Los gastos de comunidad son una de las cuestiones que más dudas y desacuerdos generan entre los vecinos. ¿Por qué unos pagan más que otros? ¿Cómo se decide el reparto? ¿Qué dice la ley?
En Solufincas, como administradores de fincas colegiados, te explicamos de forma clara cómo se reparten los gastos comunitarios según la Ley de Propiedad Horizontal, qué criterios existen, cómo calcular las cuotas y qué hacer si surgen conflictos.
En este artículo encontrarás una guía práctica paso a paso, ejemplos reales de cálculo y una plantilla descargable en Excel para que puedas adaptar el reparto de gastos a tu propia comunidad de vecinos con transparencia y equidad.
Índice
¿Qué son los gastos de comunidad y por qué son necesarios?
Los gastos de comunidad son las aportaciones económicas que realizan todos los propietarios de un edificio o urbanización para cubrir los servicios, mantenimientos y reparaciones de las zonas comunes.
Estos gastos permiten conservar el inmueble en buen estado, garantizar la seguridad de los vecinos y mantener operativos los servicios que todos disfrutan.
En términos simples, se trata de una contribución colectiva para sostener el buen funcionamiento del edificio: limpieza, ascensores, luz, seguros, mantenimiento de jardines, piscina o garaje.
Cada propietario contribuye en función de su coeficiente de participación, es decir, del porcentaje que representa su vivienda dentro del conjunto de la comunidad.
Tipos de gastos comunitarios (ordinarios y extraordinarios)
Los gastos comunitarios se dividen en dos grandes categorías:
-
Gastos ordinarios: Son los recurrentes que se pagan cada mes o trimestre. Incluyen servicios como limpieza, electricidad, agua, mantenimiento del ascensor, seguros y honorarios del administrador.
Son previsibles y forman parte del presupuesto anual aprobado por la junta de propietarios. -
Gastos extraordinarios: Son puntuales o imprevistos, como obras de reparación, sustitución de elementos comunes (tejado, bajantes, fachada) o mejoras en accesibilidad y eficiencia energética.
Suelen financiarse mediante derramas.
Cómo se aprueban los gastos en la junta de propietarios
Todos los gastos comunitarios deben aprobarse en junta, generalmente durante la reunión ordinaria anual.
En esta junta se revisa el presupuesto presentado por el administrador o presidente, se ajustan las partidas y se aprueba la cuota individual que corresponde a cada vecino.
Los acuerdos se recogen en el acta y sirven de base para emitir los recibos durante el año.
En Solufincas, recomendamos revisar los gastos y el reparto cada ejercicio, asegurando que los importes sean justos, actualizados y conformes a la Ley de Propiedad Horizontal.
Criterios legales para el reparto de los gastos
El reparto de los gastos de comunidad no se hace al azar. Está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece las normas que deben seguir las comunidades de propietarios en España.
Esta ley garantiza que cada vecino contribuya de forma justa y proporcional a los servicios y mantenimiento del edificio, según su cuota o uso de los elementos comunes.
Además, en cada inmueble el titulo constitutivo pudiera contener detalles adicionales de obligado cumplimiento, concretamente contenidos, por ejemplo, en los Estatutos. En los Estatutos pudieran establecerse distintos grupos de reparto. Por ejemplo, que los gastos de garajes se repartan únicamente entre las plazas de garaje, o que los locales o los garajes no participen en los gastos de los jardines, patios, piscina, etc.
En la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal de la finca (propia de cada inmueble) pudieran además establecerse coeficientes de participación secundarios (por ejemplo para el reparto de gastos sólo entre viviendas de un portal concreto), o detalle de reparto por partes iguales y no por coeficientes (por ejemplo para el reparto de gastos de garaje solo entre plazas).
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 9.1.e) de la LPH indica que “cada propietario tiene la obligación de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble”.
Esto significa que cada vivienda, local o garaje debe pagar una parte proporcional de los gastos según el coeficiente de participación asignado en la escritura de división horizontal.
Además, el artículo 10 establece que el edificio debe mantenerse en condiciones de seguridad, accesibilidad y habitabilidad, lo cual implica que estos gastos son obligatorios y no opcionales.
Reparto según el coeficiente de participación
El coeficiente de participación representa el porcentaje que tiene cada propiedad sobre el total del inmueble.
Por ejemplo, si tu vivienda tiene un coeficiente del 3 %, deberás pagar el 3 % de los gastos comunes aprobados por la comunidad.
Estos coeficientes se calculan considerando factores como:
-
Superficie útil de la vivienda o local.
-
Planta o ubicación (bajo, ático, local comercial…).
-
Uso potencial de zonas comunes.
📘 Ejemplo práctico:
Si el gasto total anual es de 20.000 € y tu coeficiente es del 3 %, tu aportación será de:
20.000 € x 0,03 = 600 € anuales.
