procedimientos legales contra morosos: Si las medidas anteriores no logran resolver la situación, la comunidad puede recurrir a procedimientos legales para recuperar las cuotas adeudadas. Esto puede implicar demandar al vecino moroso ante los tribunales y buscar una orden judicial para el pago de la deuda. En algun caso, llegan a producirse embargos de cuentas y de derechos de cobro contra el propietario moroso.
Es importante que la comunidad siga los procedimientos legales contra morosos adecuados y que consulte con un Administrador de Fincas Colegiado, como profesional especializado en derecho de propiedad horizontal y comunidades de vecinos para asegurarse de que todas las medidas tomadas sean legales y efectivas.
Si la Comunidad adopta acuerdo para prohibir a los morosos el uso de la piscina, deberá reflejarse en acta de junta, así como recogerse en los estatutos, para que éstos tengan aplicabilidad frente a terceros.
Creación de un “Fondo de Reserva”
Si se prevé que no se van a recaudar los fondos necesarios para cubrir los gastos de mantenimiento porque existen propietarios morosos, se debe recordar que la finalidad del Fondo de Reserva establecido en el artículo 9.1. f de la Ley de Propiedad Horizontal, no es precisamente dar cobertura a esa necesidad previsible.
Más bien, el Administrador de la Comunidad, al hacer el cálculo presupuestario anual, puede calcular un porcentaje de morosidad (basandse en el histórico de la finca en el que podrá verse cuantos vecinos morosos hay) sobre el importe anual de gastos previstos, y dotar en esa cuantía una partida específica que pudieramos identificar, por ejemplo, como “dotación de morosidad”. En consecuencia, las cuotas mensuales resultantes inevitablemente aumentarán para todos los propietarios, pero se propiciará la recaudación de los fondos necesarios, evitandose insuficiencia de saldo, tener que contar con el llamado Fondo de Reserva, o aún peor… generar la necesidad de emitir derramas extraordinarias recurrentes por falta de previsión de esa morosidad.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Recuerda que siempre puedes acudir a Solufincas Administración de Fincas para ayudarte con cualquier duda que te pueda surgir al respecto tanto en este tema como en muchos otros con relación a tu hogar y tu Comunidad. Somos especialistas en Comunidades de Propietarios y nos avalan años de experiencia. Si aún no eres nuestro cliente, pídenos un presupuesto sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarte, sea cual sea tu necesidad. Y por supuesto, si quieres cambiar de administrador, podemos guiarte en los pasos a dar.
