Siendo sinceros, cuando se debe realizar alguna obra de reparación por avería comunitaria desde el interior de una propiedad privativa, se generan molestias, si o si, pues nadie quiere tener una obra al interior de su vivienda, a menos que sea una remodelación lujosa ¿verdad? Sin embargo, la situación anterior le puede ocurrir a cualquier vecino.
Cuando ocurre la rotura de tuberías que generan filtraciones a otros vecinos en plantas inferiores, o hay humedad en alguna vivienda, la comunidad debe actuar inmediatamente para proceder con su reparación, aunque eso implique efectuar obras desde el interior de una vivienda.
Debido a estas situaciones surge la pregunta ¿quién es el vecino que está obligado a abrir su vivienda si hay una avería?
El artículo 9.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal es claro al respecto y obliga a todos los propietarios a permitir la entrada a su vivienda o local cuando sea necesario.
El artículo no deja lugar a dudas, así que cuando sea conveniente e imprescindible, el propietario de la vivienda que por su ubicación deba ser intervenida para la reparación de una avería, deberá permitir el acceso de los técnicos que realizaran la sobras, y será el responsable de los daños que se puedan producir en caso de que incumpla con esto.
Si un vecino se negase a que se realice la reparación, debe saber que hay argumentos legales que respalda a la comunidad para proceder con las obras desde el interior de su propiedad.
Además, el artículo 569 del Código Civil establece que, si fuese necesario o indispensable para construir o reparar el pasar materiales por una propiedad ajena, o incluso el que se tengan que colocar andamios u otros objetos necesarios para la realización de la obra, el propietario de la vivienda estará obligado a consentir esto, recibiendo la indemnización que corresponda por el perjuicio que se le genere.
La obligación de permitir el acceso a la vivienda no solo afecta al propietario, sino también será de obligado cumplimiento para quien esté ocupando en la actualidad la vivienda en calidad de arrendatario. Por lo tanto, hemos de decir, que no sería admisible el que un propietario o arrendatario de la vivienda no dejara o negara la entrada a la misma.
Evidentemente, también hay que reconocer que si voluntariamente y de buena fe damos paso y acceso a nuestras viviendas y no generamos ningún obstáculo para que se hagan las obras necesarias, se espera que nuestra propiedad quede en las mismas condiciones en las que estaba antes de ser intervenida, como se dijo hace dos párrafos, de ocasionar daños por esto se deberá indemnizar al propietario.
Índice
¿Qué hay que hacer entonces si un vecino niega el acceso a su casa?
En alguna ocasión, podría suceder que algún vecino se negara por diferentes motivos a abrir su vivienda, esto sería un problema ya que hay daños ocasionados en ese momento que podrían ir a más y agravar la situación. Aunque en este supuesto, el propietario no fuese el responsable del siniestro (humedad, alguna tubería rota…) si será responsable de los daños que puedan ocurrir a partir de ese.
Si el vecino reitera su posición de no dar paso y, por tanto, a que no se realice la reparación pertinente, los vecinos afectados se verán obligados a recurrir a un procedimiento por vía judicial, lo cual conllevará un retraso de sus intereses. Por norma general, el juzgado será quien obligue al propietario a que se permita la entrada en su vivienda para realizar la reparación pertinente, y además de esto deberá hacerse cargo de los gastos económicos que conlleve.
Por otro, el artículo 9.1 de la LPH al que hemos hecho referencia anteriormente, establece que las obras de carácter urgente no necesitarán previo acuerdo en una junta por parte de la comunidad de propietarios.
¿Qué se considera obra urgente?
Se consideraría obra urgente o de vital importancia, aquellas obras que se refieren al mantenimiento y conservación de los elementos arquitectónicos, instalaciones comunes.
Entre otras:
- Elementos relativos a la seguridad
- Alumbrado
- Todo lo relacionado con el agua
- El sistema eléctrico
- Bajantes y saneamiento
- Todo lo relacionado con lo que tiene que ver con accesibilidad para minusválidos o personas mayores con dificultad, como son los ascensores, rampas…
Hay otro tipo de obra que se considera urgente y es cuando las tuberías del edificio afectan o a la cocina o al baño de un vecino, en este caso, el vecino causante deberá permitir el acceso a su vivienda para reparación y fin a la avería.
Cuando se realicen este tipo de obras, aquellas denominadas urgentes, se deberá informar al presidente de la comunidad o al administrador de fincas. Cuando se efectúen y se hayan realizado, será cuando se reclamarán los gastos a la comunidad.
¿Y las terrazas?
