Alrededor de este tema siempre han existido dudas, y es que muchos vecinos que no están de acuerdo en formar parte de una comunidad de vecinos se niegan a pagar las cuotas de la comunidad. Sin embargo, si viven en una comunidad de propietarios, existen leyes muy específicas respecto a esto.
Según la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9.2, todo copropietario, tan solo por la compra del inmueble dentro de una propiedad horizontal, quiera o no, será parte de una comunidad de vecinos, por lo tanto, está obligado al pago de las cuotas establecidas de mutuo acuerdo entre la junta de propietarios y los vecinos. Esto no es algo de querer o no, se trata de que si decidiste vivir en una comunidad de vecinos existen obligaciones y pagar las cuotas es una de ellas.
Por lo tanto, no es una opción dejar de pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias, bajo la excusa de que no se utilizan los recursos y ciertos servicios habituales. Muchos propietarios de fincas, asumen que, por ejemplo, si su piso o local está cerrado, no usan el elevador o la piscina, pueden dejar de aportar al mantenimiento del inmueble. Claro está, puede exigir un mejor manejo de los fondos, o un mejor mantenimiento del lugar, pero no desvincularse económicamente de sus responsabilidades como vecino.
De hecho, el artículo. 9 f) plantea que todos los propietarios deben contribuir con los gastos económicos que se generen del mantenimiento del inmueble, incluido el fondo de reserva. Lo cual es más controversia aún, ya que muchas personas no están de acuerdo con la creación del fondo de reserva, sin embargo, es algo establecido en la ley.
Pues bien, ahora la pregunta principal es:
¿En qué casos se debe considerar la obligación de pago y en qué casos se debe tener en cuentas las exoneraciones de ciertos propietarios?
Pues te lo explico a continuación.
Cómo ya sabes el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal habla de las obligaciones de pago de propietarios, pero también menciona que habrá excepciones, y estas personas quedarán exentas por medio del Título Constitutivo o los Estatutos. Para eso, la jurisprudencia después de diferentes sentencias afirma que existe la posibilidad de implantar un régimen de colaboración diferente a favor de determinados propietarios.
Las cuotas de colaboración de esos determinados propietarios, según el Título Constitutivo o Estatutos se establecerán en función de la exclusión del pago y eso solo se podrá hacer cumpliendo con lo que sugiere el Título, los Estatutos o bien, lo que se decida por unanimidad, la Junta de Propietarios si se hace de manera correcta, en una convocatoria.
Ahora bien, como ves son casos muy específicos, por lo tanto, como ya te expliqué antes, no se puede eximir del pago a un dueño solo porque no utilice un servicio común o, ya que tenga su local cerrado, o simplemente que no considere que el servicio que presta la comunidad de vecinos no funcione de manera idónea. Únicamente se va a poder eximir si la situación cumple con lo que dice el Título Constitutivo o los Estatutos.
Eso sí, lo importante es que se debe interpretar de manera correcta todas las cláusulas de exoneración. Estas cláusulas tienen que revisarse constantemente de manera restrictiva, o sea con criterios bien específicos y literales, no se vale interpretaciones personales o suposiciones.
Pues bueno, existen ciertas consideraciones a tomar en cuenta cuándo se piensa en exonerar a algún propietario:
- Una vez que hay una exoneración genérica de costos que afecten a los locales o a ciertos propietarios, contenida en las cláusulas estatutarias, alegando el no uso del servicio, la exoneración debe ser tanto para los costos ordinarios (mantenimiento del servicio) cómo los extraordinarios (el reemplazo completo del mismo).
- Otro punto a considerar es que, si se trata de la creación o adquisición de un nuevo servicio, por ejemplo, la construcción de un nuevo elevador, en ese caso, no aplica la exoneración para estos propietarios, sino que todos deben pagar el costo de la cuota fijada.
- Por otro lado, en relación con la plataforma elevadora o salva-escaleras se fija como ideología jurisprudencial que todos los propietarios están forzados al pago de esta cuota según su coeficiente de colaboración, sin tomar en cuenta ninguna cláusula de exoneración. La instalación de la plataforma se hace para asegurar la accesibilidad y la optimización del inmueble y con el objetivo principal de que el ingreso de las personas con discapacidad sea mucho más fácil.
- Igualmente, según la Sentencia del Tribunal Supremo del 18 de diciembre de 2.008 queda establecido como ideología jurisprudencial, que hay una regla que regula la instalación del servicio de elevador, y que se efectuará conforme con la realidad social del tiempo en que se aplique. Entonces, si se instala un elevador en una comunidad de propietarios y se le priva en cierta medida a un dueño de su factor privativo, por ejemplo, un local, va a ser preciso indemnizarle y además exonerarle de todos los costos del elevador, sin que sea preciso por esto unanimidad, sino el mismo quorum previsto para la adopción del consenso.
Sin embargo, muy al contrario de lo que se cree el pago de los costos habituales, según lo establecido en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, se va a hacer conforme con la cuota de colaboración fijada en el título, sin que el dueño logre dictaminar en qué casos deja de pagar todos o ciertos de ellos. Pues bien, no se puede dejar de pagar la cuota establecida, aun cuando se presenten las siguientes razones:
- La propiedad se encuentre desocupada a lo largo de todo el año.
- El piso o local, se encuentre aún en manos de la promotora.
- Pasividad o dejadez en el arreglo de los servicios por la comunidad.
- La comunidad de propietarios no realice el cargo de determinados pedidos o reparaciones solicitados por el dueño.
- La casa se encuentra habitada por un tercero.
- La propiedad se encuentra ocupada
- El propietario no usa determinados recursos comunes.
Con todas estas consideraciones, y con cualquier otra pregunta referente a la administración de fincas, que tengas, en Solufincas podemos ayudarte, somos una consultoría experta en estos temas, y estamos dispuestos a asesorarte y acompañarte durante cualquier proceso que debas enfrentar como dueño de una propiedad horizontal.