Casos especiales: garajes, locales y zonas comunes
Existen casos donde (normalmente porque así lo establecen los estatutos o por acuerdo en junta general por unanimidad), los locales comerciales o garajes tienen un régimen especial de reparto.
Por ejemplo:
-
Los locales sin acceso al portal pueden quedar exentos de ciertos gastos (como limpieza o portería).
-
Las plazas de garaje solo contribuyen a los gastos de mantenimiento del garaje, salvo que se indique lo contrario en los estatutos.
-
En comunidades con zonas ajardinadas o piscina, los vecinos que no las usan no quedan exentos, salvo acuerdo unánime de modificación.
En Solufincas revisamos los estatutos de cada comunidad para aplicar correctamente los criterios de reparto y evitar conflictos entre vecinos.
Cómo calcular cuánto paga cada vecino
Saber cuánto debe pagar cada propietario es una de las dudas más comunes en cualquier comunidad.
El cálculo se basa en el coeficiente de participación asignado a cada vivienda o local, que determina la proporción de los gastos comunes que corresponde a cada uno.
Para calcular la cuota individual de cada vecino, se aplica una fórmula sencilla que todo administrador de fincas debe manejar correctamente.
Fórmula para calcular la cuota de cada propietario
Cuota individual (€) = Gasto total del presupuesto × (Coeficiente de participación / 100)
Por ejemplo:
Si el presupuesto anual de la comunidad es de 18.000 € y tu vivienda tiene un coeficiente del 4 %, el cálculo sería:
👉 18.000 × (4 / 100) = 720 € anuales
O, si las cuotas son mensuales:
👉 720 / 12 = 60 € al mes
Así de claro: a mayor coeficiente, mayor aportación al mantenimiento del edificio.
Ejemplo práctico de reparto paso a paso
Supongamos una comunidad con un gasto total anual de 20.000 € y los siguientes coeficientes:
| Propietario | Coeficiente (%) | Aportación (€) |
|---|---|---|
| Vivienda A | 3 % | 600 € |
| Vivienda B | 4 % | 800 € |
| Vivienda C | 5 % | 1.000 € |
| Vivienda D | 3,5 % | 700 € |
| Vivienda E | 2,5 % | 500 € |
| Total | 18 % | 3.600 € (ejemplo parcial) |
Para calcular el total real, se repite la operación con todos los propietarios hasta alcanzar el 100 % del coeficiente total del edificio, asegurando que la suma de las aportaciones coincide con el gasto total presupuestado.
Qué hacer si un vecino no está de acuerdo con el reparto
Si un propietario considera que su cuota está mal calculada o que el coeficiente no es justo, debe:
-
Revisar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad.
-
Presentar una solicitud por escrito al presidente o administrador.
-
Si la comunidad lo aprueba por unanimidad en junta, se podrá modificar el reparto.
-
En caso de desacuerdo persistente, se puede recurrir a vía judicial, aunque suele ser el último recurso.
En Solufincas, nos encargamos de verificar los coeficientes y revisar el reparto económico conforme a la ley, evitando errores que puedan generar conflictos o impagos.
Excepciones y acuerdos especiales
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece como norma general el reparto de los gastos según el coeficiente de participación, existen casos y acuerdos especiales en los que la comunidad puede modificar este criterio, siempre que se respeten ciertos requisitos legales.
Estas excepciones permiten adaptar el reparto de los gastos a las circunstancias reales del edificio o al uso desigual de determinados servicios, siempre que haya consenso entre los propietarios.
Repartos distintos aprobados por mayoría
La comunidad puede acordar un reparto alternativo de los gastos, distinto al coeficiente establecido en la escritura, siempre que la decisión se apruebe por unanimidad en junta de propietarios y se refleje en el acta correspondiente.
Este tipo de acuerdo puede aplicarse, por ejemplo:
-
Cuando algunos propietarios no se benefician del uso de un servicio común (como ascensor o calefacción central).
-
Si la comunidad quiere igualar las cuotas por razones prácticas o de equidad.
-
En casos de reformas o ampliaciones que afectan a un grupo concreto de vecinos.
Sin embargo, cualquier cambio en la forma de reparto no puede imponerse sin el consentimiento unánime de todos los propietarios, según el artículo 17.6 de la LPH.
Exclusiones justificadas (por no uso o ubicación)
Existen situaciones en las que determinados propietarios pueden quedar exentos de algunos gastos, si así se establece en el título constitutivo o los estatutos de la comunidad.
Algunos ejemplos comunes son:
-
Locales comerciales o garajes que no usan el ascensor ni acceden por el portal.
-
Bajos o viviendas independientes que no se benefician de ciertos servicios generales.
-
Propiedades que tienen entrada o consumo propio (agua, calefacción, electricidad).