Las terrazas son un elemento común, aunque son de uso privativo, lo cual no quiere indicar que sean terrazas comunitarias, bajo el siguiente subtitulo explicaremos con claridad la diferencia entre estos conceptos.
Así, si una terraza estuviese afectada por defectos en la estructura del edificio, sería la propia comunidad la que se debería hacer cargo o responsable de esto. En este supuesto, el vecino deberá permitir la entrada en su vivienda para poder solucionarlo.
Otra cosa diferente, es el hecho de tener que reparar la barandilla, baldosas… en este caso será el propietario quien se deba encargar de dicha reparación, esto lo podrá resolver por medio de su seguro de hogar. No sería así si tuviera relación con algún defecto o problema en la estructura del edificio, lo que es comúnmente llamado Deficiencias constructivas.
Hay obras que cubre el seguro comunitario, pero, solo mediante valoración profesional de un perito se confirmara que alguna avería debe ser cubierta por la comunidad.
Definición de elementos privativos y elementos comunes en la comunidad de vecinos
- Elementos comunes: Aquellos que son utilizados por más de una vivienda.
- Elementos físicos: suelos, cimientos…
- Instalaciones de carácter general: luz, agua…
- Espacios comunitarios: sala comunitaria, espacios deportivos, recreativos…
- Elementos privativos: Son aquellos que pertenecen a una vivienda, en estos casos, el propietario será quien se responsabilice de su mantenimiento.
¿Qué es un elemento común de uso privativo?
Aquellos que son propiedad de la comunidad, pero cuyo uso y disfrute es exclusivo del propietario de una sola vivienda o local. Por ejemplo, esto sucede con algunos patios interiores o terrazas. Las disfruta un vecino en concreto, aunque pertenecen a la comunidad.
Las reparaciones de estos serán cubiertas por la comunidad, siempre y cuando, las incidencias y averías no sean a causa de un mal uso o mal mantenimiento del propietario que disfruta de esa zona. Para entenderlo de manera más clara hablemos nuevamente de las terrazas comunes de uso privativo, generalmente estas necesitan obras de impermeabilización, estos gastos correrían a cargo de la comunidad, pero, si la terraza presenta filtraciones de agua y se comprueba que la razón es la falta de mantenimiento o un mantenimiento inadecuado, entonces será el propietario quien deba hacerse cargo de la reparación.
Hay dos clases de elementos comunes: 1) elementos comunes por destino, es decir que, aunque sean comunes solo serán usados por los dueños de una sola propiedad (ejemplo, las terrazas comunes de uso privativo) y 2) los elementos comunes por naturaleza, es decir, los que son imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de todos los pisos o locales existentes dentro de la comunidad (ejemplo, escaleras de los portales).
¿Quién se encarga de reparar las averías de origen privativo o común?
Pongamos un ejemplo, nos sale una humedad en el techo de nuestro baño. Lo primero que debemos hacer es averiguar la causa de esta, se debería llamar en primera instancia a nuestro seguro de hogar, si en la visita el profesional determina que es por razones comunitarias, el propietario deberá informarlo a la comunidad (aviso a la administración) que a su vez correrá con los gastos de la reparación, pero, si el profesional determina que es privativa entonces la reparación de esta avería correrá a cargo del propietario.
Lo que ocurre es que a veces, no es sencillo. Las tuberías son elementos comunes, pero hay situaciones en las que se consideran privativas: cuando se encuentran en los límites de una vivienda o local o cuando exclusivamente dan servicio a ese espacio. En todo caso, les corresponde a los profesionales determinarlo, no será determinado por mera opinión o convicción del propietario afectado.
Si el vecino de arriba ha hecho obras en su baño y la humedad es por esta causa, entonces el problema deberá resolverse entre estos dos propietarios, ya que la causa de la humedad es por un elemento privativo (tuberías del piso de arriba) teniendo afectación a otro elemento privativo (techo del piso de abajo). El paso que seguir es entablar conversación directa y acuerdos entre propietarios.
Así, como hemos expuesto anteriormente y según el artículo 9 de la LPH, el propietario de la vivienda de arriba estará obligado en primer lugar a reparar la causa de la avería y en segundo, a pagar los daños que cause a la comunidad o a otros vecinos.
Es muy recomendable que la comunidad cuente con un seguro, aunque no es obligatorio, pues en caso de tener que asumir gastos debido a averías comunitarias se podrá proceder con tranquilidad, ya que la comunidad habrá actuado de manera responsable al contratar previamente el seguro.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Recuerda que siempre puedes acudir a Solufincas Administración de Fincas para ayudarte con cualquier duda que te pueda surgir al respecto tanto en este tema como en muchos otros con relación a tu hogar y tu Comunidad.
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