Si vivimos dentro de una Comunidad de propietarios, sabemos que hay muchos gastos, necesarios para su buen funcionamiento y conservación. Aunque es algo que no se puede evitar y a lo que estamos acostumbrados, no obstante, es posible ahorrar en algunos de los gastos que soporta la finca, de modo que podamos quizás pagar menos en el recibo de comunidad.
Desde Solufincas queremos compartir contigo una serie de consejos útiles que, si se llevan a cabo correcta y prudentemente, pueden hacer realidad el ahorro deseado.
¿Cómo podemos pegar un tijeretazo a los gastos de la comunidad?
Como en cualquier campo en el que se quiere ahorrar, lo primero que hay que saber es qué gastos son los que tenemos para ver si hay posibilidad de prescindir de alguno o si se puede obtener un mejor precio o condiciones de las que tenemos.
Si somos capaces de conseguir una mejora o incluso prescindir del gasto, obtendríamos un ahorro para nuestra comunidad. Para ello, resulta vital contar con un buen Administrador de Fincas que se ocupe de todo esto, que sea proactivo y que nos oriente y ayude, compartiendo la información económica de la finca de forma transparente, comparando presupuestos y contratos y ofreciendo mejoras.
Es muy importante, si pedimos un presupuesto de administración de fincas, tener en cuenta que los honorarios del administrador de la Comunidad bien pudieran resultarnos sin coste, si éste logra ahorros por cuantía igual o mayor a lo que cobra.
También deberíamos ser conscientes de qué gastos son obligatorios y, si los hay, cuáles no. Para ello siempre debemos partir de la base que establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que es la norma básica encargada de regular las obligaciones y derechos dentro de las comunidades de propietarios.
Respecto a los gastos de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 3 dice claramente que: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”. Así los gastos serán repartidos teniendo en cuenta cada coeficiente y grupo de participación en los gastos.
Ejemplo práctico: En los Estatutos de la Comunidad de Propietarios pudiera estar reflejado que los propietarios de plazas de garaje no deben participar de los gastos de luz, limpieza y conservación de las escaleras. Aplicar esto correctamente en la distribución de gastos implicaría automáticamente reducir lo que las plazas de garaje pagan en sus recibos de comunidad.
Las claves para ahorrar en nuestra comunidad de vecinos
Con frecuencia oímos aquello de que “en la comunidad de al lado pagan menos que nosotros”…
Debemos de saber que no en todas las comunidades se paga lo mismo. Esto va a depender de las instalaciones o servicios que tenga nuestra comunidad; evidentemente los gastos serán mayores, cuantos más servicios o instalaciones tenga. Así, por ejemplo, una finca con servicio de vigilancia o control de accesos 24 horas pagará más que una similar que no cuenta con ese servicio. O un residencial con piscina comunitaria tendrá que soportar un mayor gasto que otro inmueble que no tiene piscina comunitaria.
No obstante, hay una serie de claves a tomar en cuenta para poder ahorrar.
· La cuenta de la comunidad
Es muy importante tener una cuenta bancaria adecuada para hacer frente a los gastos de nuestra comunidad, así como para el cobro de los recibos de comunidad a los comuneros.
Debería ser una cuenta que, de ser posible, no tenga comisiones, por ejemplo, a la hora de realizar transferencias cuando vienen a realizar algún servicio de mejora o si las tiene que no sean elevadas.
Si bien es cierto que hay multitud de entidades bancarias, la realidad es que, cada vez son menos los bancos que ofrecen condiciones ventajosas a las Comunidades de Propietarios. Por ejemplo, al escribirse este artículo el Banco de Sabadell e Ibercaja aún ofrecen condiciones ventajosas para las Comunidades de Propietarios administradas por Administradores de Fincas Colegiados, como es el caso de los clientes de Solufincas. Al momento de redactarse este contenido, todos los bancos cobran comisiones de domiciliación de cobro de recibos a las Comunidades de vecinos.
Sin embargo, se pueden aplicar las condiciones ventajosas ofrecidas solo a clientes de colegiados, se pueden evitar costes bancarios de correspondencia, y se pueden imputar los gastos de devolución a los propietarios que los causan, como forma de evitar y/o recuperar esos costes.
