Muchos vecinos que viven en comunidad tienen duda respecto a cómo se reparten las cuotas de una comunidad de vecinos. Para ello vamos a analizar diferentes aspectos:
- ¿Qué son los gastos de comunidad?
- Distintos tipos de gastos de comunidad
- Exenciones en el pago de los gastos de la comunidad
- ¿Qué es la cuota de participación?
- ¿Qué es el coeficiente de propiedad?
- ¿Cómo se calcula la cuota de participación en una comunidad de propietarios?
- ¿Los locales comerciales están obligados a pagar gastos de comunidad?
- En el caso de una vivienda en alquiler ¿Quién paga los gastos de comunidad?
¿Qué son los gastos de Comunidad?
Son todos aquellos necesarios para mantener en condiciones óptimas la comunidad. Los gastos ordinarios de comunidad son los básicos como el mantenimiento de los ascensores, el servicio de limpieza, mantenimiento de piscina o de jardín, pagos de impuestos municipales o suministros. Los gastos extraordinarios de comunidad son, por ejemplo, los gastos de una obra o reforma.
Clasificación de los gastos de comunidad
Los gastos que hay dentro de una comunidad de propietarios, pueden ser ordinarios o extraordinarios.
Gastos de comunidad ordinarios
Los gastos ordinarios se consideran gastos generales, y son aquellos que se encargan de la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
Estos gastos, se dividen entre los propietarios del inmueble y se calculan en función de la participación de cada uno en dicho inmueble. El pago de estos gastos, en general, es obligatorio para todos y aunque haya algún propietario que no haga uso de algunas instalaciones, deberá igualmente abonar esos gastos, indistintamente de su argumento para no usar los servicios.
En el artículo 9.1 e) de la LPH se expone claramente: “es obligación de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
Dentro de estos gastos, se incluirían las reparaciones, conservación y mantenimiento del edificio. En los presupuestos anuales vienen contemplados y deben ser aprobados en junta ordinaria en la que los propietarios participan y deciden cuál será la cuota que se pagará mensualmente.
Los siguiente son algunos ejemplos de gastos ordinarios:
- Gastos referentes al mantenimiento, conservación y reparación de servicios que habitualmente existen en las comunidades: limpieza, ascensor, piscina, jardín…
- Gastos referentes al mantenimiento, conservación y reparación de otros elementos de las instalaciones comunes: tuberías, tejados, cubiertas…
- Todo gasto que sea necesario para la conservación, accesibilidad, sustento del edificio y goce de servicios.
- Gastos municipales como la recogida de basura o el vado.
Gastos extraordinarios
En estos gastos, estarían incluidos los que no están contemplados en los presupuestos anuales, pues no se espera incurrir en ellos de forma periódica, serían obras o reformas que se tuvieran que hacer de los elementos comunes.
Por ejemplo, en una junta extraordinaria en la que asisten los propietarios se les indicaría el problema que existiese y se decidirá tanto la solución como la forma de pagarlo. La forma de pagarlo puede ser o bien con dinero que tenga la comunidad ahorrada (con cargo a las partidas presupuestarias de imprevistos) o bien si se aprueba una derrama, o una subida temporal de la cuota de comunidad.
Exenciones en el pago de los gastos de la comunidad
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente: “es obligación de todos los propietarios contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
Por ello, la exención en el pago de los gastos de la comunidad sería una excepción a este artículo.
Sin embargo, sí hay exenciones del pago de alguna o algunas partes de las cuotas comunitarias, como:
- Que se acuerde en el título constitutivo.
- Que exista esta posibilidad en los estatutos de la comunidad.
- Que en una junta se apruebe una exención en concreto y que esté coordinada por la administración de fincas y que exista unanimidad.
Ejemplos de exoneración de cuotas
- Los locales o bajos que tengan una entrada exterior de acceso desde la calle. Pueden estar exentas de las cuotas ordinarias y extraordinarias que tengan que ver con el uso y mantenimiento de ascensores, escaleras y otros. De todos modos, si se llegase a acordar que se instale un ascensor o un salva escaleras, deben participar en el pago de esto ya que conlleva una mejora y actualización del edificio.
- De igual manera, sucede en el caso de que no hagan uso de jardines y otras zonas comunes. Pueden solicitar y conseguir una exención de cuota por medio de los casos que se han expuesto anteriormente.
¿Qué es la cuota de participación?
