¿Puede el inquilino hacer obras de conservación y luego reclamar el pago al propietario?

Puede el inquilino hacer obras de conservación y luego reclamar el pago al propietario

Cuando surgen averías o daños en una vivienda en alquiler, es habitual que el inquilino se plantee si puede encargarse directamente de las reparaciones —por ejemplo, sustituir una caldera rota o arreglar filtraciones— y después exigir al propietario el reembolso de los gastos. Sin embargo, la legalidad de esta actuación depende de varios factores.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al casero a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, pero no autoriza automáticamente al inquilino a hacer obras sin consentimiento. Existen excepciones, como los casos de urgencia o peligro, pero deben cumplirse requisitos muy concretos para que el arrendatario pueda reclamar los importes invertidos.

En este artículo te explicamos qué se considera obra de conservación, cuándo el inquilino puede intervenir por su cuenta, cómo reclamar los gastos al casero legalmente y en qué casos no procede el reembolso. También te daremos ejemplos reales, modelos útiles y recomendaciones para evitar conflictos entre propietario e inquilino.

Si eres arrendatario y has pagado una reparación urgente, o eres propietario y te han exigido una factura inesperada, esta guía te interesa.

Índice

¿Qué se entiende por obras de conservación en una vivienda alquilada?

Las obras de conservación son aquellas intervenciones necesarias para mantener la habitabilidad, seguridad y salubridad de una vivienda durante el tiempo que dure el alquiler. Según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), estas obras son obligación del arrendador, salvo que el deterioro se deba al uso negligente del inquilino.

No se trata de mejoras ni reformas opcionales, sino de actuaciones que garantizan que la vivienda siga cumpliendo con los mínimos legales de habitabilidad.

Diferencia entre conservación, reparación y mejora

Tipo de obra ¿Quién debe asumirla? Ejemplo común
Conservación Propietario (salvo uso indebido) Reparar una fuga de agua, arreglo de humedad
Reparación menor Inquilino Sustituir una bombilla, arreglar un enchufe
Mejora voluntaria Solo con autorización del propietario Cambiar bañera por ducha, instalar aire acondicionado

✅ Ejemplos de obras de conservación

Estas intervenciones no solo afectan al uso ordinario de la vivienda, sino que pueden afectar directamente a la salud o la seguridad del inquilino. Por eso, si el casero no actúa en tiempo y forma, el arrendatario puede verse obligado a intervenir.

¿Puede el inquilino hacer reparaciones por su cuenta?

La regla general es clara: el arrendador es quien debe encargarse de las obras de conservación de la vivienda alquilada. Sin embargo, hay situaciones en las que el inquilino podría estar legitimado para actuar directamente, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales.

¿Cuándo está autorizado a actuar el inquilino?

El inquilino puede asumir directamente la reparación cuando concurren todas estas condiciones:

  1. Se trata de una obra urgente e imprescindible para conservar la habitabilidad o evitar un daño mayor (ej. fuga de agua, caldera averiada en invierno).

  2. El arrendador ha sido notificado y no responde en un plazo razonable.

  3. El inquilino puede demostrar documentalmente que actuó por necesidad y no por voluntad propia.

Se considera que el arrendador debe responder en un plazo razonable, que suele estar entre 24 y 72 horas, dependiendo de la gravedad del problema.

¿Debe avisar antes al arrendador?

Sí. Siempre. Salvo en caso de emergencia extrema (ej. rotura de una tubería que inunda la vivienda), el inquilino está obligado a:

📌 Si el inquilino actúa sin avisar o sin dar tiempo a intervenir, el propietario podría negarse a asumir el coste.

¿Qué pasa si el casero no responde?

Si el arrendador no contesta o se niega injustificadamente a realizar la obra necesaria, el inquilino podrá:

✅ Resumen legal: El inquilino puede actuar solo si hay urgencia, comunicación previa y justificación documental. No puede hacer obras por su cuenta y exigir el pago si el propietario no fue informado o si no se trataba de una necesidad real.

¿Tiene Derecho el Inquilino a Reclamar el Coste de las Obras al Propietario?

Sí, el inquilino puede exigir el reembolso de los gastos derivados de obras de conservación, pero solo si se cumplen los requisitos establecidos por la ley y la jurisprudencia. En ningún caso puede tomarse esta compensación como automática ni descontarla directamente del alquiler sin acuerdo previo.

✅ Requisitos para exigir el reembolso al arrendador

Para que la reclamación sea legalmente válida, el inquilino debe demostrar que:

  1. Se trataba de una obra urgente o necesaria para garantizar la habitabilidad.

  2. Se comunicó al propietario el problema, y este no actuó en plazo razonable.

  3. El inquilino actuó de forma proporcionada y con ánimo de evitar un perjuicio mayor.

  4. Puede presentar factura oficial a su nombre y documentación justificativa del gasto.

Es fundamental que exista prueba escrita de que el casero fue informado, y que la actuación del inquilino fue reacción, no decisión voluntaria.

Documentación necesaria para reclamar los gastos

¿Qué dice la jurisprudencia?

Los tribunales reconocen el derecho del inquilino a ser indemnizado cuando:

Ejemplo real: Un juzgado reconoció la devolución de 780 € a un inquilino que reparó una caldera en pleno invierno, tras 5 días sin respuesta del arrendador.

Casos en los que el Inquilino No Puede Reclamar el Pago

Aunque la ley permite que el inquilino recupere el dinero invertido en obras urgentes de conservación, no todos los gastos que asume son reembolsables. Existen situaciones en las que el arrendador no está obligado a pagar lo que el inquilino ha gastado, aunque haya sido con buena intención.