En estos casos, la exención debe estar claramente documentada y haber sido aprobada por unanimidad en su momento. Si no figura en los estatutos, el propietario no puede decidir unilateralmente dejar de pagar.
Consejo profesional de Solufincas
“Antes de modificar el sistema de reparto de gastos, revisa siempre la escritura de división horizontal y consulta con un administrador de fincas colegiado. Un acuerdo mal planteado puede ser impugnado por cualquier propietario y quedar sin efecto legal.”
Resolución de conflictos y reclamaciones
Los desacuerdos por el reparto de los gastos de comunidad son uno de los motivos más habituales de conflicto entre vecinos. Ya sea por impagos, discrepancias en los coeficientes o desacuerdo con las decisiones adoptadas en junta, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ofrece mecanismos claros para resolverlos.
En Solufincas gestionamos estos casos a diario, buscando siempre la vía más rápida, amistosa y conforme a derecho.
Qué hacer si un propietario no paga su parte
Cuando un vecino no abona su cuota o derrama aprobada, la comunidad puede seguir los siguientes pasos:
-
Requerimiento previo amistoso: el administrador o presidente debe notificar por escrito la deuda al propietario, indicando el importe y concepto.
-
Acuerdo en junta: si persiste el impago, se aprueba en junta la liquidación de la deuda y se autoriza al presidente a reclamar judicialmente.
-
Reclamación judicial: conforme al artículo 21 de la LPH, la comunidad puede acudir al procedimiento monitorio para exigir el pago, incluyendo intereses y costas.
💬 En Solufincas gestionamos el proceso de reclamación extrajudicial y judicial, garantizando que la comunidad recupere los importes con la máxima rapidez y seguridad.
Cómo mediar desacuerdos sobre el reparto
A veces, los conflictos no surgen por impagos, sino por discrepancias en la forma de calcular las cuotas o en la aplicación de los coeficientes.
En estos casos, lo recomendable es:
-
Revisar el título constitutivo y los estatutos, donde figuran los coeficientes oficiales.
-
Pedir al administrador de fincas una revisión técnica del reparto actual.
-
Someter el asunto a votación en junta si se propone una modificación.
-
Si el conflicto continúa, recurrir a mediación profesional antes de acudir a la vía judicial.
💬 En Solufincas actuamos como mediadores imparciales, ofreciendo soluciones técnicas y legales que evitan enfrentamientos y garantizan un reparto justo y conforme a la ley.
Cuándo impugnar un acuerdo de junta
Si un propietario considera que el reparto de gastos o un acuerdo de junta es injusto o irregular, puede impugnarlo judicialmente conforme al artículo 18 de la LPH, siempre que:
-
El acuerdo se haya tomado sin respetar la legalidad o los estatutos.
-
Suponga un perjuicio grave para un propietario.
-
No haya sido aprobado conforme al sistema de votación exigido (por mayoría o unanimidad).
El plazo para impugnar es de tres meses desde la notificación del acta, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
❓ Preguntas frecuentes sobre el reparto de los gastos de comunidad
¿Qué criterio se usa para repartir los gastos de comunidad?
Por norma general, los gastos se reparten según el coeficiente de participación de cada vivienda, local o garaje, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal.
Este coeficiente aparece reflejado en la escritura de división horizontal y determina la proporción que cada propietario debe abonar.
¿Se puede cambiar la forma de reparto de los gastos?
Sí, pero solo si todos los propietarios están de acuerdo y lo aprueban por unanimidad en junta de propietarios.
Cualquier modificación debe constar en el acta y, preferiblemente, reflejarse en los estatutos de la comunidad.
¿Los locales comerciales o garajes pagan lo mismo que los pisos?
No necesariamente.
Si los estatutos o el título constitutivo contemplan una exención o un sistema distinto, estos propietarios pueden pagar menos o no contribuir a ciertos gastos (como limpieza o ascensor).
Cada caso debe revisarse individualmente.
¿Qué ocurre si un propietario no paga su parte?
La comunidad puede reclamar el importe mediante un procedimiento monitorio judicial, según el artículo 21 de la LPH.
Antes de ello, se recomienda realizar un requerimiento amistoso y aprobar la reclamación en junta.
En Solufincas, gestionamos este proceso para evitar impagos prolongados.
¿Qué gastos puede excluir un vecino por no usar un servicio común?
Ninguno, salvo que esté expresamente establecido en los estatutos o aprobado por unanimidad.
El simple hecho de no usar un servicio (por ejemplo, el ascensor) no exime del pago, ya que todos los propietarios están obligados a contribuir al mantenimiento de los elementos comunes.
¿Cada cuánto debe revisarse el reparto de gastos?
Lo ideal es revisarlo una vez al año, junto con el presupuesto anual, para detectar errores o variaciones en los coeficientes.
El administrador de fincas puede verificar si los cálculos son correctos y proponer ajustes si hay nuevas obras o cambios en el edificio.
