Al igual que en cualquier país existen unos órganos de gobierno para el buen funcionamiento de este y para que, si surgen problemas, se resuelvan de la mejor manera posible, igualmente, en todas las Comunidades de Propietarios deben existir estos órganos de gobierno para el buen funcionamiento de estas, y para que, al surgir cualquier problema, este se pueda resolver y dársele solución de la mejor manera posible.
¿Cuáles son estos órganos de gobierno y sus funciones?
A través de este artículo contestaremos a estas y otras preguntas que quizás te puedan surgir y así poder ayudarte.
Lo primero que hay que hacer es ver lo que dice la ley respecto a estos órganos de gobierno. La norma jurídica esencial encargada de esto es la Ley de Propiedad Horizontal, que es la que regula o se encarga de todo lo relativo a las Comunidades de Propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 13.1 cuales son estos:
- Los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios son los siguientes:
La Junta de propietarios.
El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
El Secretario.
El Administrador.
Por lo tanto, los órganos de gobierno existentes dentro de una comunidad de propietarios son los siguientes: Presidente, Vicepresidente, Administrador, Secretario, y Junta de Propietarios.
Sin embargo, no todos los órganos tienen carácter obligatorio:
1) Porque según dispone el apdo. 4 del Art. 13 , la existencia de vicepresidentes será facultativa.
2) Porque de acuerdo a lo establecido en los apdo. 5 del Art. 13, las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. Por lo general en todo inmueble que se precie, mientras que el cargo de Presidente es ejercido por uno de los propietarios, de forma separada e independiente los cargos de Secretario y Administrador son ejercidos simultáneamente por un Administrador de Fincas Colegiado, como Solufincas.
Por lo tanto, en todas las Comunidades debe existir la figura del Presidente, esta es obligatoria mientras que los otros cargos mencionados pudieran, según la citada norma jurídica, no existir de forma separada. En este caso, el Presidente asumiría dichas responsabilidades.
Presidente
Figura o cargo conocido por todos y también “temida” por muchos de los propietarios; por las responsabilidades que conlleva el cargo, muchos vecinos o propietarios no quieren selo y desearían que nunca les tocara ser Presidente.
No obstante, el artículo 13.2 es claro sobre la figura del presidente diciendo lo siguiente:
El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Lo primero que nos dice este artículo sobre la figura del Presidente es que debe tratarse de un propietario del inmueble, así que cualquiera que no fuese propietario del inmueble no podría ser Presidente, por lo tanto, en principio, un hijo, un inquilino o un padre, si no son propietarios no tiene derecho a ejercer de Presidente, además es personal e intransferible.
Como dice el artículo citado, el Presidente de la Comunidad de Propietarios será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo. Si no hubiera elección directa podrá realizarse por los otros dos sistemas.
Frecuentemente se establece un sistema rotatorio según la composición de cada inmueble, por ejemplo, ascendente o descendente por portales, plantas, letras para los nombramientos cada año.
El cargo de Presidente será por un año y obligatorio según ley, siempre y cuando los Estatutos o acuerdos de Junta no determinen otra cosa. Podría pasar que el cargo se renueve en la misma persona si así lo decidiera la Junta y el propietario lo aceptara. No hay razón legal que lo impida, ni en la Ley de Propiedad Horizontal ni en ninguna otra norma jurídica.
¿Qué hago si me toca, pero no quiero, o no puedo, ser Presidente?
Una vez adoptado el acuerdo en la Junta General, su desempeño será obligatorio, y no depende de que las circunstancias personales puedan ser adversas ni tampoco es cuestión de apetencias o comodidades personales.
No obstante, pudieran existir motivos personales de peso que pudieran alegarse y justificarse, como pudieran ser problemas de salud.
En este caso, el interesado/nombrado puede instar ser eximido de la responsabilidad, presentando su solicitud de relevo al Juez (art. 13.2 de la LPH). Esto se debe hacer ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda, justificando las razones por las que entiende que no puede o no debe ser presidente y pidiendo su relevo. El Juez lo resolverá en “equidad”, dejando claro si es viable o no el relevo y si fuera viable, indicará al propietario quien debe sustituirle y durante cuánto tiempo. Cabe la posibilidad de recurrir dicha decisión.
Vicepresidente
Este cargo también es conocido por todos y suele importar menos en caso de que te toque como propietario.
El artículo 13.4 de la Ley de Propiedad Horizontal expone su función:
“La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente”.
