Es normal que una comunidad exista diferencia de opinión y que, por tanto, cuando se necesitan tomar decisiones importantes y aplicar cambios existan opiniones a favor y en contra, es por eso por lo que para no aplazar en el tiempo las medidas necesarias para el buen funcionamiento de la finca, la Ley de Propiedad Horizontal determina que algunos asuntos serán decididos por mayorías o por unanimidad.
En este artículo brindaremos la información básica sobre la forma de votar en una reunión de propietarios, sin embargo, cabe recordar que antes de votar por algún asunto en concreto es necesario informarse sobre las ventajas o desventajas de implementar cosas nuevas en su comunidad.
¿Qué acuerdos de la Junta de Propietarios requieren unanimidad?
Empecemos por aclarar que la unanimidad es un acuerdo o consenso hecho por todas las personas implicadas sin discrepancia.
Los acuerdos que requerirán de unanimidad serán aquellos que no vienen establecidos o regulados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
También los que implique una nueva aprobación o modificación de las reglas que contiene el título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos de la comunidad.
Se considerará unanimidad, la aprobación por parte de todos los propietarios que, además, representan la totalidad de las cuotas de participación. Sin embargo, es casi seguro que NO asistirán absolutamente todos los propietarios a la junta de vecinos, esto sería lo ideal, pero casi nunca sucede, entonces, ¿Cómo obtener la unanimidad en asuntos que urgen ser elegidos de esa manera, unánimemente?
Gracias a lo establecido en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, no se necesita la asistencia del 100% de los propietarios para obtener la unanimidad en un acuerdo de junta, pues este artículo establece que:
“Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción…”
Vamos a analizar que acuerdos son los que necesitan unanimidad de la junta de propietarios:
Serán todos aquellos que, como hemos dicho anteriormente, quieran modificar de algún modo las reglas del título constitutivo o de los Estatutos.
- Necesitará unanimidad de la junta de propietarios el cerramiento de terrazas. Esta medida tendrá que ser sometida a voto en la junta general de vecinos y la decisión será tomada por los presentes (en cuanto a no los presentes, se aplicará la medida menciona en párrafos anteriores).
- Dedicar los locales del edificio a actividades diferentes de las autorizadas en el título constitutivo de la propiedad también es una decisión que deberá ser elegida por unanimidad.
- Necesitará unanimidad de la junta de propietarios la modificación de las cuotas de participación. Si solo hubiese un voto en contra y los demás sean favorables, existe la tesitura de poder solicitar la aprobación de este propietario, por medio de interponer un procedimiento judicial. Así se impide el hecho de que una sola persona imponga su voluntad sobre el resto de los propietarios que tienen el mismo derecho.
- Cuando se quiere realizar la instalación de nuevas infraestructuras (como es el caso de las energías renovables). Necesitará acuerdo por unanimidad todo lo que conlleve alguna alteración en el edificio o pueda poner en peligro la seguridad de la estructura y por ende a quienes la habitan. En este punto es importante hacer énfasis en lo que para algunos no es importante; hablamos de la estética del edificio. Incluso si no implicara un riesgo vital hacer una modificación que, si altere la estética del edificio, esta debe ser aceptada por unanimidad.
- Si se va a modificar la configuración que tiene el edificio. Por ejemplo, cuando en una comunidad de propietarios se quiere llevar a cabo la instalación de un ascensor. En este caso, se requerirá la unanimidad de la junta de propietarios o por lo menos, la autorización de aquellos vecinos que se vean afectados en sus derechos de forma directa. Si la instalación fuera compatible con la configuración que tenga el edificio y no tiene la oposición de los propietarios a los que afectará la instalación, el acuerdo no requerirá unanimidad.
- Cuando se quiera arrendar zonas comunes que ya tengan establecido cuál es su uso en el título constitutivo. Por ejemplo, si la terraza que tiene el edificio es de uso común y está establecido que se puede usar para que los vecinos tiendan en ella, si se quisiera arrendar a alguna empresa (por ejemplo, para instalar la antena, si esta instalación limita el uso de la terraza) esto requerirá de unanimidad en junta. Si sucede que la terraza no tiene asignado ningún uso específico, entonces podrá ser arrendado si llega a contar con el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que también, por otro lado, representan las 3/5 de las cuotas de participación del total del edificio.
¿Qué acuerdos de la Junta de Propietarios No necesitarán unanimidad?
Otras formas de votación son la mayoría cualificada y la mayoría ordinaria. La principal diferencia entre las dos es que la primera hace referencia al total de propietarios, independientemente de si la junta está reunida en primera o en segunda instancia. La segunda, solo requiere la votación de la mayoría de los propietarios, que a su vez representan la mayoría de las cuotas de participación. A continuación, algunos ejemplos de las decisiones que se pueden tomar por mayoría cualificada o por mayoría ordinaria:
Mayoría cualificada:
- Cuando se quiera eliminar barreras arquitectónicas, lo cual también incluiría la instalación del ascensor. En ciertas condiciones, no se precisa de acuerdo, salvo para establecer detalles como la adjudicación de instalaciones o la forma de pago. Véase LPH 10.1.b
- Establecimiento o eliminación de servicios que sean comunes para el interés general de la comunidad.
- Arrendamiento de elementos comunes.
- Entrada a los servicios de telecomunicaciones para el aprovechamiento de las energías renovables. La comunidad, en este caso no podrá hacer que el coste de la instalación de dichas infraestructuras comunes a aquellos propietarios que no hubiesen votado de manera expresa en la junta a favor de este acuerdo. Si estos vecinos o propietarios pasado el tiempo optasen o solicitasen el poder acceder a los servicios de dichas telecomunicaciones o suministros energéticos, en este supuesto se les podrá autorizar siempre y cuando abonen el importe que les hubiese correspondido, actualizado y aplicando el correspondiente interés legal que haya.
- El que se opte por el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que no estén recogidos en lo que hemos expuesto anteriormente y cuya finalidad sea la mejora de la eficiencia energética del inmueble.
- El que se plantee el realizar nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la conservación, habitabilidad y accesibilidad del inmueble. Según sus características.
- La instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos para uso privado. Siempre y cuando esta instalación se ponga en una plaza individual del garaje, sea de uso privado, solo requerirá de la comunicación previamente a la comunidad.
Mayoría ordinaria:
- Para otro tipo de acuerdos bastará la mayoría ordinaria.
En caso de no lograrse la mayoría en algún acuerdo, se podrá recurrir a un Juez en el mes siguiente de la fecha de segunda reunión o junta. El juez prestará atención a las personas que, encontrándose al corriente de pago, estén en contra y a sus argumentos y tendrá que resolver el asunto en los 20 días siguientes desde que se hace la petición haciendo pronunciamiento sobre el pago de costes.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Recuerda que siempre puedes acudir a Solufincas Administración de Fincas para ayudarte con cualquier duda que te pueda surgir al respecto tanto en este tema como en muchos otros con relación a tu hogar y tu Comunidad. Somos especialistas en Comunidades de Propietarios y nos avalan años de experiencia. Si aún no eres nuestro cliente, pídenos un presupuesto sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarte, sea cual sea tu necesidad. Y por supuesto, si quieres cambiar de administrador, podemos guiarte en los pasos a dar.
