Es muy común hoy día que cada vez más personas quieran instalar placas solares para obtener energía solar fotovoltaica. Esto es debido a que son conscientes de las ventajas que puede aportar el hecho de instalar paneles solares. Hablamos de un ahorro importante en la factura de la luz, (sobre todo ahora que está tan cara). Igualmente, importante es el respeto al medio ambiente gracias al hecho de que se aprovecha una fuente de energía limpia o energía renovable.
Por esto y mucho más, hay comunidades de vecinos que se plantean llevar a cabo la instalación en su comunidad.
Pero ¿qué hay que hacer para realizar instalar paneles solares en una comunidad de propietarios? ¿qué hay que hacer para que se puedan instalar placas solares?
Instalación de placas solares en una comunidad de vecinos
Una aclaración previa:
En este artículo nos vamos a centrar en los llamados paneles de energía solar fotovoltaica (para generación de ELECTRICIDAD), pues existen otro tipo de paneles, los térmicos, para CALENTAMIENTO de agua que tienen como propósito ahorrar energía en el agua caliente sanitaria y la calefacción de cada vivienda, por ejemplo. En nuestro país, todos los edificios de nueva construcción cuentan con estos paneles térmicos, por imperativo legal, aunque con frecuencia su eficiencia y rendimiento dista mucho de ser la ideal.
Dicho lo cual:
Al hablar de la instalación en una comunidad de vecinos hay una serie de requisitos que habría que cumplir ya que no es lo mismo hacer una instalación para una vivienda unifamiliar que para una comunidad de vecinos.
Entre estos estarían los requisitos técnicos. Por ejemplo, las placas solares no se pueden colocar en cualquier lugar pues necesitan un espacio mínimo en el que colocarse, tanto los paneles como el resto de los elementos relacionados.
Antes de llevar a cabo una instalación debe hacerse un estudio de viabilidad.
Se necesita confirmar que proporcionará suficiente energía a la comunidad de vecinos. Para ello, se necesitará disponer de un espacio comunitario amplio, como puede ser una azotea u otra zona común amplia como son los tejados. Además, este espacio debe ser un lugar donde dé el sol durante suficientes horas al día, pues no sería viable si, por ejemplo, fuera una zona sombría o que no reciba la suficiente cantidad de sol.
Algo importante también es determinar el tipo de instalación de placas fotovoltaicas que se va a utilizar (se puede optar por los sistemas aislados o con conexión a red eléctrica).
Habrá que establecer el nivel de consumo que se tiene y esto se tiene que comprobar con un análisis detallado. Todo esto es muy importante hacerlo con el asesoramiento de un profesional en la materia que nos pueda ayudar.
Una vez que estén todos los datos, después de confirmar que nos resultará ventajoso, entonces se puede proceder a la tramitación de permisos y subvenciones y a la adquisición de los equipos.
En lo referente a la instalación, hay que tener en cuenta que, a diferencia de los sistemas para viviendas unifamiliares, una instalación de placas solares en comunidades de vecinos debe ser realizada necesariamente por profesionales, pues serán muchos y diversos los requisitos técnicos y fiscales a cumplir, particularmente si se quiere optar a recibir ayudas públicas y subvenciones.
¿Cuántos vecinos tienen que estar de acuerdo para que se instalen las placas en una comunidad de vecinos?
Debido a que una comunidad de vecinos está formada por más de un propietario y además también hay zonas comunes de las que pueden disfrutar todos los propietarios, esto implica que a la hora de tomar decisiones sobre posibles obras o acciones que afecten a esas zonas comunes, será necesario que los propietarios se pongan de acuerdo.
En el caso que estamos tratando hoy de placas solares, también es así: para poder llevar a término la instalación de los paneles solares se necesita un cierto número de propietarios que voten a favor de dicha instalación.
Así que, si somos nosotros como propietarios los que proponemos el ponerlas en nuestra comunidad para ahorrar en tu factura con la energía del sol, una buena idea sería el exponerles las ventajas que supondría para ellos.
Ahora bien, es importante saber que no es necesario que todos los propietarios estén a favor para que se pueda llevar a cabo la instalación.
Según la Ley de Propiedad Horizontal, se debe recoger el acuerdo en un acta de Junta General de la comunidad de propietarios.
ANTES era necesario que UN TERCIO de los propietarios dieran su voto a favor, sin embargo, la redacción del artículo 17.1 sufrió una importante variación legal por la entrada en vigor del RDL 19/2021 de 5 de octubre, publicado en el BOE de 06/10/2021.
Por ello, AHORA, y desde la entrada en vigor de esa modificación legal, “la realización de las obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética… o la implantación de fuentes de energía renovable de uso COMUN… requerirá el voto favorable de la MAYORIA de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de NUEVE mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
Por lo tanto, la adopción del acuerdo será por mayoría simple. Tendrán la consideración de gasto general, por lo que el disidente estará obligado al pago (esto último también supone un cambio respecto a la legislación anterior). Para la adopción del acuerdo, se tendrá en cuenta el voto del propietario ausente el día de la junta.
