En las comunidades de vecinos, es fundamental cumplir con las normativas y acuerdos establecidos para evitar conflictos y garantizar la seguridad de todos los residentes. Aunque no existe un «Reglamento de Obras» como tal, sí pueden existir acuerdos de Juntas Generales y apartados relacionados con obras permitidas, sus tipos y horarios dentro del «Reglamento de Normas de Régimen Interior». La Ley de Propiedad Horizontal regula las obras en elementos comunes y privativos, estableciendo las normas y procedimientos que deben seguirse. En este artículo, exploraremos en detalle algunas normas y ejemplos habituales de obras en comunidades de vecinos, los permisos necesarios y las obligaciones de los propietarios.
Índice
¿Qué es el Reglamento de Obras en Comunidades de Vecinos?
Normativa Aplicable
Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal es la normativa principal que regula las obras en comunidades de vecinos. En particular, el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
«El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».
Este artículo es crucial porque permite a los propietarios realizar modificaciones en sus propiedades siempre que no afecten negativamente a los elementos comunes o a otros propietarios. Por ejemplo, si un propietario desea instalar un sistema de aire acondicionado, debe asegurarse de que la instalación no afecte la fachada del edificio ni interfiera con las instalaciones comunes.
Además, el artículo 17 de la misma ley establece las normas sobre acuerdos en juntas de propietarios para aprobar obras:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: 1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad»
Este artículo es fundamental para entender cómo se deben tomar las decisiones en las juntas de propietarios, especialmente cuando se trata de obras que afectan a toda la comunidad.
Normativas Urbanísticas Locales
Cada municipio puede establecer reglas específicas para obras en edificios, conocidas como normativas urbanísticas locales. Estas normativas pueden incluir requisitos adicionales para la obtención de permisos y licencias de obra. Por ejemplo, en algunos municipios, la instalación
de paneles solares en los tejados puede requerir permisos específicos y cumplir con ciertas regulaciones de eficiencia energética.
¿Qué Tipos de Obras se Regulan?
Obras en Elementos Privativos
Las obras en elementos privativos son aquellas que se realizan dentro de las viviendas individuales y no afectan a los elementos comunes del edificio. Estas obras deben cumplir con las normativas locales y no pueden alterar la seguridad, estructura o configuración exterior del edificio. Por ejemplo, un propietario puede renovar su cocina o baño sin necesidad de aprobación de la comunidad, siempre y cuando no afecte a las instalaciones comunes de fontanería o electricidad.
Obras en Elementos Comunes
Obras de Mantenimiento
Las obras de mantenimiento son necesarias para conservar en buen estado los elementos comunes del edificio, como techos, fachadas, ascensores, sistemas de fontanería, etc. Estas obras son responsabilidad de la comunidad y deben ser aprobadas en junta de propietarios. Un ejemplo común es la reparación de una fachada dañada por la humedad, que requiere la aprobación de la comunidad y la contratación de una empresa especializada.
Obras de Mejora
Las obras de mejora son aquellas que buscan mejorar la funcionalidad o estética del edificio, como la instalación de ascensores, mejoras en la eficiencia energética, etc. Estas obras también requieren la aprobación de la comunidad. Por ejemplo, la instalación de un sistema de iluminación LED en las zonas comunes puede ser considerada una obra de mejora que necesita ser discutida y aprobada en junta.
Obras Urgentes
Las obras urgentes son aquellas que deben realizarse de inmediato para garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio, como reparaciones de daños estructurales o problemas graves de fontanería. Estas obras pueden ser realizadas sin la aprobación previa de la junta, pero deben ser comunicadas al administrador. Un ejemplo de obra urgente podría ser la reparación de una tubería rota que está causando inundaciones en el edificio.
Permisos y Requisitos para Realizar Obras
Aprobación en Junta de Propietarios
Obras en Elementos Comunes
Para realizar obras en elementos comunes, es necesario obtener la aprobación de obras en junta de propietarios. Esto implica convocar una junta, incluir el tema en el orden del día y obtener la mayoría necesaria para aprobar las obras.
Obras en Elementos Privativos
Las obras en elementos privativos también pueden requerir la aprobación de la junta si afectan a elementos comunes o a la estructura del edificio. Es importante consultar con el administrador antes de iniciar cualquier obra. Por ejemplo, si un propietario desea cerrar su terraza, debe obtener la aprobación de la comunidad si el cerramiento afecta la estética del edificio.