La propia definición de cuota de participación viene definida en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el que se regula que “… cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de la Ley”.
La cuota de participación es el porcentaje en el que cada propietario participa en los gastos o incluso posibles beneficios comunes que recaen sobre la comunidad. Además de los ejemplos mencionados en otros párrafos, también son gastos comunitarios la vigilancia y el combustible de la calefacción central.
Como explica el artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el que no se utilice un servicio no exime de la obligación existente de pagar y para que un propietario no participe en determinados gastos, debe estar previsto en una cláusula establecida en los estatutos, o estar en el supuesto que viene recogido en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.
El artículo 3 de la LPH, establece la cuota de participación:
“A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.
El artículo 5 de la LPH dispone lo siguiente sobre el título constitutivo:
“se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.
De esto, podemos extraer diferentes conclusiones:
- La cuota de participación viene establecida en el título constitutivo (Escritura de Obra Nueva y División Horizontal) pero podría ser cambiada o modificada por acuerdo unánime de la junta de propietarios del edificio, y esto podría suceder en cualquier momento. Debe ser adoptado por unanimidad, por arbitraje o decisión judicial. En el supuesto de que se modifique por acuerdo en junta de propietarios, deberían incluirse estas nuevas cuotas de participación en los Estatutos de la Comunidad y estos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para que puedan ser oponibles a terceros y nuevos adquirientes. Si sólo se reflejan en acta de Junta General para ahorrar costes de abogados, notaría y registrador, el efecto jurídico será más limitado.
- Uno de los criterios para su determinación es la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
- Además de la superficie, para su fijación se pueden tener en cuenta otros criterios de referencia como el emplazamiento interior o exterior del piso o local.
¿Qué es el coeficiente de propiedad?
Podemos definir el coeficiente de propiedad como el valor porcentual asignado por la constructora o promotor al dividir el edificio en pisos o locales, correspondiendo a cada uno de los propietarios un porcentaje que sumados todos daría el 100%.
El coeficiente de propiedad y de participación no tienen por qué coincidir, aunque es verdad, que a veces se confunden o se tratan de forma igual, pero estos valores no tienen por qué coincidir.
Po ejemplo, podría suceder el caso de que un local comercial que estuviese situado en el bajo del edificio tuviese un coeficiente de propiedad elevado debido a las dimensiones que posee, pero sin embargo tener una cuota de participación muy baja por no hacer uso del ascensor, portal, limpieza etc.
Para su fijación se tendrá en cuenta la superficie útil de cada piso o local, en relación con la totalidad del inmueble, el emplazamiento interior o exterior, la situación y el uso que se suponga que se va a efectuar de los servicios y elementos comunes.
Esto implica la existencia de coeficientes de participación secundarios (en virtud de los cuales un grupo acotado de co-propietarios participan de un conjunto de gastos y no de otros, o en términos contables un “grupo de reparto” de gastos específico), que pueden ser calculados matemáticamente en caso de no figurar en el Titulo Constitutivo.
¿Cómo se calcula la cuota de participación en una comunidad de propietarios?
Según el valor del inmueble con todo lo que incluye cada vivienda. Se suma el valor de la vivienda y también si lo hubiera trasteros, plazas de garaje, (si se trata de propiedades vinculadas, algo que no siempre ocurre), etc. Y en el caso de los locales, sería exactamente de la misma manera.
Con esa cuota de participación definida (es decir, a razón de qué coeficiente de participación participa cada propiedad en cada grupo de reparto de gastos) es con lo que se efectúa un reparto de los gastos de la comunidad.
¿Los locales comerciales están obligados a pagar gastos de comunidad?
Sí, los propietarios de los locales comerciales también están obligados a pagar una cuota de comunidad, pues, aunque no hicieran uso de servicios como piscina, ascensores o no tuvieran acceso a jardines, son dueños de un inmueble que a su vez es parte de una comunidad, comparten estructura física y probablemente hagan uso de algún tipo de servicio comunitario.
Como sea, en este gasto también se incluye a los locales y al igual que otros inmuebles como viviendas deben repartirse según la cuota de participación que tengan en la escritura a no ser que en el título constitutivo conste otra cosa.
También se debe tener en cuenta si el local tiene alguna exención como la que mencionamos en el apartado de exenciones.
En el caso de una vivienda en alquiler ¿Quién paga los gastos de comunidad?
Esta pregunta es muy común si buscas un piso de alquiler o por el contrario si eres quien lo quiere alquilar. La respuesta a esta pregunta no es ni uno ni otro, si no que “depende”.
