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Reparación de humedades
Con la aparición de molestas humedades en nuestras viviendas, lo normal es plantearse a quién se puede reclamar y si se está en plazo para hacerlo.
Las humedades no son todas iguales, a efectos de responsabilidad e incluso de tipo de reclamación. Depende cómo sean, cuándo se manifiesten y dónde se ubiquen, se sabrá a quienes se les ha de reclamar, y si tenemos el plazo abierto o cerrado para reclamar su reparación o indemnización.
Debido a que este es un tema muy común y habitual dentro de las comunidades de vecinos y que suelen surgir dudas al respecto, vamos a analizar algunos puntos importantes.
¿Cuáles son las obligaciones de la comunidad de vecinos con respecto a las humedades?
Lo primero que debemos saber es que la comunidad de propietarios debe mantener el edificio en condiciones óptimas para poderse habitar y condiciones de salubridad.
Es más, todos los edificios, deben pasar la primera Inspección Técnica de Edificios (ITE), en esta inspección, se verifican las cubiertas, aleros, fachadas, paredes y forjados para prevenir posibles defectos que puedan en un futuro derivar en problemas mayores en cuanto a la seguridad del edificio, esto sería así para edificios antiguos que ya tengan 50 años de antigüedad y después debe hacerse una inspección periódica cada 10 años.
Si en alguna de las inspecciones, independientemente de cuál sea el profesional observara o viera que existe algún problema que pueda poner en riesgo la seguridad del edificio, de las personas que viven en el o de las personas que se encuentren en los alrededores del edificio, se debe proceder de inmediato a las obras necesarias para solucionar las deficiencias encontradas en la ITE, todo esto se haría con el objetivo de que el edificio esté en buen estado y sea seguro.
De todos modos, para que nuestro inmueble esté bien y tenga buenas condiciones es de vital importancia seguir un programa de mantenimiento preventivo regular y contactar con un profesional en cuanto veamos aparecer los primeros síntomas, antes de que el daño vaya a más y sea peor.
Si aún así, salieran humedades, lo primero que habría que hacer es determinar el tipo de humedad que es para poder solucionarla.
Si la humedad es originaria de algún elemento privativo de la vivienda, en términos generales será el propietario quien tenga que responsabilizarse de reparar la humedad y pagar los gastos que conlleve.
Si por el contrario la humedad se origina en algún elemento común, será la comunidad de propietarios quien se tenga que hacer responsable de la reparación y del gasto que conlleve.
Realizar un programa de mantenimiento preventivo en el edificio
Es fundamental tener un programa de mantenimiento preventivo en el edificio si queremos mantener el edificio en buen estado.
El mantenimiento preventivo serían todos aquellos trabajos cuyo objetivo sea preservar el buen funcionamiento y buen aspecto de cualquier elemento del edificio.
Esto conllevaría realizar tratamientos sobre los materiales e instalaciones del edificio para prevenir su deterioro temprano o su mal aspecto.
Dentro de este programa de mantenimiento preventivo se incluirían, obras o reparaciones de albañilería, la conservación y mantenimiento de instalaciones eléctricas y lo que conlleva por ejemplo si en nuestra comunidad hay ascensor también es muy importante el mantenimiento de este.
Si queremos estar tranquilos y tener garantía de que nuestro edificio esté bien y tenga buenas condiciones se debe contratar a profesionales para que hagan las revisiones oportunas y hagan las tareas de mantenimiento cada cierto tiempo.