Por lo general, la instalación de paneles solares fotovoltaicos por la Comunidad en espacios comunes tendrá como finalidad el abastecimiento de energía eléctrica de las instalaciones comunitarias (alumbrado de escaleras, ascensores, etc.). Esto es producción por la comunidad para uso por la comunidad: AUTOCONSUMO, para ahorrar en este gasto comunitario.
Sin embargo, si se alcanzan ciertos requisitos de producción, en algunos casos pudiera gestionarse la instalación para que la instalación comunitaria abasteciera también a instalaciones privativas, pero esto conlleva importantes y muy significativas diferencias de gestión, por ejemplo, en materia de fiscalidad, pues ya NO ES AUTOCONSUMO, sino generación y venta (aunque sea sin precio) a terceros.
Cuando se realice el estudio preliminar por la empresa instaladora, se establecerán los requisitos energéticos de los usuarios para así hacer la instalación adecuadamente. Y es en esos pasos previos, de estudio, cuando deben sopesarse ventajas e inconvenientes y ponerse en balanza qué puede ser rentable y qué no, desde el punto de vista de la Comunidad y de cada uno de sus integrantes.
A la hora de pagar los costes de la instalación, es aconsejable detallar todas las condiciones y usos en el acuerdo que se adopte, para evitar futuros problemas y confusiones.
CASO ESPECIAL: Paneles solares privativos en zonas comunitarias.
Aun teniendo en cuenta las actualizaciones legales ya mencionadas, el Colegio de Administradores de Fincas nos confirma que la nueva redacción del artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal es aplicable (mayoría simple) para la instalación de paneles solares de USO COMUNITARIO.
Sin embargo, para autorizar la instalación, en espacios comunitarios, de paneles solares de USO PRIVATIVO, sigue siendo aplicable lo dispuesto en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que, para ello, la comunidad deberá autorizarlo por UN TERCIO de la totalidad de propietarios y cuotas.
¿Es rentable la instalación de paneles solares en una comunidad de propietarios?
Hoy por hoy, queda aún mucho camino por recorrer respecto a este tema de la instalación de paneles para generación de energía eléctrica dentro de las comunidades, por los muchos factores para tener en cuenta, técnicos, económicos, fiscales, de rentabilidad, etc.
Muchas personas tienen dudas a la hora de instalar paneles solares, entre otras cosas, porque no saben si realmente merece o no la pena; si es rentable o no. Este es uno de los motivos por los que se están realizando diferentes estudios al respecto, sobre la necesidad o conveniencia de este tipo de instalaciones.
Otro factor que hay que tener en cuenta para saber si es rentable o no es que no todas tienen las mismas características, unas difieren de otras, por eso, el período para poder amortizar los gastos variará entre unas instalaciones y otras, ya que varía, por ejemplo, por el tipo (los más modernos son más eficientes, pero más caros), cantidad y superficie total de los paneles, por la localización geográfica que se tenga, la orientación, y otras muchas circunstancias.
En ocasiones, cuando se valora su instalación en cubiertas transitables sobre edificios residenciales o de otra tipología, se toman en consideración, por ejemplo, otros aspectos que no están directamente relacionados, como es el caso de los riesgos asociados a filtraciones por su colocación y por sus posteriores y regulares trabajos de conservación y limpieza.
En circunstancias óptimas, obviando otros aspectos externos, podemos decir que, aunque existen gastos iniciales, la instalación de paneles solares puede ser muy rentable a medio y largo plazo (obviamente, una vez finalizado el periodo de amortización de la inversión inicial, tanto si aspiramos a recibir ayudas como si no), ya que es una alternativa a la habitual compra de la electricidad a las compañías.
Así mismo, si estamos estudiando cómo obtener máxima rentabilidad, debemos recordar que, en caso de que produzcamos “energía sobrante”, en las instalaciones no dotadas de baterías o acumuladores, la venta de la electricidad sobrante se hará por parte de la Comunidad a la compañía distribuidora, por un precio muy inferior a aquel que tendremos que pagar a la inversa. Así lo establece la regulación por la que tenemos la certeza de que nos será comprada la energía que no usemos ni podamos acumular.
Especialmente en zonas de mayor disparidad lumínica convendrá la instalación de las baterías o acumuladores, pero su elevado coste dilatará en el tiempo el plazo de amortización. Cada uno tendrá su criterio al especto.
Beneficios y ventajas de este tipo de instalación para una comunidad de vecinos
En España, que es el país del sol, contando con éste como una fuente de energía renovable podemos decir que tiene beneficios medioambientales, y no solo económicos, el instalar paneles solares. Estos absorben la energía solar y la transforman en eléctrica aprovechable o la empleas en calentar el agua para lavarnos o para la calefacción, con el consiguiente ahorro económico y energético.
