Para la mayoría el término comunidad de vecinos es bastante común, y es que sabemos que se trata de un grupo de propietarios, de un inmueble, que se rigen por unas normas que están establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
No es un secreto para nadie que a muchos propietarios no les gusta asistir a las Juntas de vecinos de la comunidad o sencillamente por sus trabajos y obligaciones no pueden estar. Por otro lado, los propietarios que sí asisten a estas reuniones, comúnmente no cuentan con los conocimientos jurídicos necesarios para poder resolver los problemas o inconvenientes que puedan surgir.
Este tema de la asistencia es importante, ya que, para que los puntos establecidos en el orden del día de la convocatoria puedan ser aprobados o rechazados en una junta de vecinos, se debe contar con determinados porcentajes de voto dependiendo de cuál sea la propuesta que se somete a votación. El desconocimiento en este tema puede traer muchísimos problemas a la comunidad, de hecho, problemas jurídicos.
¿Cómo convocar una junta de propietarios?
En primer lugar, necesitas saber que las Juntas de Propietarios deben ser convocadas al menos una vez al año, en el caso de las ordinarias, pero si el carácter de la convocatoria es extraordinario pueden hacerse cada vez que se considere necesario.
La LPH es muy específica en este tema, y su correcta aplicación en la práctica ayudará a que exista una buena convivencia entre los vecinos y que se mantengan en buen estado todas las instalaciones y servicios de la finca.
Para que se celebren las juntas, no se necesita una cantidad muy elevada de propietarios. De hecho, se pueden celebrar con tan solo un propietario. Además, los temas que se van a debatir deben ser incluidos en el orden del día de la convocatoria.
En general, el sistema de votaciones en una junta está basado en el sistema de mayorías. Una vez que se convoque la reunión, se debe informar a los propietarios que asistan, quiénes tendrán derecho al voto y quiénes no, ya que un vecino moroso pierde el derecho a votar, aunque sí podrá aportar cualquier sugerencia.
Algunas confusiones sobre las mayorías
Este tema, aunque parece bastante sencillo, tiende a confundir a muchos propietarios. Lo primero que debes recordar es lo que ya mencionamos: los propietarios morosos no podrán votar. Esto a su vez trae como consecuencia que sus votos no se tomarán en cuenta para calcular las mayorías. En la mayoría de los casos, la mayoría se calcula sobre el total de los asistentes con derecho a participar, y no respecto a todos los propietarios.
En una votación, las abstenciones ¿cómo se computan a efectos de quorum?
La Comisión de Unificación de Criterios del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid adoptó el siguiente acuerdo: “Nos decantamos porque la mayoría requerida por la Ley de Propiedad Horizontal para la adopción de los acuerdos debe alcanzarse únicamente entre los propietarios que votan sin que las abstenciones se sumen al resultado favorable adoptado. De esta forma, las abstenciones no se tendrán en cuenta a la hora de alcanzar las mayorías requeridas por la Ley. Por lo tanto, la abstención de un propietario no podrá tomarse en consideración al efecto de formar una determinada mayoría. Tampoco se sumará a la opción mayoritaria”.
Para que lo entiendas mejor, pongamos un ejemplo:
Un inmueble cuenta con 40 propietarios, pero a la junta asisten 30, y de esos 30 sólo 25 tienen derecho a votar, pero 3 se abstienen (es decir, no votan ni a favor ni en contra)… en la votación contamos pues sólo 22 participantes. Para considerar que se aprueba lo expuesto por mayoría se necesitan 12 votos a favor, es decir, la mitad (11) más uno (12).
Si prestas atención al ejemplo expuesto anteriormente, este sistema permite evitar abusos teniendo en cuenta la asistencia a la reunión y la morosidad. Por eso, es sumamente importante tener presente que, si deseas opinar o decidir sobre un tema de tu comunidad, necesitas asistir a las reuniones que se convoquen y mantenerte solvente en los pagos.
¿Qué asuntos necesitan votaciones diferentes o especiales en las Juntas de Propietarios?
Existen diversos tipos de propuestas que pueden requerir aprobación por otro tipo de quorum:
– 1/3 (artículo 17.1 LPH)
– 3/5 partes (artículos 17.3 y 17.4 LPH)
– por unanimidad (artículo 17.6 LPH)
En general todos los requisitos anteriores tienen aplicación cuando la Junta se reúne “en segunda convocatoria”, y por eso en las convocatorias aparecen dos horas distintas distanciadas en media hora una de la otra, para comenzar formalmente en la segunda hora indicada.
E incluso hay casos muy específicos en los que el quorum o la unanimidad debe aplicarse sobre la totalidad de los propietarios, y no únicamente sobre los asistentes. En ciertas situaciones, los ausentes tienen un plazo de 30 días para expresar el sentido de su voto (artículos 17.8 LPH).
Es fácil darse cuenta de que no es tan fácil saber qué quorum o porcentaje de votos se necesita para cada tipo de propuesta, y por eso es tan importante contar durante la Junta con el asesoramiento de un Administrador de Fincas Colegiado.
Si deseas asesorarte más acerca de este tema y otros referentes a la administración de fincas, no dudes en contactarnos. Solufincas cuenta con un equipo de profesionales capacitados para ayudarte a solucionar y acompañarte en cualquier inconveniente respecto a tu Comunidad de Propietarios.