Documentación Necesaria
Para obtener la aprobación de obras, es necesario presentar la documentación necesaria, que puede incluir planos, presupuestos, permisos municipales, etc. Por ejemplo, para la instalación de un ascensor, se deben presentar los planos del proyecto, el presupuesto detallado y los permisos correspondientes.
Licencias Municipales
Las licencias de obra menor y mayor son permisos otorgados por el ayuntamiento para realizar obras. Las obras menores, como reparaciones simples, pueden requerir una licencia de obra menor, mientras que las obras mayores, como reformas estructurales, requieren una licencia de obra mayor. Por ejemplo, la renovación de una fachada puede requerir una licencia de obra mayor, mientras que la reparación de una grieta en una pared puede necesitar solo una licencia de obra menor. Al tiempo de redactarse este artículo existe la posibilidad de efectuar cierto tipo de obras sin necesidad de obtención de licencia previa, y en muchos casos las obras pueden efectuarse previa presentación de la llamada “Declaración Responsable” en la que un técnico cualificado confirma a los servicios municiapes que las obras a ejecutar se ajustan a lo regulado en las normativas aplicables. En general, además del pago de las tasas municipales de tramitación de la licencia, además debe pagarse el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
Derechos y Obligaciones de los Propietarios
Derechos de los Propietarios
Los propietarios tienen el derecho de realizar obras en sus elementos privativos siempre que cumplan con las normativas y no afecten a los elementos comunes. También tienen derecho a solicitar la realización de obras necesarias en los elementos comunes. Por ejemplo, un propietario puede solicitar la reparación de una escalera en mal estado que representa un peligro para los residentes.
Obligaciones de los Propietarios
Las obligaciones legales de los propietarios incluyen mantener sus elementos privativos en buen estado, no realizar obras que afecten a la seguridad o estructura del edificio, y contribuir a los gastos de mantenimiento de los elementos comunes. Por ejemplo, si un propietario realiza una obra que daña una tubería común, está obligado a reparar el daño y asumir los costos.
¿Cómo Gestionar Obras en la Comunidad?
Convocatoria de Junta de Propietarios
Para gestionar obras en la comunidad (al menos aquellas que son de cierta embergadura o pueden precisar de dotaciones presupuestarias o derramas), es necesario convocar una junta de propietarios. En la junta, se debe discutir y aprobar las obras, establecer un presupuesto y un cronograma, y designar a los responsables de supervisar las obras. Por ejemplo, si se decide renovar el sistema de iluminación de las zonas comunes, se debe establecer un presupuesto, contratar a una empresa especializada y designar a un responsable para supervisar el progreso de las obras.
Seguimiento de las Obras
Es importante hacer un seguimiento de las obras para asegurarse de que se realicen según lo planificado y dentro del presupuesto. Esto puede incluir inspecciones periódicas y la comunicación constante con los contratistas. Por ejemplo, durante la instalación de un ascensor, se deben realizar inspecciones regulares para garantizar que el trabajo se está realizando correctamente y dentro del plazo establecido. Con frecuencia, en obras y trabajos de cierta complejidad, es recomendable contratar lo servicios de un profesional debidamente cualificado, como Director de Obra, que deberá supervisar, validar y certificar la correcta ejecución de lo encargado. Es recomendable que el Director de Obra no tenga vinculación ni intereses con la empresa adjudicataria de los trabajos, pues su labor implica defender y proteger los intereses de la Comunidad de Propietarios que contrata a ambos de forma paralela e independiente.
Conflictos Comunes y Soluciones
Tipos de Conflictos
Los conflictos por reformas en comunidades pueden surgir por diversas razones, como desacuerdos sobre la necesidad de las obras, el costo, el impacto en los residentes, etc. Por ejemplo, puede haber conflictos si algunos propietarios consideran que una obra de mejora no es necesaria y prefieren no gastar dinero en ella.
