En las comunidades de vecinos es común que surjan situaciones que requieren la celebración de una reunión o Junta de Propietarios para tomar decisiones importantes. Sin embargo, a menudo se plantea la duda sobre cuántos vecinos son necesarios para convocar una reunión. En este artículo, vamos a tratar de aclarar esta cuestión para que los vecinos puedan tomar decisiones de forma más informada y eficiente.
¿Qué es una Junta de Vecinos?
Es una reunión de vecinos que realizan todos los propietarios de una comunidad, el objetivo de dicha reunión es el de regularizar la convivencia entre todos los vecinos con respecto al uso y disfrute de los bienes comunes y también a su mantenimiento.
Normalmente se tratan temas como es el estado de las cuentas de la comunidad, la morosidad (si la hubiera), el estado de obras, el establecimiento de nuevos servicios…
En el acta de la junta se deja constancia por escrito de los acuerdos que se adoptan y de los factores más relevantes tenidos en cuenta para ello.
La importancia de conocer cuántos vecinos son necesarios para convocar una reunión
La Ley de Propiedad Horizontal actual impone que la junta de propietarios se celebre en primera o segunda convocatoria de junta de vecinos, eso sí tiene que existir entre una y otra al menos 30 minutos de diferencia.
Para que la reunión se pueda celebrar en primera convocatoria deben asistir más del 50% de propietarios y que estos representen más del 50% de cuotas de participación. Si no están presentes, entonces se celebrará en segunda convocatoria con los propietarios que haya presentes.
Si la segunda convocatoria no estuviese prevista, y no estuviese presente el suficiente número de propietarios como para poder alcanzar el quorum, entonces deberá realizarse una nueva convocatoria. Esta nueva convocatoria debe celebrarse dentro de los 8 días naturales siguientes a la junta que finalmente no se celebró.
Esta convocatoria debe enviarse con un mínimo de 3 días de antelación a los propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal, establece que las juntas de propietarios deben celebrarse como mínimo una vez al año. Esta sería una junta ordinaria y principalmente en esta se aprueban cuentas de la comunidad y presupuestos anuales.
- Junta Ordinaria: En ella se aprueban cuentas de la comunidad, gastos y presupuestos anuales, se celebra, como mínimo, una vez al año, normalmente al mes siguiente de la finalización del ejercicio económico de la comunidad.
- Junta Extraordinaria: Se suele celebrar por diferentes motivos:
- Por decisión del presidente.
- Porque lo solicite al menos un 25% de los propietarios o quienes representen como mínimo el 25% de las cuotas de participación de la comunidad.
- Porque haya que tratar asuntos que requieren acuerdos de junta de propietarios que no pueden esperar a la junta ordinaria.
Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
- La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum».
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
- La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.”
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que se realizará una junta de propietarios, por lo menos, una vez al año en junta ordinaria. También se puede hacer si es oportuno, en junta extraordinaria, sin que se estipule un número máximo de reuniones al año.
¿Cuántos vecinos hacen falta para convocar una reunión?
Diferencia entre convocatorias ordinarias y extraordinarias
Junta ordinaria
- Regulada en el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Tiene lugar una vez al año como mínimo.
- Normalmente se suelen celebrar al mes siguiente del cierre del ejercicio contable de la comunidad.
- Se detallan temas como la aprobación de cuentas anuales, la discusión del presupuesto y cuotas mensuales de cada propietario, renovación de cargos de la junta de gobierno… etc.
Junta extraordinaria
- Puede realizarse en cualquier momento y tantas veces al año como sea necesario.
- Se habla sobre temas urgentes que necesitan una solución inmediata y que no pueden esperar a la celebración de una junta ordinaria.
Requisitos para convocar una reunión
La convocatoria a una junta de propietarios, tanto ordinaria como extraordinaria, deben especificar:
- Fecha y hora de la reunión, además del lugar donde se realizará.
- El orden del día, o los temas a tratar.
- El listado de los propietarios morosos, si los hubiese.
La citación a la reunión anual debe hacerse con un mínimo de seis días de anticipación. Si se trata de una junta extraordinaria, ha de comunicarse con tiempo suficiente para que llegue a todos los interesados, en este caso, la Ley no establece un plazo mínimo.
Número de vecinos necesarios
El artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que: “La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación”.
La presencia de ciertos propietarios o representantes
En cuanto a las personas que viven en situación de alquiler (inquilinos o arrendatarios) no tendrán derecho a asistir a las juntas y por tanto, tampoco podrán ejercer el voto en ellas, aunque los acuerdos que vayan a deliberarse y tomarse les afecten de manera directa.
Ahora bien, cabría una excepción cuando el propietario, como dueño de la vivienda, decida delegar su representación de propietario en favor de su inquilino en la junta.
En el caso de que sean dueños varios propietarios (ya sea de un piso, local, plaza garaje, u otras propiedades), tendrán que ponerse de acuerdo entre ellos para nombrar, mediante un escrito, a uno de ellos o a otro representante, para que los represente en la junta.
El artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal [LPH] nos dice que: “La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.
Cuando un propietario tiene dos o más propiedades diferentes dentro de la comunidad, ¿podría hacer dos delegaciones distintas a dos representantes?
