Para mejorar la accesibilidad, eliminar barreras arquitectónicas es esencial en las comunidades de propietarios; cualquier vecino puede solicitarlo siguiendo el procedimiento establecido por la ley.
Índice
¿Existe la obligación de eliminarlas en las comunidades de propietarios?
Hay muchas edificaciones (tanto en Madrid y Toledo como en el resto de las zonas de España) donde se percibe cada vez más necesario y vital llevar a cabo obras y adaptaciones encaminadas a eliminar las barreras arquitectónicas existentes. Esto es así porque cuando se construyeron muchos edificios, que ya van teniendo cierta edad, no había ninguna legislación obligatoria al respecto, teniendo esto como resultado que muchos (afortunadamente cada vez menos) no cuentan con accesos fáciles para las personas de movilidad reducida o con discapacidad.
Hoy día sí contamos con una legislación, normativas obligatorias para nuevas construcciones, ayudas, subvenciones, requisitos suavizados, que favorecen la implantación de mejoras con el objetivo de facilitar a las personas con discapacidad o con movilidad reducida el acceso a cualquier edificio (ya sea público o privado). Esto incluye el lugar en donde viven o trabajan. Este objetivo implica mucho más que el mero cumplimiento de normas, pues en un estado de bienestar en el que impera la solidaridad, se presume el deseo e interés social para que personas con limitaciones físicas no se sientan discriminadas y que tengan una total integración en la sociedad.
Para que se cumplan los objetivos deseables, la legislación más reciente también establece infracciones y sanciones en caso de que no se cumplan con las medidas que en ella se imponen.
Teniendo en cuenta lo mencionado, debemos preguntarnos: ¿hasta qué punto y en qué condiciones es obligatoria o exigible la eliminación de barreras arquitectónicas en las comunidades de propietarios?
Podemos responder con un rotundo sí. La comunidad de propietarios, a petición de los interesados, debe eliminar las barreras arquitectónicas que puedan existir para que las personas con discapacidad o movilidad reducida puedan tener acceso al edificio, a su domicilio, su lugar de trabajo, y a las instalaciones y espacios comunes.
¿Qué dice la ley?
Los apartados a y b del artículo 10, así como el 17.2 (y sus modificaciones posteriores) de la Ley de Propiedad Horizontal, son básicamente los que establecen el derecho de los interesados a pedir que se realicen reformas de accesibilidad en los inmuebles donde vivan o trabajen personas con discapacidad o personas mayores de 70 años.
Leemos exactamente lo legislado, del siguiente modo:
“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: […] b.) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas”.
Así mismo, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por el RDL 19/2021 de 5 de octubre, BOE 06/10/2021), establece:
“Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
Lo establecido en el artículo 10.1.b) aplicará cuando lo soliciten “los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años”, mientras que lo establecido en el artículo 17.2 aplicará como norma general, aún cuando no se cumplan los requisitos de los solicitantes mencionados en el artículo 10.1.b.
¿A qué tipo de obras o instalaciones nos referimos cuando hablamos de eliminación de barreras arquitectónicas?
Entre las más frecuentes podemos encontrar las siguientes:
Rampa de acceso: Facilitan el acceso a todas aquellas personas que van en sillas de ruedas, andador o personas mayores. Y al no tener obstáculos (como son los escalones) también lo utilizan, por ejemplo, las mamás y papás que llevan carritos de bebés. Respecto a las rampas deberán tenerse en cuenta factores fundamentales tales como el ancho mínimo y el grado de inclinación o la inclinación máxima, en función del espacio y longitud de recorrido disponibles.
Ascensor: Muchas personas de la tercera edad, necesitan el ascensor para poder salir a la calle debido a lo dificultoso de subir y bajar por las escaleras. Hay distintos tipos en función del espacio disponible, el ancho de la puerta de embarque, el peso y capacidad de carga que se desean transportar, etc.
Plataformas elevadoras y sillas salvaescaleras: Estas se instalan cuando, debido al diseño del edificio o la existencia de elementos estructurales limitantes, no es viable hacer una rampa u otras opciones más habituales. Además, suelen tener coste más reducido o ajustado. Por lo general, se instalan principalmente en el portal de acceso a la finca desde la calle.
Ahora bien, teniendo en cuenta lo dicho hasta ahora, hay una pregunta frecuente que igualmente hay que resolver.
¿Quién tiene que hacerse cargo del gasto que supone la eliminación de las barreras arquitectónicas?
Evidentemente, como en cualquier obra que se realiza, los costes varían dependiendo de lo que se pretenda ejecutar.
No es lo mismo una simple rampa donde hubiera un escalón, que tener que instalar un ascensor o una silla o plataforma salvaescaleras.
Dependiendo de los costes, podremos encontrar dos supuestos:
- Cuando sea menor de 12 mensualidades de la cuota por gastos comunes, en cuyo caso, si se aplica el artículo 10.1.b), el coste lo asumirán todos los propietarios hasta ese límite.