Soluciones
Para resolver conflictos, es importante seguir los procedimientos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y las normativas locales. Por ejemplo, si hay desacuerdos sobre la necesidad de una obra, se puede convocar una junta extraordinaria para discutir el tema y llegar a un acuerdo. Salvo en los casos en los que la Ley impone la necesidad, con frecuencia se pueden dirimir dudas o elegir entre opciones propuestas mediante el uso de encuestas vecinales o reuniones informativas, que pueden ser presenciales o telemáticas. En Solufincas acostumbramos a utilzar como herramientas útiles las encuestas online y las reuniones zoom en las que, además los arquitectos y Directores de Obra dan explicaciones y resuelven dudas a los propietarios.
Preguntas Frecuentes sobre el Reglamento de Obras
¿Qué obras requieren aprobación de la comunidad?
Las obras que afectan a los elementos comunes o a la estructura del edificio requieren la aprobación de la comunidad. Por ejemplo, la instalación de un ascensor o la renovación de la fachada.
¿Puedo realizar obras en mi vivienda sin permiso?
Puedes realizar obras en tu vivienda siempre que no afecten a los elementos comunes o a la estructura del edificio. Sin embargo, es recomendable consultar con el administrador antes de iniciar cualquier obra. Por ejemplo, puedes pintar las paredes interiores o cambiar el suelo sin necesidad de permiso.
¿Qué hago si un vecino realiza obras sin autorización?
Si un vecino realiza obras sin autorización, puedes comunicarlo al administrador o al presidente de la comunidad para que tomen las medidas necesarias. Por ejemplo, si un vecino está realizando una obra que afecta a la fachada del edificio sin permiso, el administrador puede intervenir y solicitar la paralización de las obras hasta que se obtengan los permisos necesarios. Al respecto, debe recordarse que la Comunidad de Propietarios tiene al respecto unos derechos y normas, independientes y paralelos a los que impongan los Ayuntamientos o procedan de la legislación general o urbanistica aplicable. Ante las Administraciones Públicas, quien haga la obra será el responsable, no la Comunidad.
¿Cuánto tiempo puede tardar la aprobación de obras?
El tiempo para la aprobación de obras puede variar dependiendo de la complejidad de las obras y de los procedimientos de la comunidad. Es importante seguir los pasos establecidos y presentar toda la documentación necesaria. Por ejemplo, la aprobación de una obra menor como la reparación de una grieta puede ser rápida, mientras que la instalación de un ascensor puede requerir más tiempo debido a la necesidad de obtener permisos adicionales y realizar estudios técnicos.
¿Quién paga las obras en elementos comunes?
Las obras en elementos comunes son pagadas por todos los propietarios según su coeficiente de participación en la comunidad. Esto significa que cada propietario contribuye a los gastos de acuerdo con el porcentaje que le corresponde en la propiedad. Por ejemplo, si se decide renovar la fachada o la cubierta del inmueble, deben contribuir a los costos de la obra según su cuota de participación.
Ejemplos Prácticos de Obras en Comunidades de Vecinos
Para ilustrar mejor cómo se aplican las normativas y procedimientos mencionados, a continuación se presentan algunos ejemplos prácticos de obras comunes en comunidades de vecinos:
Mejora de Fachadas
La mejora de fachadas es una de las obras más comunes en las comunidades de vecinos. Este tipo de obra puede incluir la reparación de grietas, la renovación de la pintura, la instalación de sistemas de aislamiento térmico, entre otros. Estas obras requieren la aprobación de la junta de propietarios y, en algunos casos, la obtención de licencias municipales. Por ejemplo, en una comunidad de vecinos en Madrid, se decidió renovar la fachada del edificio para mejorar su eficiencia energética. La obra fue aprobada en junta y se contrató a una empresa especializada para realizar los trabajos. No entraremos en más detalles, pero sí es aconsejable tener en cuenta que las obras pueden ser resultantes de normas de obligado cumplimiento, ordenes administrativas (por ejemplo por ITE o IEE) o con ciertas características (mejora de eficiencia energética), razones todas ellas por las que en realidad no se hablaría de “mejora” sino de “conservación obligatoria” para cuyo pago todas las propiedades participaran según sus respectivos coeficientes de participación.