· El servicio de jardinería
Si contamos con zonas verdes de jardín en nuestra comunidad, debería estar en buenas condiciones, para lo cual resulta fundamental contratar un buen servicio de jardinería. Deberíamos cerciorarnos de que nos dé un buen servicio y que económicamente sea un gasto asequible.
Para poder ahorrar en jardinería, hay varias opciones:
- Optar por poner césped artificial y olvidarnos del tema jardín. Evidentemente, no es lo mismo que tener en nuestra comunidad plantas y césped natural, pero nos ahorraremos gastos de agua de riego, semillado, mantillado, podas, etc.
- También podemos optar porque se ocupen del jardín los diferentes propietarios de la comunidad, esto tiene pros y contras, porque como en todo, habrá vecinos muy responsables y que tengan el jardín en buenas condiciones, pero habrá otros que “pasen del tema”. Con esta opción el jardín y zonas verdes pueden estar o muy bien o muy mal… o “a trozos”. Esto sería viable quizás en comunidades más pequeñas y en las que no sea excesivamente grande el jardín, pues, por lo general en grandes residenciales o complejos de oficinas o similares, esto no será viable.
· El seguro de la comunidad
Aunque es verdad que no es legalmente exigible mantener un seguro en nuestra comunidad, contratar una buena póliza de seguro comunitario, es más que recomendable.
Contar con un buen seguro comunitario nos ayudará a evitar problemas entre los vecinos y serios disgustos, ante posibles daños. Es recomendable contar con una póliza multirriesgo. No sólo cubren los daños que se pueden ocasionar a terceros y responsabilidad civil en general, sino también otros riesgos como incendios, averías de agua, desatascos, control de plagas, defensa jurídica, etc.
Si disponemos de una buena póliza con coberturas adecuadas a nuestras necesidades, podremos ahorrar hasta el 100% de los gastos que tendríamos, por ejemplo ante atrancos de pocería, aparición de cucarachas o roedores, reclamación judicial a vecinos por actividades molestas, etc.
· Ahorra en el consumo de la luz
Dependiendo de cómo sea nuestra comunidad, y de nuevo de las instalaciones que tenga, vamos a gastar más o menos luz. Instalaciones como es el ascensor, el alumbrado de zonas comunes, las puertas automáticas del garaje, montacargas y otras instalaciones que funcionan con mecanismos eléctricos, la calefacción central, así como las dimensiones que tenga nuestra comunidad… todo ello va a hacer que quizás el gasto de electricidad sea alto.
De todo esto va a depender el tipo de contratos de suministros de luz que necesitemos, para que no nos quedemos cortos, ni tampoco “pagar de más”, a la hora de contratar y ajustar tarifas, horarios y potencias. Debemos saber cuántos kilovatios (kw) de energía eléctrica se necesitan para cada zona o instalación de nuestra comunidad de vecinos.
Para poder ahorrar o reducir el gasto de luz en nuestra comunidad, puede ser conveniente contar con un estudio del consumo energético. Así sabremos lo que necesita exactamente y si podemos, unificar, regular, renovar, quitar o hasta prescindir de suministros o de elementos que consuman de más. Si hacemos esto, ya sí sabremos si lo que tenemos contratado es correcto o por el contrario no lo es, ya que muchas veces, hemos notado que las comunidades contratan más potencia de lo necesario. Esta labor, se puede dejar en manos del Administrador de Fincas, que junto con el Presidente puede cerciorarse de verlo.
Uno de los principales gastos de luz es precisamente la potencia que tengamos contratada que independientemente de lo que gastemos de luz se debe pagar mes a mes.
Eso si, ojo a variar la potencia de la luz sin que haya ido un profesional a hacer el estudio pertinente: no es aconsejable modificar la potencia contratada por las buenas ya que podríamos contratar de menos y provocar saltos en el diferencial y cortes de luz en determinados momentos. Para poder modificar esto, sin riesgos, conviene analizar los consumos de cada suministro a lo largo de todo un año, de ahí la importancia del estudio realizado por un profesional del sector.
Otra cosa que podemos hacer para ahorrar es ver qué tarifa tenemos contratada. Podemos elegir entre una tarifa con discriminación horaria o pagar lo mismo a cualquier hora del día. Debe buscarse el mejor precio posible en beneficio de la comunidad, aunque esto pueda conllevar un cambio de comercializadora.