1. Reparaciones sin comunicación previa

Si el inquilino no avisa al propietario antes de hacer la reparación —salvo que se trate de una emergencia inminente— pierde el derecho a exigir el reembolso. El arrendador tiene derecho a decidir cómo y con quién se hace la obra.

📌 Ejemplo: El inquilino cambia la caldera sin avisar porque considera que “iba lenta”. Aunque pague la factura, el casero puede negarse a abonarla.

2. Obras no necesarias o de mejora voluntaria

No son reembolsables los gastos que el inquilino asume por comodidad, capricho o estética, aunque mejoren la vivienda:

Estas actuaciones se consideran mejoras voluntarias, y su coste corresponde al inquilino, salvo acuerdo previo por escrito con el arrendador.

3. Modificaciones estructurales sin permiso

Toda obra que afecte a la estructura, distribución o instalaciones principales de la vivienda debe ser autorizada por el propietario. Si el inquilino actúa por su cuenta:

Incluso si el inquilino considera que la obra mejora la vivienda, hacerlo sin permiso puede ser motivo de resolución del contrato.

¿Cómo Debe Actuar el Inquilino si Hay Daños Urgentes y el Casero No Responde?

Cuando se produce una avería grave en la vivienda alquilada —por ejemplo, una fuga de agua, una caldera rota en invierno o una ventana que no cierra— el inquilino tiene derecho a vivir en condiciones dignas. Si el arrendador no responde, es posible actuar de forma autónoma, pero con cautela legal.

1. Avisar al propietario por escrito de forma fehaciente

El primer paso debe ser comunicar el problema al arrendador por un medio que deje constancia:

📌 Indica el problema, su urgencia y solicita que actúe en un plazo razonable (24-72 horas, según el caso).

2. Si no responde: ejecutar la reparación por cuenta propia

Si el propietario no actúa en tiempo y forma, el inquilino puede:

✅ Es importante que la actuación sea proporcionada, justificada y urgente, no una mejora personal.

3. Reclamar el reembolso del gasto

Una vez realizada la reparación, el inquilino debe:

En caso de negativa o silencio, se podrá iniciar un procedimiento judicial de reclamación de cantidad o compensación.

4. ¿Se puede descontar de la renta mensual?

No directamente. La ley no autoriza al inquilino a restar de la renta el importe de la reparación sin consentimiento. Para hacerlo, debe haber:

❌ Descontar el importe de forma unilateral puede interpretarse como impago de renta y motivar un procedimiento de desahucio.

Recomendaciones para Evitar Problemas: Comunicación, Consentimiento y Prueba

Tanto el propietario como el inquilino pueden evitar malentendidos, conflictos y reclamaciones judiciales si actúan con transparencia y documentan correctamente todo lo relativo a las obras de conservación en la vivienda alquilada.

Aquí te dejamos las claves para anticiparte a cualquier problema:

1. Comunica siempre por escrito y deja constancia

Cualquier incidencia debe notificarse al arrendador de forma:

📝 Evita los acuerdos verbales: lo que no se documenta, no existe legalmente.

2. No hagas obras sin consentimiento (salvo urgencia real)

Antes de ejecutar cualquier reparación que suponga un coste o intervención importante:

Solo en casos urgentes o de riesgo inminente puedes actuar sin permiso, pero deberás justificarlo muy bien.

3. Documenta con fotos, facturas e informes

Antes, durante y después de la reparación:

📂 Conserva toda esta información durante la vigencia del contrato e incluso después de entregada la vivienda.

4. Usa anexos o cláusulas adicionales para regular actuaciones futuras

Si el inmueble presenta defectos previos o hay previsión de obras:

Esto te dará seguridad jurídica desde el primer día.

Conclusión: El Inquilino Puede Reclamar Obras, pero Solo si Actúa Conforme a la Ley

La realización de obras de conservación en una vivienda alquilada es, por norma general, responsabilidad del arrendador. Sin embargo, cuando el propietario no actúa ante una avería urgente y el inquilino se ve obligado a intervenir, puede exigir el reembolso de los gastos, siempre que cumpla con todos los requisitos legales:

Eso sí: si el inquilino no avisa, actúa sin necesidad real o realiza mejoras voluntarias, no podrá reclamar el pago al casero. Además, descontar el importe de la renta sin acuerdo puede acarrear consecuencias graves, como el desahucio por impago.

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Preguntas Frecuentes sobre Obras de Conservación en Viviendas Alquiladas

❓ ¿Puede el inquilino hacer una reparación sin permiso del casero?

Sí, solo si la reparación es urgente y el arrendador no ha respondido tras ser avisado. Aun así, debe documentarse correctamente y justificar la necesidad.

❓ ¿Puede el inquilino reclamar el coste de las obras de conservación?

Sí, siempre que haya avisado, la reparación fuera necesaria y urgente, y pueda aportar facturas y pruebas de la actuación.

❓ ¿El casero puede negarse a pagar una reparación urgente hecha por el inquilino?

Sí, si el inquilino no comunicó previamente el problema, no hubo urgencia real o no puede justificar los gastos.

❓ ¿Se pueden descontar los gastos del alquiler?

No directamente. El inquilino no puede descontar unilateralmente el importe de la reparación de la renta, salvo acuerdo escrito o resolución judicial.

❓ ¿Qué pasa si el contrato no dice nada sobre reparaciones?

En ese caso, se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos: el propietario asume las obras de conservación y el inquilino solo los pequeños arreglos derivados del uso diario.

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