Instalación de Ascensores
La instalación de ascensores es una obra de mejora que puede ser solicitada por cualquier propietario que necesite mejorar la accesibilidad del edificio. Según la Ley de Propiedad Horizontal, esta obra debe ser aprobada por la junta de propietarios y puede requerir la obtención de permisos municipales. Por ejemplo, en una comunidad de vecinos en Barcelona, un propietario solicitó la instalación de un ascensor para facilitar el acceso a su vivienda. La junta de propietarios aprobó la obra y se obtuvieron los permisos necesarios para su instalación. En este caso, además, aplican de forma específica regulaciones concretas relacionadas con acuerdos que tienen que ver con la eliminación de barreras a la accesibilidad. Habría que analizar cada caso, teniendose en cuenta además la razón e identidad del proponente. No es lo mismo que se pida y se apruebe por mayoría general o unanimidad, a que se pida por residente discapacitado y que el coste sea de cuantía que supere a la impuesta a compartir por todos los propietarios.
Reforma de Garajes y Trasteros
La reforma de garajes y trasteros es otra obra común en las comunidades de vecinos. Estas obras pueden incluir la reparación de suelos, la mejora de la iluminación, la instalación de sistemas de seguridad, entre otros. Al igual que otras obras en elementos comunes, estas reformas deben ser aprobadas por la junta de propietarios. Por ejemplo, en una comunidad de vecinos en Valencia, se decidió reformar el garaje para mejorar la seguridad y comodidad de los residentes. La obra fue aprobada en junta y se contrató a una empresa para realizar los trabajos. Con respecto a la seguridad, los tribunales no siempre coinciden respecto al porcentaje requerido de votos para su aprobación, pues algunas propuestas pudieran ser calificables como nuevos servicios, o como mejora, en cuyo caso el quorum exigible varía en función de la tipología de lo que se propone.
Obras de Mantenimiento en Zonas Comunes
Las obras de mantenimiento en zonas comunes son esenciales para garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio. Estas obras pueden incluir la reparación de techos, la renovación de sistemas de fontanería, la mejora de instalaciones eléctricas, entre otros. Por ejemplo, en una comunidad de vecinos en Sevilla, se detectó una filtración en el techo del edificio. La junta de propietarios aprobó la obra de reparación y se contrató a una empresa para solucionar el problema. Aquí no hay duda alguna, las obras son de obligada ejecución, pudiéndose determinar por la Junta General, por mayoría simple, el adjudicatario o la forma de pago y recaudación de los fondos.
Consecuencias de No Cumplir con el “Reglamento de Obras”
(lo que la Ley regula, las normas estatutarias de la finca, los apartados aplicables del “Reglamento de Normas de Régimen Interior y los acuerdos de juntas generales relacionados).
No cumplir con las normas aplicables puede tener serias consecuencias tanto para los propietarios como para la comunidad en general. A continuación, se detallan algunas de las posibles consecuencias:
Sanciones Legales
La falta de cumplimiento de las normas aplicables puede resultar en sanciones legales, como multas administrativas impuestas por las autoridades municipales. Además, realizar obras sin los permisos necesarios puede llevar a la paralización de las mismas y a la obligación de restaurar el estado original del inmueble. Por ejemplo, si un propietario realiza una obra en su vivienda que afecta a la fachada del edificio sin obtener los permisos necesarios, puede ser sancionado y obligado a deshacer la obra. Por ejemplo, si la Comunidad o el Ayuntamiento denuncia al propietario infractor, además del restablecimiento a su estado inicial de los elementos alterados, muy posiblemente, le corresponderá el pago de costas procesales. Así que… el atrevimiento puede salirle muy caro.
Problemas para los Propietarios
Los desperfectos no reparados o las obras realizadas sin autorización pueden causar daños en viviendas privadas, como filtraciones o daños estructurales que afecten propiedades individuales. Esto puede llevar a reclamaciones por daños en comunidades y aumentar las tensiones entre los vecinos. Por ejemplo, si un propietario realiza una obra que daña una tubería común, los vecinos afectados pueden reclamar la reparación de los daños y exigir una indemnización. De hecho, no es infrecuente que los seguros comunitarios se encarguen de reclamar judicialmente lo que la Junta General de Propietarios acuerde al respecto contra el causante de los daños en elementos comunitarios y a otros vecinos.
Incremento de Costos
Aplazar las reparaciones necesarias o realizar obras sin los permisos adecuados puede aumentar significativamente los costos a largo plazo. Las reparaciones urgentes que no se atienden a tiempo pueden empeorar y requerir intervenciones más costosas. Por ejemplo, una pequeña filtración en el techo que no se repara a tiempo puede convertirse en un problema mayor que requiera la sustitución completa del techo.