Lo primero que hay que saber es si estamos ante un alquiler de una vivienda habitual o ante un alquiler por temporada. Si es un alquiler para residencia habitual, el momento y condiciones pactadas a la firma del contrato es importantísimo para poder determinar quién es el que se hará cargo de este gasto.
Contratos de alquiler anteriores al 9 de mayo de 1985.
Este tipo de contratos se rigen por la Ley 40/1964 de Arrendamientos Urbanos, y regula los arrendamientos que superan los 30 años de antigüedad, ya te imaginaras que son pocos los que hay a la fecha. Con este tipo de contrato, los gastos de los suministros y los servicios deben ser cubiertos por el inquilino, y los gastos como pudiera ser el seguro de la vivienda, o la comunidad, la debe asumir el propietario, ya que son en beneficio propio.
Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985.
En este tipo de contratos regulados por el Real Decreto-Ley 2/1985, los gastos que se derivan de los servicios, los pagará el propietario, pero pudieran repercutir en el inquilino, siempre que se haya pactado en el contrato de alquiler.
Contratos posteriores al 1 de enero de 1995.
Estos contratos vienen regulados por la Ley 29/1994 y hoy día son los más habituales. La legislación indica que el arrendador y el arrendatario, podrán pactar que (posibilidad, NO obligación): “los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”.
Retomando también una parte de lo que dice el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal: “el propietario está obligado a contribuir con los gastos generales de la comunidad…” hacemos énfasis en que, aunque el piso o local, plaza o trastero este alquilado y en el contrato de alquiler se establezca que será el inquilino quien pague ese gasto, es realmente el propietario quien está obligado por ley a hacer frente a ese pago.
Claro que, se esperaría que si hay un contrato en el que por previo acuerdo el inquilino se compromete a pagar esos gastos pues que los pague el inquilino, pero si en algún momento se deja de pagar ese gasto, la reclamación se le hará al propietario y deberá ser él quien obligue dentro de lo legal a su inquilino a pagar.
En aquellos edificios de Régimen de Propiedad Horizontal los gastos que corresponderán a la finca arrendada serán determinados por su cuota de participación. En aquellos edificios que NO estén en régimen de propiedad horizontal, los gastos, que corresponderán a la finca arrendada serán determinados por la superficie que tenga.
Para que este pacto tenga validez, ten en cuenta que:
- Tiene que venir reflejado en el contrato de alquiler quien se hará cargo del gasto de comunidad, así que la negociación entre el propietario de la vivienda y el inquilino es importante, así como la redacción del contrato, donde debe venir todo bien clarito para que no haya lugar a dudas. En caso, de que no se llegue a un acuerdo entre ambos, será el propietario quien se encargue de este gasto.
- En el contrato debe venir especificado el importe anual de los gastos de comunidad. En cuanto a la subida del pago, tiene que ser acordada entre las dos partes y siempre dentro de unos límites.
- Si el alquiler tiene una duración más corta, como sería en el caso de los alquileres que se hacen por temporadas, en este caso, habría libertad entre ambas partes. En el contrato debe venir expresamente, por ejemplo, que será el inquilino el que se encargue de hacerse cargo de pagar la comunidad, pero en este caso se excluyen las derramas.
En todo caso, desde el punto de vista de la Comunidad de Propietarios, la relación, comunicaciones, ejercicio de derechos y exigencia de obligaciones (incluyendo el pago de cuotas, derramas y consumos de una vivienda o local) le corresponden al propietario arrendador, no al inquilino.
No obstante, por ejemplo, en Solufincas, podemos girar al cobro las cuotas ordinarias de comunidad al propietario arrendador, mientras que, por ejemplo, los importes de los consumos le son girados a cuenta bancaria distinta a nombre del inquilino. Pero, como indicamos, si el inquilino devuelve un cargo, a quien le será reclamado el pago es al propietario.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Recuerda que siempre puedes acudir a Solufincas Administración de Fincas para ayudarte con cualquier duda que te pueda surgir al respecto tanto en este tema como en muchos otros con relación a tu hogar y tu Comunidad. Somos especialistas en Comunidades de Propietarios y nos avalan años de experiencia. Si aún no eres nuestro cliente, pídenos un presupuesto sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarte, sea cual sea tu necesidad. Y por supuesto, si quieres cambiar de administrador, podemos guiarte en los pasos a dar.