La Jurisprudencia no admite discusión en este aspecto e indica que el titular de los pisos puede votar con el total de coeficientes de propiedad que dispone, pero que solo contará como una unidad, como un propietario. Por lo tanto, no es posible que se admita más de un voto por el hecho de que cada piso o local lo representen diferentes personas, aunque pertenezca al mismo propietario. Si esto sucediera la Junta debe rechazar esta situación y, por lo tanto, debe ser un solo representante el que vote.
«Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora».
El derecho de asistencia del propietario se puede ejercer de diversas maneras:
- Personalmente: Siempre será lo ideal ya que no hay nadie mejor que uno mismo va a defender sus propios intereses, debatir y votar los asuntos o conflictos referentes a la comunidad de propietarios en la que se encuentra su propiedad.
- Mediante representación legal: Se produce por imperativo legal y, por tanto, se debe respetar. Correspondería cuando la representación es mediante un tercero.
Por ejemplo, casos como el de padres que tienen la patria potestad de los hijos menores no emancipados, los hijos incapacitados, el ausente, el representante del declarado ausente, el incapaz por sentencia judicial, la del tutor respecto del menor o incapacitado sujeto a tutela. En todos estos casos, hay que respetar que legalmente la representación corresponde a un tercero. También es el representante legal la persona que ostenta el cargo correspondiente en las sociedades, personas o entidades jurídicas o públicas.
- Mediante representante voluntario: Esto sería cuando como propietarios nos es imposible acudir a la Junta y entonces elegimos a una persona (física o jurídica) para que nos represente ante la Junta de Propietarios. Así que, en representación nuestra como propietarios, nuestro representante (que estará autorizado para ello por medio de un escrito, normalmente a través de la papeleta de asistencia o representación a la junta) acudirá en nuestro nombre a la reunión, siempre y cuando a nosotros nos sea imposible acudir. De este modo, podríamos usar el derecho de votación en la reunión de vecinos y defender nuestros intereses, aunque no estemos presentes.
¿Qué temas pueden tratarse en una reunión convocada por los vecinos?
Aprobación de cuentas
La aprobación de las cuentas de la comunidad de propietarios es fundamental en la celebración de la junta ordinaria de la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal lo dispone en su artículo 14.2, en su artículo 16.1 se menciona que hay que reunirse una vez al año “para aprobar los presupuestos y cuentas”.
En la junta general, se deberán presentar las correspondientes cuentas para poder aprobarse. En caso de que no se presenten las cuentas, podría impugnarse el acuerdo.
Elección de cargos de la comunidad
El presidente de la comunidad de propietarios es parte de los órganos de gobierno de la comunidad junto con el secretario y el administrador.
El artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el presidente será nombrado entre los propietarios de la comunidad y puede elegirse por elección de cargos o mediante turno rotatorio o sorteo.
El nombrar o no vicepresidente y/o vocales, es opcional, y en caso de que se haga se realizará por el mismo procedimiento que se elija al presidente.
Estos órganos de gobierno son representantes de la comunidad, y velan por el beneficio de esta.
Cada comunidad de propietarios puede establecer un sistema para el nombramiento de los cargos. En algunas comunidades se decide saltar a las viviendas que estén alquiladas, o a aquellos que son muy mayores para ejercer el cargo. Todo esto se debe aprobar debidamente en la reunión de vecinos y se debe dejar reflejado en el acta de la reunión.
Si deseas conocer más información sobre las funciones de los cargos nombrados en junta de propietarios, te invitamos a ver los siguientes artículos de nuestro blog:
Realización de obras
Las obras de gran envergadura en las comunidades de propietarios se deben aprobar en junta ordinaria o extraordinaria. Dentro de estas obras estarían las obras de fachada en la comunidad o la reforma del portal de la comunidad de propietarios.
Si es cierto que si se modificaran elementos que son comunes se debe solicitar el acuerdo por mayoría de 3/5 partes de los vecinos.
En caso de que para la realización de estas obras sea necesario la emisión de una derrama extraordinaria, su cuantía y duración debe quedar específicamente reflejada en el acta de la junta de propietarios.
Si deseas más información sobre las obras en las comunidades de vecinos, puedes ver el siguiente artículo en nuestro blog:
https://www.solufincas.com/administracion-de-fincas-y-comunicades/obras-en-la-comunidad-de-vecinos/
Otros temas
Tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal, por norma general los temas que suelen tratarse más habitualmente en las juntas de propietarios son los siguientes:
· Aprobar los gastos e ingresos anuales en curso (o de los ejercicios anteriores).
· Aprobar los presupuestos.
· Aprobar la realización de obras de reparación del edificio.
· Aprobar o reformar los estatutos de la comunidad.
· Determinar normas de convivencia.
Así, en estas reuniones pueden tratarse aquellos temas que sean de interés general para la convivencia de todos los vecinos de la comunidad y se requiere la participación de los propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que en las juntas de propietarios sólo se pueden tratar los temas que estén reflejados en el orden del día y que estén incluidos en la convocatoria notificada a los propietarios.
Conclusiones
En resumen, conocer el número de vecinos necesarios para convocar una reunión es fundamental para poder tomar decisiones importantes en la comunidad de vecinos.
Esperamos que este artículo haya sido de utilidad para aclarar esta cuestión y poder llevar a cabo una gestión más eficiente de la comunidad.
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