Hay otro tipo de medidas que también pueden ayudar al ahorro, como puede ser el uso de bombillas y fluorescentes LED. Su consumo es menor que el de las bombillas normales, de hecho, consumen hasta un 85% menos, con lo cual su uso es un ahorro. Hoy día hay multitud de tipos de luces LED y aunque es verdad que valen más, sin embargo, a la larga generan un ahorro y esto se verá reflejado en la factura de la luz.
El usar sensores de movimiento es otra medida muy útil para ahorrar. Se pueden situar en las zonas comunes para activarse la iluminación sólo cuando hay alguna presencia evitando así que estén encendidas las zonas comunes de continuo o sin necesidad. Esto incluye el interior de las cabinas de los ascensores.
Y algo muy útil y gratuito (aunque pueda parecer una tontería) sería tener siempre limpias las lámparas ya que si tienen mucho polvo la iluminación es menor y esto repercute en su rendimiento.
· El ascensor
Aunque el ascensor es un gasto común que los propietarios deben pagar, en muchos casos estos se encuentran entre las instalaciones comunitarias que generan un mayor gasto de luz.
¿Sabías que lo que consume un ascensor de una comunidad de propietarios puede ser de hasta el 80% del consumo de la luz de un portal?
Para ahorrar en la iluminación de las cabinas existe también la posibilidad de poner lámparas de bajo consumo y de tecnología LED. Como ya hemos mencionado, otra medida podría ser el uso de detectores de movimiento de modo que las luces normales solo se encenderían si detectan presencia o si el ascensor está en movimiento. Así, si el ascensor está vacío y parado no habría gasto de luz.
La sustitución de los cables tradicionales por cintas planas cubiertas de poliuretano. Esto hará que se pueda reducir la factura eléctrica de la comunidad.
Contar con mecanismos selectivos (funcionamiento tipo “dúplex”) si nuestra comunidad tiene dos o más ascensores. Así cuando se llame al ascensor a la planta indicada, acudirá primero el que esté más cerca de esta, y no ambos a la vez, con lo que reducimos el consumo de electricidad.
Algo de lo que no se puede prescindir es del teléfono del ascensor ya que es obligatorio por seguridad. Pero también en esto se puede ahorrar unificando líneas de teléfono de ascensores con cuartos de máquinas físicamente próximos entre sí (hasta 4 elevadores por línea) y/o usando (con compañía que tenga buena cobertura en la zona) tarjetas de telefonía GSM en “tracks”, en vez de usar líneas convencionales con coste fijo mensual.
Y sin duda algo importantísimo es un buen mantenimiento y revisión del ascensor para su mayor duración en el tiempo, evitar averías, y para la optimización del consumo de energía.
Y si hay que hacer alguna reparación de envergadura conviene revisar o negociar las coberturas del contrato de mantenimiento, pues es posible disponer de contratos que cubren el coste de piezas, consiguiendo un 100% de ahorro en algunas partidas. Adicionalmente, dependiendo del tipo de reparación, pueden existir ayudas y subvenciones que pudieran ahorrarnos hasta el 70% de los costes.
· Limpieza
Dependiendo de cómo sea nuestra comunidad, este gasto va a ser mayor o menor. No es lo mismo una comunidad pequeña en la que una limpieza de escaleras dos días a la semana pudiera ser suficiente, que una comunidad mayor donde existen muchos vecinos, mucho movimiento y por lo tanto esto no es factible y se necesita una limpieza diaria.
Igualmente ocurre en los inmuebles con garajes, donde debe tenerse en cuenta la periodicidad de la limpieza con máquinas fregadoras, hidrolimpiadoras o de otro tipo, según dimensiones y materiales.
En edificios de oficinas y similares, también deben compararse precios de limpieza de fachadas, con o sin medios propios según la tipología del inmueble.
En todo caso, conviene comparar debidamente precios y servicios Y PEDIR REFERENCIAS (EL PRECIO NO LO ES TODO) antes de contratar los servicios de una empresa de limpieza que limpie adaptándose a nuestras necesidades. En especial en este sector es muy importante no fijarnos solo en el precio, pues no es infrecuente encontrarse con empresas que no cumplen debidamente con sus obligaciones fiscales y laborales con sus trabajadores, lo que conlleva, aunque no queramos, posibles responsabilidades subsidiarias perjudiciales para la Comunidad.
