La figura del representante legal en una comunidad de propietarios es fundamental para la correcta gestión y administración de los asuntos comunes. Este rol, generalmente desempeñado por el presidente de la comunidad, implica una serie de responsabilidades y obligaciones que están claramente definidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En este artículo, exploraremos quién puede ser el representante legal, cuáles son sus funciones y cómo se elige, citando la normativa aplicable para ofrecer una visión completa y detallada.
Índice
¿Quién puede ser el representante legal?
El representante legal de una comunidad de propietarios es, por lo general, el presidente de la comunidad. Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.”
Esto significa que cualquier propietario puede ser elegido como presidente, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por la comunidad y la ley. En ausencia del presidente, el vicepresidente puede asumir sus funciones, tal como se establece en el mismo artículo:
“El vicepresidente sustituirá al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, y le asistirá en el ejercicio de sus funciones.”
Funciones del representante legal
El representante legal de la comunidad de propietarios tiene una serie de funciones y responsabilidades que son esenciales para el buen funcionamiento de la comunidad. Entre las principales funciones se incluyen:
- Convocar y presidir las juntas de propietarios: El presidente es responsable de convocar las reuniones de la comunidad y de presidirlas, asegurando que se desarrollen de acuerdo con las normas establecidas.
- Representar a la comunidad en juicio y fuera de él: Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente tiene la representación legal de la comunidad, tanto en asuntos judiciales como extrajudiciales. En los casos de reclamación de deudas, el presidente puede ejercitar acciones judiciales en nombre de la comunidad.
- Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios: El presidente debe asegurarse de que los acuerdos adoptados en las juntas se lleven a cabo y se cumplan en los términos establecidos. Sin embargo, en la práctica, estas funciones suelen ser atendidas por el Administrador de Fincas, quien se encarga de la gestión diaria y la ejecución de los acuerdos.
- Custodiar la documentación de la comunidad: Esto incluye el libro de actas, los contratos, las facturas y cualquier otro documento relevante para la gestión de la comunidad. Al igual que la ejecución de los acuerdos, la custodia de la documentación es una tarea que generalmente recae en el Administrador de Fincas.
Según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Corresponde al administrador:
- 1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- 2. Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- 3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
- 4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- 5. Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- 6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.”
Elección del representante legal
La elección del presidente de la comunidad se realiza en la junta de propietarios, tal como se establece en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este artículo indica que el presidente será elegido por los propietarios mediante votación, y en caso de no haber acuerdo, se procederá por turno rotatorio o sorteo.
Es importante destacar que el cargo de presidente es obligatorio y no puede ser rechazado, salvo por causas justificadas que deberán ser valoradas por la junta de propietarios. En caso de que un propietario no pueda asumir el cargo, deberá presentar su renuncia ante la junta, que decidirá si acepta o no las razones expuestas.
Normativa aplicable
La Ley de Propiedad Horizontal es la normativa principal que regula las comunidades de propietarios en España. Esta ley establece las obligaciones y responsabilidades del presidente y del resto de los órganos de gobierno de la comunidad. Además, existen otras normativas que pueden ser aplicables, como el Código Civil y las ordenanzas municipales, que regulan aspectos específicos de la gestión de las comunidades de propietarios.
Según la ley de propiedad horizontal, el presidente tiene la representación legal de la comunidad en todos los asuntos que afecten a la misma. Esto incluye la capacidad de convocar una junta extraordinaria cuando sea necesario, así como de representar a la comunidad de propietarios en juicio.
Jurisprudencia y casos recientes
La jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo ha reafirmado la importancia del rol del presidente en la gestión de las comunidades de propietarios. En una sentencia reciente, el Tribunal Supremo destacó que el presidente es el representante legal autorizado para ejercitar acciones judiciales en nombre de la comunidad, siempre y cuando haya un previo acuerdo adoptado en junta de propietarios.
Además, en casos de reclamación de deudas, el presidente necesita contar con la autorización de la junta para iniciar acciones judiciales. Esta jurisprudencia subraya la importancia de que los comuneros presentes y representados en la junta adopten decisiones claras y precisas sobre la gestión de la comunidad.
Conclusión
En resumen, el representante legal de una comunidad de propietarios, generalmente el presidente, desempeña un papel crucial en la gestión y administración de los asuntos comunes. Sus funciones incluyen convocar y presidir las juntas, representar a la comunidad en juicio y fuera de él, ejecutar los acuerdos de la junta, custodiar la documentación y velar por el buen estado de las instalaciones comunes. La elección del presidente se realiza en la junta de propietarios, y su cargo es obligatorio, salvo por causas justificadas.
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