Además, las comunidades de vecinos pueden realizar la instalación de placas solares de manera conjunta o comunitaria y así compartir los gastos relacionados con la inversión.
Es verdad que, a priori, la instalación de paneles solares puede conllevar un desembolso elevado, pero también puede tener ventajas importantes:
- Ahorro al año (para dar cifras en euros se ha de estudiar cada caso, tanto la capacidad de generación, como el consumo actual previo a la posible instalación).
- Respeto al medio ambiente, ya que supone la reducción de emisiones de gases al aire.
- Son silenciosos, limpios y fáciles de instalar.
- Su instalación ayuda a diferentes sectores (fabricación, diseño, comercialización, instalación, mantenimiento, etc.).
- Tienen una durabilidad alta, pues su vida útil puede llegar a ser de 30 años, en el caso de los materiales técnicamente más modernos y tecnológicamente avanzados.
- A largo plazo, el consumo de electricidad será más barato, una vez finalizado el plazo de amortización (lógicamente será más corto a medida que el ahorro sea mayor y la inversión menor, y, por el contrario, más prolongado si el ahorro que se obtiene es menor y la inversión fue mayor).
- La calificación energética y el valor de mercado del inmueble en general aumenta y con ello también el de las viviendas que la componen.
Preguntas frecuentes sobre las placas solares en las comunidades de vecinos
Pasos que seguir dentro de la comunidad
Lo primero para poder aprobar la instalación de placas solares es solicitar la inclusión del punto en la próxima convocatoria para exponerlo en la junta de la comunidad y que se pueda someter a votación. Como ya hemos detallado, con la nueva normativa, para usos comunes, para que se lleve a cabo sería suficiente con que la mayoría de los propietarios lo apoye.
Si esa mayoría sale, la ley detalla que tanto para la «implantación de fuentes de energía renovable de uso común» como para «la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de un certificado de eficiencia energética del edificio», el coste de la instalación y su mantenimiento tendrá la consideración de «gastos generales» y el vecino que no quiera deberá «contribuir con el pago aun cuando no esté de acuerdo».
En el caso de que las placas solares sean son solo para uso privativo de uno o varios vecinos, viene establecido en el apartado 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que para «la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos» se requiere el voto favorable de «un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación».
¿Qué tramites necesitamos?
Para poder contar con una instalación legalizada y correcta, resultan imprescindibles diversos trámites que hay que realizar, tanto antes como después de la instalación.
Cuando queremos realizar una instalación fotovoltaica, al hablar de una reforma exterior será obligatorio que el propietario (en el caso que nos ocupa, la Comunidad, a través de la empresa adjudicataria y/o técnico competente) pida los permisos pertinentes al ayuntamiento.
Los permisos y contratos para poder hacer la instalación de placas solares son:
- Diseño del sistema de la instalación
- Permiso de acceso y conexión
- Licencia de obra e impuestos (ICIO y tasa urbanística). El ICIO (y el IBI en el caso de las viviendas que lo paguen) se pueden bonificar. El ICIO recibe una compensación de 95%, mientras que el IBI varía según el consistorio, pero puede llegar a rebajarse hasta el 50%.
- Autorización administrativa previa y de construcción
- Autorización ambiental y de utilidad pública
- Certificado de fin de obra
- Autorización de explotación (es en industria, residencial no hace falta, salvo que se vaya a derivar a terceros la energía sobrante)
- Inspección inicial e inspecciones periódicas
- Registro de la instalación de autoconsumo en Industria
- Contrato de acceso para la instalación de autoconsumo
- Contrato de suministro de energía para servicios auxiliares
- Contrato de compensación de excedentes
- Contrato de representación
Y si las placas son solo para un vecino o para unos pocos vecinos ¿Quién las paga?
Si las placas son sólo para unos pocos vecinos, en ese caso, los gastos que conlleven de instalación y de mantenimiento no podrán repercutir «sobre los propietarios que no hayan votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo».
Si después estos propietarios cambiasen de opinión y quisieran engancharse al sistema instalado, entonces sí deberán pagar «el importe que les corresponda, todo ello debidamente actualizado, y aplicando el interés legal correspondiente».
Al no tratarse de una instalación comunitaria, sino de uso privativo (para la que la comunidad ha autorizado la disposición de un espacio comunitario), los interesados deberán ponerse de acuerdo entre ellos.
Respecto a esto último, no obstante, podríamos abordar casos especiales que pudieran conllevar condiciones, requisitos y regulaciones legales especiales.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Recuerda que siempre puedes acudir a Solufincas Administración de Fincas para ayudarte con cualquier duda que te pueda surgir al respecto tanto en este tema como en muchos otros con relación a tu hogar y tu Comunidad. Somos especialistas en Comunidades de Propietarios y nos avalan años de experiencia. Si aún no eres nuestro cliente, pídenos un presupuesto sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarte sea cual sea tu necesidad. Y por supuesto, si quieres cambiar de administrador, podemos guiarte en los pasos a dar.