· Portero
Lo primero que habría que ver es si realmente es necesaria esta figura, ya que quizás si es una comunidad pequeña, puede no ser tan necesario, tanto si hablamos de un portero como si hablamos de un conserje. Otras categorías profesionales de distintos convenios laborales pudieran cumplir con las necesidades a un mejor precio. Este puede ser el caso de un “auxiliar de servicios” o de un “controlador de accesos” o incluso de un “conserje-limpiador”.
Si realmente se necesita, deberíamos comparar propuestas detalladas de distintas empresas que se encarguen de estos servicios y ver qué servicios, frecuencias y garantías ofrecen. En este servicio es importante no solamente fijarse en el precio sino también en la previsión de una estabilidad deseable de la/s persona/s que físicamente va a estar ahí, cuando le necesitemos, en el día a día… alguien de confianza (lo que no está necesariamente reñido con el uso de un contrato mercantil con una empresa, en vez de un contrato laboral con un trabajador específico).
Cada caso es distinto y conviene analizar y sopesar debidamente las ventajas e inconvenientes, incluyendo los posibles riesgos y sobrecostes empresariales en caso de bajas por enfermedad o accidentes, cobertura de vacaciones, ropa de trabajo… todo ello a asumir por la Comunidad en caso de optarse por efectuar un contrato laboral con un candidato adecuado para el puesto.
· Administrador
Si queremos tener una buena gestión de los asuntos de nuestra comunidad, deberíamos contar con un buen Administrador de Fincas colegiado. Este, entre otras cosas, nos ayudará a ahorrar y hacer gestiones necesarias para ello. Puedes ver en detalle cuales son las funciones del Administrador de Fincas y también leer sobre cómo cambiar el Administrador de la Comunidad, en otros artículos de nuestro blog.
Más que fijarse en los honorarios, que nunca deben ser abusivos, conviene destacar la importancia de contar con un Administrador de Fincas PROACTIVO, HONESTO Y QUE NO COBRE COMISIONES. Si no cumple con esos requisitos básicos, difícilmente podremos esperar ahorros… más bien lo contrario, por “engordamiento” de costes o por adjudicaciones interesadas de servicios y trabajos a quienes vayan a dar más beneficio… ¿a quién?
Le animamos a que haga lo siguiente: cuando pidan presupuestos en su comunidad para hacer obras o contratar servicios, a la vez que los pide su Administrador, en paralelo, que también los vecinos pidan presupuestos comparables en contenido. El resultado de comparar unos y otros podrá ser… revelador para saber si su Administrador acepta comisiones de terceros, que salen del bolsillo de los administrados.
Solo una Administración de Fincas transparente y comprometida puede lograr realmente ahorro y optimización de costes en las Comunidades de Propietarios.
Administrar no es únicamente “llevar los papeles”. Administrar es velar por los intereses de la Comunidad para tratar de conseguir el mayor y mejor servicio, con el menor coste posible, respecto a todas y cada una de las muchas necesidades y gastos de las Comunidades de Propietarios.
También, un buen Administrador se mantiene al día de posibles subvenciones y ayudas para la comunidad y cumple con las obligaciones fiscales y de revisiones periódicas, evitando sanciones, siendo esto también otra forma de ahorrar.
El buen funcionamiento de la comunidad y el control y optimización de gastos, va a depender mucho del grado de compromiso del administrador que tengamos.
En Solufincas ya contamos con mucha experiencia en recibir Comunidades que han pasado por la amarga experiencia de contratar “administradores” baratos, que trabajan aún menos de lo que cobran, o que cobran tantas comisiones o más que honorarios a los clientes, cuyos intereses y ahorro obviamente no han buscado. En muchas ocasiones “lo barato sale caro”.
No se puede esperar transparencia, diligencia… confianza… ahorro… de quien no cubre costes porque no espera invertirlos. Y, dicho sea de paso, tampoco puede esperarse agilidad de gestión o atención inmediata de quien externaliza y subcontrata lo que se esperaría hiciera con sus propios medios; o sea, de quien ofrece lo que no tiene.
Por eso, si aún no eres cliente de Solufincas Administración de Fincas, y tienes alguna duda, estaremos encantados de escucharte, conocer tus necesidades, darte sugerencias para atender problemas actuales de tu Comunidad, resolver tus preguntas y ofrecerte nuestra ayuda. Podrás comprobar nuestra experiencia, incluso antes de contratarnos como Administración de Fincas en tu Comunidad.
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