¿Qué es el Fondo de Reserva de la Comunidad ya para qué sirve?

¿Qué es este Fondo de Reserva y para qué sirve dentro de una comunidad de propietarios? ¿Cuál es su utilidad en un inmueble? ¿Qué dicen al respecto los tribunales?

A través de este artículo vamos a explicar estas cuestiones ya que muchos propietarios pudieran tener dudas respecto a este tema.

Es bien sabido por todos (ya que conocemos casos de otros vecinos e incluso ha podido pasar en nuestra propia comunidad) que en todas las comunidades de propietarios siempre pueden surgir imprevistos cuya atención y solución pudiera conllevar una serie de gastos.

Esto, podría ocurrir como resultado del paso del tiempo y por el consiguiente deterioro de las instalaciones, lo que suele ser muy habitual, y en ocasiones, esa u otras causas pueden provocar la aparición de necesidades y problemas en el inmueble que precisaran una atención inaplazable e imperiosa, o que, incluso, en determinados casos, pudieran ser ordenados por un tribunal o por una autoridad competente.

Afortunadamente, para este tipo de situaciones inesperadas existe el fondo de reserva de la comunidad. En cierto modo, es una manera de ser previsores y, por tanto, adelantarnos a posibles gastos que, de otro modo podrían ser de difícil manejo, si no hubiera un mínimo margen de tesorería para su inmediata atención.

Podríamos decir que es como si la comunidad tuviera o contase con una hucha con dinero para posibles problemas o imprevistos que pudieran surgir en un futuro, con la tranquilidad de que contamos con ahorros, ya que muchos de estos imprevistos habrá que solucionarlos de manera inmediata o urgente.

Así contaríamos con ahorros cuya finalidad sería utilizarlos para gastos imprevistos en el inmueble. La Ley de Propiedad Horizontal, precisamente ofrece el marco legal para no dejar estas cuestiones al azar, ya que de ser así podría haber problemas posteriormente. La titularidad de este fondo de reserva, por lo tanto, corresponde a la propia comunidad de propietarios.

Dotación del Fondo de Reserva

Este fondo de reserva de la comunidad debe estar dotado con una cantidad de dinero, que está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. La dotación del fondo de reserva de la comunidad permitirá la atención sin dilación de posibles gastos imprevistos que pudieran surgir. Ante la duda de saber cuál debe de ser el dinero que se debe dotar y mantener en este fondo de reserva, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1 f) nos lo aclara. Establece el citado artículo 9.1 f) de la LPH:

» Son obligaciones de cada propietario:

1. f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1. b) de esta Ley.

Así, veremos, por un lado, como la cantidad viene establecida con un 10% del último presupuesto ordinario y nunca podrá ser inferior, aunque sí superior. Y por otro lado ya vemos que, aunque la titularidad del fondo de reserva corresponde a la comunidad, todos los propietarios están obligados a cumplir con este fondo. Por lo tanto, todos los propietarios deberán poner la cuota que le corresponda. No se exime a ningún propietario de pagar y cumplir con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué porcentaje sobre el presupuesto es obligatorio para el Fondo de Reserva?

La dotación del fondo de reserva de la comunidad y el porcentaje obligatorio, para que no haya dudas al respecto, viene establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1 f) el cual lo dispone así: establece que la dotación del fondo de reserva de la Comunidad estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 POR CIENTO de su último presupuesto ordinario.

Así, es bastante claro: este fondo reserva no podrá ser inferior al 10%, del último presupuesto ordinario, en ningún caso, pero sí podrá ser superior.

Este límite mínimo del 10% fue establecido en marzo de 2019. Antes era del 5% y la norma que lo introdujo a esa fecha concedió un plazo de tres años a las comunidades para poder actualizarlo (hasta el presupuesto del ejercicio 2022). Por lo tanto, se ha aumentado el mínimo que había que tener en el doble, eso sí dando un margen para que las comunidades puedan ponerse al día y actualizarlo al 10% que es lo que es válido en la actualidad.

Ni que decir tiene que, cuanto mayor sea el fondo de reserva de nuestra comunidad, más cosas se podrán hacer si surgieran, y en el caso de que decreciera este fondo por utilizarse aún nos quedaría dinero de reserva y contaremos con mayor tranquilidad como propietarios, ante posibles imprevistos, sin olvidar que nunca puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario.

Es conveniente saber si nuestra comunidad está actualizada con el límite establecido para el fondo de reserva, ya que de no ser así tendría que hacerlo cuanto antes, ya que no puede ser inferior al 10% como hemos explicado anteriormente, aunque aún hay tiempo para poder estar al día en este asunto, hasta el ejercicio 2022.

