Es verdad, que las obras son un engorro y en general no suelen gustar mucho debido a las molestias que causan, pero a veces hay obras cuya ejecución resulta de obligado cumplimiento; esto también pasa en las comunidades de vecinos. En nuestro país, hay muchas construcciones y edificios que se construyeron antes de los años ochenta, y, por lo tanto, son edificios viejos que necesitan obras para su mejora y mantenimiento.
La Ley de Propiedad Horizontal, establece en su artículo 10 las obras que serán obligatorias realizar y que, incluso en ciertas condiciones, no requieren necesariamente de adopción de acuerdo en la Junta de Propietarios, por ejemplo, porque vengan impuestas por las Administraciones Públicas o hayan sido solicitadas a instancia de los propietarios con ciertos objetivos.
Veamos a continuación algunos casos habituales.
¿Cuáles son las obras obligatorias en las Comunidades de Propietarios?
En el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal viene regulado cuáles serán las obras obligatorias para las comunidades de propietarios:
- a) Los trabajos y las obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
- b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de DOCE MENSUALIDADES ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
- c) La ocupación de elementos comunesdel edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
- d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
- e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
En este último apartado, siempre se necesitará autorización administrativa, cuando así se haya previsto, previa aprobación por las tres quintas partes (3/5) del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para hacer otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo.
Instalación de un ascensor donde no lo había
La instalación del ascensor en una comunidad de vecinos donde no lo hay, en principio no es obligatorio, a no ser que se cumplan los requisitos que establece el artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, citado anteriormente.
Podemos leer:
- A) Que el solicitante sea un propietario con discapacidad o mayor de 70 años.
- B) Que en la vivienda del propietario solicitante vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años.
- C) Que los gastos de la obra de instalación del ascensor que tiene que pagar cada propietario (derrama) no exceda de 12 mensualidades de cuota ordinaria de gastos comunes.
Si en una comunidad de propietarios se dieran estos requisitos, entonces, aunque se opongan en voto otros vecinos, será obligatorio realizar la obra de instalación de un ascensor, elevador salva-escaleras, plataforma, o en general aquellos elementos e instalaciones destinados a eliminar barreras de accesibilidad a los inmuebles.
A todo lo dicho anteriormente, habría una única EXCEPCIÓN:
La excepción a la realización obligatoria de la instalación y obra del ascensor sería que fuera incompatible con la estructura del edificio, o cuando el montaje del ascensor altere otros elementos comunes de manera importante o suponga un perjuicio directo para algún propietario, en cuyo caso habría que analizar posibles compensaciones y/o medios de accesibilidad alternativos compatibles.
Esta sería la única excepción que vendría dada por circunstancias ajenas al vecino solicitante.
Renovación o sustitución del ascensor
Lo primero que hay que saber a este respecto, es ¿cuándo es necesario renovar o sustituir un ascensor?
La renovación completa del ascensor se daría cuando este fuera muy viejo, esté teniendo averías de manera constante o no pueda garantizarse su seguridad. Estos serían buenos indicadores de que se debe renovar el ascensor. Quizás si el ascensor tiene muchos años, y/o hablamos de más de 25 años, lo recomendable es cambiarlo o modernizarlo.
Es verdad, que es un desembolso importante el hecho de tener que renovar o sustituir el ascensor, pero sin duda esto será beneficioso para la comunidad ya que el inmueble se revalorizará, además de contar con mayor seguridad.
Según la estimación de FEEDA (Federación Empresarial Española de Ascensores), los ascensores están muy regulados: “La Ley exige que todos los ascensores pasen una inspección periódica por una entidad independiente ajena a la empresa que lo mantiene. Esta inspección indica mediante informes al Ministerio de Industria, al propietario de la instalación y a la empresa encargada de su mantenimiento, los elementos del ascensor que hay que modificar, reparar o sustituir”.
Pero ¿qué quorum de la junta de propietarios se necesita para cambiar el ascensor?
La Ley de Propiedad Horizontal regula en su artículo 17.2 el número de votos necesarios, o quorum, para instalar el ascensor: “Requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”. En este mismo apartado se especifica que “cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
Al respecto debe tenerse en cuenta que no es lo mismo un trabajo de conservación de un servicio o instalación ya existente (mayoría simple) que el propio establecimiento de un nuevo servicio o instalación no preexistente (aplicaría el artículo supracitado), con independencia de que los gastos referidos a su posterior mantenimiento y conservación pudieran no resultar imputables a todos los comuneros (el reparto del gasto, por ejemplo, entre locales exteriores sin acceso a un portal, bien pudiera depender de lo establecido en el título constitutivo de la finca).
Mejora de la eficiencia energética del edificio
En el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para la venta y alquiler de inmuebles desde el 1 de junio de 2013. Tanto para edificios nuevos como existentes. Además, es obligatorio en el momento de ofertar o publicitar su venta o alquiler.