El documento básico de Protección Contra la Humedad DB HS-1 del Código Técnico de la Edificación CTE expone que deben hacerse inspecciones periódicas de los elementos constructivos y realizar las correcciones pertinentes en caso de que se detecten defectos (véase la tabla que aparece a continuación).
| Operación | Periodicidad | |
| Muros | Comprobación del correcto funcionamiento de las bajantes y canales de los muros parcialmente estancos | 1 año |
| Muros | Comprobación de que las aberturas de las cámaras de los muros parcialmente estancos no estén obstruidas | 1 año |
| Muros | Comprobación del estado de la impermeabilización interior | 1 año |
| Suelos | Comprobación del estado de limpieza de la red de drenaje y evacuación |
1 año |
| Suelos | Limpieza de arquetas | 1 año |
| Suelos | Comprobación del estado de drenaje de las bombas de achique, incluyendo las de resera | 1 año |
| Suelos | Comprobación de la posible existencia de fisuras y grietas | 1 año |
| Fachadas | Comprobación del estado de conservación del revestimiento, posible aparición de fisuras, desprendimientos, humedades y manchas | 3 años |
| Fachadas | Comprobación del estado de conservación de los puntos singulares | 3 años |
| Fachadas | Comprobación de la posible existencia de grietas y fisuras, así como desplomes u otras deformaciones en la hoja principal | 5 años |
Tipos de humedades en los edificios
Primero, vamos a hablar de las humedades que se deban a defectos constructivos y que sean reclamables por ser un residencial de “obra nueva”.
Es decir, aquellas humedades que tengan un origen de una deficiente ejecución o un problema de proyecto en la fase constructiva de la obra y que todavía haya plazo legal para reclamar por los nuevos propietarios.
- Humedades de condensación: Son pequeñas manchas negras de moho en los marcos de ventanas, esquinas y paredes, o las gotitas que se forman en los paramentos que pegan a la fachada de la vivienda. Se originan principalmente por la diferencia de temperatura entre un interior cálido y el exterior frío, y transmitida por los llamados “puentes térmicos”. Los puentes térmicos, deben ser evitados en el proceso constructivo, con aislamiento, con materiales especiales como carpinterías de ventanas con rotura de puente térmico, con cámaras de aire etc. En ese caso se puede reclamar a la promotora (en el plazo de responsabilidad contractual de 5 años), constructora o técnicos responsables (plazo de garantía de 3 años según la LOE).
- Humedades de capilaridad: Se manifiestan en los rodapiés o zócalos, en el suelo o en la parte inferior de las paredes. Suelen darse más en exteriores o en zonas comunes por la falta de lámina impermeabilizante en contacto con el terreno, que hace que la humedad ascienda por los capilares de los paramentos. Se puede reclamar a la promotora (en el plazo de responsabilidad contractual de 5 años), constructora o técnicos responsables (plazo de garantía de 3 años según la LOE).
Por otro lado, estarían:
- Humedades de filtración: Si se trata de una filtración que tenga origen en una deficiencia en el proceso constructivo, nos remitiríamos a lo dicho respecto a las anteriores, pero, si se trata de Humedades originadas por una rotura de una tubería de la propia vivienda, avería electrodoméstico etc… el propietario debe asumir sufragar la reparación por ser suya la responsabilidad, o en el caso de que se tenga póliza, reclamar al seguro de hogar (plazo para comunicar un siniestro de 7 días).
- Humedades provenientes del agua de un vecino superior o colindante, ya sea por avería o rotura o por descuido en dejar el grifo abierto, tendrá que responder él o su seguro, en virtud de su responsabilidad extracontractual o aquiliana (plazo para reclamar de 1 año).
- Humedades que vienen provocadas por problemas en zonas comunes del edificio como terrazas, azoteas, cubiertas, jardineras, fachadas etc… por inundaciones, atascos, debe responder la comunidad de propietarios o el seguro de la comunidad (plazo de reclamación de 1 año).
De cualquier manera, en caso de advertir humedades, lo mejor es contactar con un perito especialista para que pueda confirmar el origen de las humedades, valorarlas en un informe pericial, realizar la propuesta de reparación más adecuada -para que no vuelvan a salir- y en su caso reclamar a quien corresponda.
¿Qué dice la normativa sobre quién es el responsable de la reparación de las humedades?
Es muy común el tema de las humedades en las comunidades, un piso bajo o local con problemas de humedad por capilaridad, una fachada que no filtra bien etc.