- Cuando sea mayor de las 12 mensualidades de la cuota por gastos comunes, en cuyo caso, si se aplica el artículo 10.1.b), el coste restante a las 12 mensualidades lo puede pagar la persona que necesita que se realice la obra. El resto de los propietarios estaría obligado a pagar las 12 mensualidades y el vecino que lo necesita pagaría el resto del coste. No obstante, si sucediera que el gasto es mayor de las 12 mensualidades para que la comunidad se haga cargo del coste total será obligatorio el voto favorable del 51% de los propietarios, aplicándose entonces el artículo 17.2.
No obstante, es bueno recordar que las administraciones públicas, ya sean locales o autonómicas, cuentan con subvenciones y ayudas para las comunidades de propietarios debido a que saben que la envergadura del coste económico que conlleva la eliminación de barreras arquitectónicas con frecuencia es un gran impedimento para las comunidades que cuentan con tesorería más escasa.
¿Quién debe solicitar las obras para la supresión de las barreras arquitectónicas?
No olvidemos que, normalmente, cuando hablamos de barreras arquitectónicas, nos referimos a aquellos elementos que existen dentro de una comunidad que dificultan el acceso a una serie de personas como pueden ser personas mayores, personas que vayan en sillas de ruedas, de movilidad reducida, y también personas invidentes etc.
Para que todas las personas tengan igualdad de oportunidades resulta fundamental que se eliminen todas aquellas barreras arquitectónicas que existan en un edificio.
La Ley de Propiedad Horizontal establece el derecho a pedir que se realicen reformas de accesibilidad a todos los propietarios de inmuebles donde vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o personas mayores de 70 años.
Por ello, en aplicación del artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que quien pida realizar una reforma sea un propietario con interés legítimo, la realización de la obra tendrá un carácter obligatorio para todos los propietarios, dentro del límite económico que establece el mismo artículo.
Por ejemplo, si se habla de la instalación de un ascensor para facilitar el acceso y la salida de sus hogares a personas mayores o con discapacidad, siempre que cumplan los requisitos mencionados anteriormente será obligatorio. La persona interesada y que cumpla con los requisitos que establece la LPH debe realizar un escrito al presidente de la Comunidad exponiendo sus necesidades y las obras que considera necesarias. La comunidad tendrá un plazo razonable máximo de 60 días para responder a la solicitud presentada. Si no existiera de manera positiva un acuerdo, se pueden emprender acciones legales por parte del interesado.
Por el bien de todos.
Este es un tema que beneficia a toda la sociedad ya que el tener libertad de movimiento es algo que interesa porque todos conocemos o vivimos con personas que debido a estas barreras se ven limitadas a la hora de hacer su vida cotidiana, repercutiendo las mejoras en favor no sólo en ellos sino también de sus familiares.
Además, no olvidemos que mejoras de este tipo supone igualmente una mejora en la valoración de nuestro patrimonio, tanto comunitario como privativo, lo que, genera una riqueza y propicia, por ejemplo, un mayor valor económico de nuestras viviendas y locales en edificios dotados de medidas de eliminación de barreras arquitectónicas.
Para que todos los vecinos estén a gusto y tengan acceso a todos los espacios e instalaciones comunitarias, la comunidad de propietarios deberá responder a sus necesidades, mejorando y adaptando el edificio y eliminando las barreras arquitectónicas que existan, siempre dentro de los parámetros legales aquí resumidos, y pudiendo emplearse los medios y aparatos como los mencionados en este artículo u otros que puedan surgir aprovechando quizás nuevas tecnologías.
Por último, he de decir que, una vez que se solicita la eliminación de las barreras arquitectónicas, la ley no tiene fijado ningún plazo máximo definido para su ejecución. Quizás por eso, en algunos casos, a pesar de ser obligatoria la realización de las obras, puede ocurrir que su ejecución se demora en el tiempo. Si esto sucediera se podría poner una denuncia en un juzgado. Lo que sí establece el artículo 10.2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal es significativo:
“Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa”.
Conclusiones
Podemos concluir diciendo que este es un tema de gran calado en la sociedad vigente, ya que no se trata de simplemente realizar o no una obra para la eliminación de un obstáculo, sino de que todas las personas tengan las mismas posibilidades de poder salir o entrar de sus propias casas y lugares de trabajo sin tener que lidiar con obstáculos que se lo dificulten.
La Ley de Propiedad Horizontal es muy clara al respecto. Como hemos visto, en su artículo 10 establece el derecho a pedir que se realicen reformas de accesibilidad en inmuebles donde vivan o trabajen personas con discapacidad o personas mayores de 70 años.
En España hay muchas personas que viven encerradas en vida por no poder salir de su hogar por tener barreras que se lo impiden, pero, como hemos analizado, hay normas y recursos disponibles para que esto ya no siga siendo así.
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