¿En qué se puede emplear la dotación del Fondo de Reserva de la Comunidad?

A veces quizás nos gustaría poder gastar este fondo en obras de rehabilitación que nos gustasen o en otras cosas según nuestras necesidades o las que creemos que tiene nuestra comunidad.

Sin embargo, este fondo de reserva de la comunidad se puede utilizar sólo para la finalidad o destino que tiene que es el poder hacer frente a los gastos imprevistos que pudieran surgir en la comunidad, realizándose cuanto antes sin tener que posponerlos por no tener el dinero y que esto resultara en un mayor deterioro y en perjuicio de nuestro edificio o de los propios vecinos.

No podemos ignorar que en la realidad pueden producirse imprevistos, averías o surgir asuntos que pueden ser urgentes y no deben tener demora en realizarse, para que no sea perjudicial para nuestra comunidad.

Se podría emplear en gastos referentes a obras de rehabilitación del inmueble, reparación, conservación, accesibilidad… hablamos de obras que se harán sólo porque sean necesarias y no por gusto o mera mejora que no sea legalmente exigible por razón, por ejemplo, de una orden de una administración pública.

De todo lo expuesto se desprende la importancia que tiene que el fondo de reserva de nuestra comunidad esté actualizado y se mantenga o reponga cuando sea necesario.

No sería adecuado usar el fondo de reserva, por ejemplo, para mejoras no necesarias dentro de la comunidad u obras por capricho, las cuales, por tanto, no tendrían nada que ver con lo expuesto en el apartado f) del artículo 9.1.

La emisión y recaudación de la dotación del fondo de reserva de la Comunidad, por tanto, es OBLIGATORIO para todos los propietarios, por lo que el Administrador, el Presidente y cualquier propietario podrían pedir en la Junta de propietarios que se disponga lo necesario hasta que se alcance el mínimo legal que exige la Ley de Propiedad Horizontal.

En algunos casos un incumplimiento de esta norma legal podría hacer que resultara exigible acudiendo a un Tribunal para la modificación y adecuación del presupuesto y balance anual detallándose el citado porcentaje y su correspondiente cuantía económica.

Si la dotación del fondo se emplea para algún imprevisto de los que se establecen en la Ley de Propiedad Horizontal, y por tanto este fondo decreciera por haberlo utilizado, se tendrá que volver a fijar de nuevo una derrama para poder alcanzar de nuevo el mínimo legal establecido, y se haría así sucesivamente, ya que siempre debe existir como mínimo el 10% de lo establecido en el último presupuesto ordinario.

Así, podríamos decir que el fondo de reserva es de una gran utilidad para las comunidades, sobre todo, en comunidades cuyos edificios llevan construidos bastante tiempo, ya que en estas es más fácil el deterioro, lo que implica que haya que hacer reparaciones, o incluso que los vecinos hayan envejecido y sea necesaria una mejor accesibilidad para poder hacer uso de nuestro edificio o vivienda.

De igual modo, en comunidades nuevas también es de gran utilidad por lo que pudiera surgir, ya que a veces, las comunidades nuevas pese a ser de obra nueva también pueden requerir reparaciones imprevistas.

Más allá de la obligación legal impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal, que determina que el porcentaje mínimo del fondo de reserva debe ser del 10%, hay quienes opinan que sería aconsejable que el ahorro mantenido habitualmente en la Comunidad debería ser de una cifra mayor, por ejemplo, de un 20%.

No les falta razón a quienes opinan de ese modo pues efectivamente, por lo general es mejor que la Comunidad tenga dinero ahorrado holgado, de modo que se pueden atender reparaciones y hasta mejoras que se aprueben en las Juntas Generales, sin depender de tener que hacer derramas.

Si bien, esta razón es comprensible y respetable, y cada Comunidad puede decidir perfectamente mantener una determinada cifra o porcentaje de ahorro “como norma” de la comunidad, sin embargo, esa elección voluntaria no debe confundirse con la medida obligatoria del porcentaje mínimo del 10% identificado legalmente como fondo de reserva. Esto es lo que un tribunal exigiría en aplicación de lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal.

No obstante lo anterior, completando lo ya expuesto, debe advertirse que lo contenido en el articulo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal se ve ampliado en lo recogido en la misma ley en su Disposición adicional primera y en su Disposición adicional segunda, ambas aludidas en el contenido resumido en este artículo.

Si tienes algún tipo de duda al respecto, o quieres hacernos alguna consulta sobre este u otro tema, en Solufincas Administración de Fincas, estaremos encantados de poder solucionártelas. Déjanos tus preocupaciones en nuestras manos, sin ningún tipo de compromiso.