A veces, cuando sucede un problema de este tipo es difícil determinar quien es el responsable y se pasa de uno a otro el problema sin saber que hacer o de quien es la responsabilidad legal.
EN España cada Audiencia Prudencial tiene su propia jurisprudencia. Por eso, en caso de que no se de solución al problema y en último caso tengamos que ir a juicio el trabajo que realice nuestro abogado, va a ser de vital importancia para defender nuestra solvencia.
Es verdad, que no nos pueden dar garantía de éxito rotundo, pero si son buenos en su trabajo, seguirán los siguientes pasos:
- Ver el tipo de humedad y determinar su origen: Sería importante que algún profesional determinara el origen de la humedad.
- Elaborar un informe técnico: Este documento debe estar validado por profesionales del sector. Se darán soluciones al problema de la humedad indicando como acabar con ella y el coste que conllevará.
- Mediación entre las partes: Con el informe elaborado se indicará quien es la parte responsable de la humedad y por tanto, lo que conlleva como es costear el gasto. Se debe llegar a un acuerdo entre ambas partes de la manera más cordial posible.
También en caso de contar con un administrador de la finca, este puede ayudarnos en las gestiones que debemos realizar.
¿Quién debe hacerse responsable de las obras para reparar las humedades en la vivienda?
Lo primero que hay que saber a la hora de quien es el responsable de reparar las humedades en la vivienda es saber el origen o la causa de estas.
Si la humedad es originaria de algún elemento privativo de la vivienda, en términos generales será el propietario quien tenga que responsabilizarse de reparar la humedad y pagar los gastos que conlleve.
Si por el contrario la humedad se origina en algún elemento común, será la comunidad de propietarios quien se tenga que hacer responsable de la reparación y del gasto que conlleve.
El artículo 396 del Código Civil, establece que los elementos comunes son «el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, (…) los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo”.
Los elementos privativos serían los que están en el interior de la vivienda en cuestión, por ejemplo, las paredes o muros interiores, el suelo, la fontanería que hay en la vivienda.
¿Quién debe pagar la reparación de las humedades por capilaridad?
Las humedades por capilaridad son aquellas filtraciones que salen en el suelo, al provenir del suelo, normalmente suelen afectar a los bajos del edificio o viviendas. Estas suelen aparecer con más frecuencia en pisos antiguos debido a las calidades de construcción que tienen.
El problema radica debido a la falta de estanqueidad en los cimientos del suelo con lo que produce que las aguas subterráneas penetren desde el subsuelo y por tanto, terminen afectando a los elementos de las viviendas bajas y sótanos.
Por lo tanto, en el caso de las humedades por capilaridad al provenir la humedad de un elemento común, debe ser la comunidad de propietarios la que se encargue de correr con los gastos y reparar la humedad por capilaridad y los daños que haya podido producir esta.
¿Quién debe pagar la reparación de las humedades como consecuencia de un defecto en la fontanería?
Cuando hay una avería por causa de algún defecto en la fontanería suele ser un problema porque se suelen ver afectadas varias viviendas de un mismo edificio. Si la avería aparece en una tubería de naturaleza común debe ser la comunidad la que se haga cargo y se responsabilice de solucionarlo y de afrontar el coste que conlleve la reparación.
Ahora bien, si la causa de la avería se debe a una rotura de una tubería individual será el propietario quien deba reparar las zonas afectadas, tanto si son privadas o comunes. Sin embargo, en este último caso, el propietario podría reclamar al constructor de la vivienda o al seguro.
Conclusiones
El tema de las humedades es muy común en los edificios ya sean antiguos o incluso en los de nueva obra. Podemos decir que lo primero ante una humedad siempre será determinar el origen y el tipo de humedad que es para ver que tipo de solución o tratamiento necesita.
Es muy importante que alguien experto verifique la humedad para determinar si proviene de un elemento común de la comunidad teniendo que ser esta la que lo repare o si es por un elemento privativo, ya que en este caso sería el propio propietario quien debería solucionarlo y pagar los gastos.
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