Por lo tanto, puede haber uno, varios o ninguno.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Los propietarios pueden proponer cuáles serán sus obligaciones, asignándole funciones determinadas para descargar las del Presidente. Por ejemplo, no es infrecuente que se le asigne un asunto concreto o la atención de asuntos de una zona concreta del inmueble (el garaje, las zonas deportivas, algún portal específico…)
Secretario
Las funciones o cargos que debe ejercer y corresponden al Secretario vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 13.5, 6 y son las siguientes:
“Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.
Así a diferencia de la figura de Presidente que tiene que ejercerla un propietario, según la norma jurídica, en este caso, podría ser otra persona que no fuera propietaria.
Entre las funciones del Secretario están las siguientes
- Cuando los propietarios están al corriente de sus pagos y no deben nada, se encarga de elaborar las certificaciones de que dicho propietario está al corriente de los pagos que tenga la comunidad.
- Si en el caso de algún propietario se produce algún cambio en su dirección a efectos de citaciones y notificaciones, se encarga de recepcionar dicha información. También es el encargado de hacer y colocar las informaciones, circulares o comunicaciones correspondientes en el tablón de anuncios de la comunidad, sea físico o “en la nube”, así como de los envíos postales y telemáticos a los propietarios.
- Es el encargado de redactar el Acta de la Junta, y si hubiera algún error debe subsanarlo antes de la Junta siguiente y cerrarla dentro del plazo legal.
- Es el encargado de enviar a los propietarios las Convocatorias y las Actas de las reuniones.
- Es el encargado de custodiar los libros de Actas de las Juntas y conservar durante 5 años la documentación.
Administrador
Las funciones del Administrador vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 20 y en el 13.5, 6 citado anteriormente.
Aunque es verdad que el propio presidente puede realizar las funciones de administrador, lo más recomendable es que esta función la ejerza otra persona cualificada; como por ejemplo un administrador de fincas o una empresa dedicada a esta actividad.
Aunque hay gestores, abogados, asesores, contables y otros profesionales con una cierta formación menos específica, los profesionales que cuentan con la debida capacitación específica y el máximo respaldo legal son los Administradores de Fincas Colegiados.
¿Por qué decimos esto?
Porque siempre surgirán temas, conflictos, problemas u otras situaciones que van a ser difíciles de resolver y escapen de lo que nosotros sabemos o podemos defender, y al final nos tenemos que informar o contratar a alguien especializado que sí sepa de estos temas y otros.
Por eso, si aún no eres cliente de Solufincas Administración de Fincas, y tienes alguna duda, estaremos encantados de escucharte, conocer tus necesidades, darte sugerencias para atender problemas actuales de tu Comunidad, resolver tus preguntas y ofrecerte nuestra ayuda. Podrás comprobar nuestra experiencia, incluso antes de contratarnos como Administración de Fincas en tu Comunidad. Déjanos a nosotros el trabajo relacionado con tú comunidad para que tú puedas dedicar tu tiempo a tus asuntos personales, la familia…
Entre otras funciones nos encargaremos de estas y muchas otras:
- Custodiará y cuidará del buen funcionamiento del edificio, sus instalaciones y servicios.
- Atender a la conservación y mantenimiento del edificio.
- Preparar con suficiente antelación los gastos previsibles que pueda tener la comunidad.
- Si fuera necesario realizar obras, ejecutar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios relacionados.
- Custodiar la documentación de la comunidad.
- Actuar como secretario de la junta, en el caso de no existir nadie designado para ello.
Junta de Propietarios
Es el órgano supremo de la comunidad ya que está formada o integrada por todos y cada uno de los propietarios del edificio o finca. Se trata del órgano a través del cual se piensa, habla y se decide lo que debe hacerse o lo que necesita la comunidad de propietarios. De hecho en la Junta pueden acordarse diferentes acuerdos para el buen funcionamiento de esta.
Según el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la Junta:
– Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
– Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
– Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
– Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
– Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Las Juntas de propietarios pueden ser ordinarias o extraordinarias, y como bien dice la ley, es la encargada de nombrar o remover a aquellos que ejerzan los órganos de gobierno, es decir, Presidente, Vicepresidente, Secretario, Administrador, vocales y todos aquellos cargos que componen la Junta directiva o de gobierno de la comunidad.
Los cargos y funciones que hemos analizado en este artículo, como norma general, tienen la duración de un año, pero las personas que ostentan el cargo pueden ser reelegidas en Junta si el resto de los propietarios está de acuerdo y si la persona lo acepta ya que su obligación es sólo por un año.