Para ahorrar energía, un factor clave sería mejorar la eficiencia energética del propio edificio, su envolvente, cerramientos y sus instalaciones comunitarias. Algunas recomendaciones serían estas:
Mejora de carpinterías. Decimos esto, porque el cerramiento de las ventanas es clave a la hora de valorar y, si es posible, reducir o evitar en gran medida las posibles pérdidas de frío y de calor. Es muy importante contar con un buen cerramiento tanto en carpintería como en vidrio.
Mejora de fachadas. El estado en que se encuentre la fachada del edificio de la comunidad es clave a la hora de valorar la eficiencia energética de los edificios. Pasa igual que en el apartado anterior de las ventanas, es fundamental un buen aislamiento térmico de la cara exterior. Específicamente este apartado no es digno de atención únicamente por motivo de ahorro energético, sino también en ocasiones, por razón de ahorro de reparaciones en interiores y para reducir los riesgos sanitarios envueltos en la aparición de humedades y moho tan frecuentes en edificios que ya tienen unos cuantos años.
Mantenimiento de edificios. Prevenir antes de que puedan surgir los problemas es clave también a la hora de la mejora de nuestro edificio y de evitar gastos por reparaciones recurrentes. También económicamente con frecuencia “es mejor prevenir que curar”.
Renovación del ascensor. Como hemos hablado anteriormente, la renovación y el buen funcionamiento del ascensor es algo clave para el buen funcionamiento energético del edificio.
Estas son algunas sugerencias a la hora de mejorar y propiciar un óptimo ahorro energético.
Servicios de portería y vigilancia… y eficiencia energética… también para aprovechamiento privativo.
De nuevo nos contesta la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.3:
«El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
Sin embargo, si la instalación de la cámara es un complemento de los servicios de seguridad personal existentes (guardias de seguridad privados, controladores, etc.), solo se requiere un acuerdo de mayoría simple. En ambos casos, el acuerdo es vinculante para todos los vecinos».
Instalaciones deportivas
Debido a que las instalaciones deportivas dentro de una comunidad de propietarios están consideradas como elementos comunes, a la hora de mejorarlas o hacer algún tipo de obra habría que tenerlo en cuenta. Así lo dice el artículo 396 del código civil. Dice que las instalaciones, entendiéndose por tales también las instalaciones deportivas, son un elemento común del edificio y por tanto pertenecen en forma de copropiedad a todos y cada uno de los propietarios de la comunidad.
El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad, accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privarse de la mejora o ventaja….”
Por lo tanto, las nuevas instalaciones, servicios o mejoras deben ser aprobadas siempre por la Junta de Propietarios. Se debe aprobar por los 3/5 y no puede obligarse a todos los propietarios, solo se obligará a estos cuando la derrama sea inferior a tres cuotas, pues, en general, si es superior a tres mensualidades el disidente quedara exento del pago.
Jardín y piscina
Muchas comunidades se plantean el hecho de realizar obra en su comunidad para poder poner piscina y/o zona ajardinada.
¿Cuántos votos serían necesarios para la obra de construcción de una nueva piscina en una comunidad de vecinos?
El realizar o decidir poner piscina en la comunidad, debe aprobarse en Junta de propietarios.
El artículo 17.4, de la LPH: marca como mayoría necesaria 3/5 propietarios que a su vez representen 3/5 cuotas de participación ya que estaría dentro del apartado “nuevas mejoras o servicios no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad o accesibilidad del inmueble”. Por tanto, podemos decir que una piscina es una instalación no exigible como obra o servicio necesario para la conservación o habitabilidad de la comunidad.
Puntos de recarga de vehículos eléctricos
El aumento de los vehículos sostenibles ha llevado a que en muchas comunidades se instalen puntos de recarga de coches eléctricos. Así al menos lo atestigua el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), que asegura que 1 de cada 10 comunidades de propietarios ya tiene esta tecnología donde recargar los coches.
Es verdad, que en edificios de nueva construcción ya es habitual que se entreguen con esta instalación. No obstante, también hay edificios más antiguos en los que hay propietarios que se están planteando esto.
Al respecto, artículo 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:
“La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”
Ahora bien, al respecto, la práctica de estos años ya permite aconsejar la aprobación de un protocolo o reglamento interno que determine las condiciones que deben cumplirse en cada edificio al llevarse a cabo estas instalaciones que regulen, por ejemplo, que los puntos se ubiquen en las paredes de fondo de cada plaza, con cableados por patinillos y bandejas sin ejecución de pasantes en muros, y conectados a los propios contadores de luz individuales disponibles o nuevos a realizar por el interesado, a su costa.
En otro orden de cosas, por ejemplo, con relación a antenas parabólicas, antenas de radioaficionado, etc.:
El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente: “La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Como leemos podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación”.
Hay un sinfín de posibles propuestas, obras, instalaciones, servicios y elementos que pudieran resultar de interés para uno o varios propietarios dentro de una Comunidad, por lo que cada caso específico merece ser objeto de análisis para valorar qué norma legal resulta de aplicación en cada situación y contexto. No siempre es fácil determinar el procedimiento o articulado aplicable, y con frecuencia, son los matices y detalles los que permitirán concretar con mayor exactitud la base legal para la adopción valida de acuerdos y la propia ejecución de los trabajos.
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