Las comunidades de propietarios se rigen por la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal. Esta ley específica cómo se han de utilizar los espacios comunes y regula las normas que hay que seguir en caso de que surja algún conflicto entre los vecinos, entre otras disposiciones.
El hecho de vivir en comunidad conlleva una serie de obligaciones. Entre ellas figura la obligatoriedad de estar al día con los pagos de la comunidad. Evidentemente, el incumplimiento de esto conlleva una serie de consecuencias también reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Todos los propietarios deben ser conocedores de los gastos de la comunidad de propietarios, así como de las cuotas individuales que deben abonar, ya sea en cuotas ordinarias o en derramas extraordinarias, que deben estar correctamente reflejadas y desglosadas en las actas de la comunidad.
A pesar de ser conocedores de esto, en ocasiones hay propietarios que incumplen con los pagos, lo que les convierte en morosos con las consecuencias que ello conlleva para estos y para los demás propietarios.
Como consecuencia de la crisis económica en la que vivimos, hoy día es más habitual de lo que pensamos que haya dentro de las comunidades de propietarios vecinos morosos.
A continuación, desde Solufincas queremos aclararos todas las dudas que puedan surgir al respecto.
Consecuencias de ser un vecino moroso
Tal como lo establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.2, es obligación, del Administrador de la finca, como Secretario de la Junta, informar al comienzo de cada junta general de qué vecinos no están al corriente de pago de las cuotas de comunidad. De hecho, en la propia convocatoria a la Junta General deberán figurar, tal como se detalla en el artículo 16.2 de la misma Ley de Propiedad Horizontal.
Estos propietarios se ven privados del voto en la/s junta/s en las que deba algún recibo, aunque podrá asistir y participar con sus comentarios.
En Junta General de propietarios, los asistentes pueden decidir interponer una demanda por morosidad ante los tribunales, lo que conllevará que, además de tener que abonar las cuotas impagadas, el propietario moroso tendrá que abonar las costas judiciales de la demanda y demás gastos asociados.
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal expone el proceso monitorio.
Estos apuntes son de mucha importancia para cualquier comunidad de propietarios en la que pueda haber un vecino moroso o deudor, como titular de una vivienda, local o cualquier otro elemento integrado en el inmueble. En armonía con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, tanto se finalmente se tiene que llegar a un juicio, como si no, es vital que el Administrador de Fincas Colegiado, como ocurre en el caso de Solufincas, demos un buen asesoramiento previo y continuado, tratando de evitar la acumulación de deudas, requiriendo pagos y tratando de alcanzar compromisos de pago por los deudores en proporción a la cuantía de su morosidad (“más vale un mal acuerdo que un buen pleito”), y previniendo de las consecuencias a los implicados y a la propia Comunidad, pues, como dice bien el refrán “más vale prevenir que curar”.
¿Un propietario moroso puede hacer uso de las zonas comunes?
Una de las dudas que suelen ser habituales en estos casos es si es posible negar el derecho al vecino moroso de acceder a las zonas comunes de la comunidad.
Cuando un vecino no paga y se convierte en vecino moroso, en lo primero que se suele pensar es en prohibirle el acceso a determinadas zonas comunes dentro de la comunidad.
La Dirección General de los Registros y del Notariado establece que las Comunidades de Propietarios tienen la capacidad de establecer las normas complementarias a las previstas legalmente para los vecinos deudores.
A los propietarios morosos se les puede privar del uso de espacios comunitarios que no se consideren indispensables (como pudiera ser el gastrobar, piscina, gimnasio, pista de pádel, etc.) de forma temporal siempre que quede reflejado de forma específica e inequívoca en las Normas de Régimen Interno o Estatutos de la Comunidad de propietarios que se privará del uso y disfrute de esas zonas a los propietarios deudores. Si en los Estatutos no aparece nada al respecto de estas situaciones, será ilegal el prohibir el uso de estos espacios comunes al vecino en situación de impago.
Esto se debe acordar por los propietarios en Junta General debidamente convocada.
Así vemos como el prohibir a un vecino moroso de manera temporal del uso y disfrute de ciertas zonas que son comunes dentro de la comunidad es perfectamente viable y se puede llevar a cabo siempre y cuando esté especificado claramente en los estatutos de la comunidad, y siempre que esta suspensión o prohibición no tenga nada que ver con el disfrute y uso de la propiedad individual del vecino.
Evidentemente si se quiere prohibir la entrada al vecino de alguna zona por la que es indispensable acceder a su propiedad, en ningún caso podrá darse dicha prohibición. El vecino debe poder acceder a su propiedad o vivienda sin problemas.
La restricción a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus titulares, debe referirse a elementos comunes especiales (como la piscina o la pista de tenis) que no son necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble y que no sean necesarios para el adecuado uso y disfrute del elemento privativo. La privación no lo es por tanto del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento (DGRN Resol 23-10-12). Por lo tanto, no se puede cortar un suministro de luz o agua por impago de las cuotas correspondientes al ser necesario para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble.
La legitimación para reclamar los impagos de las cuotas correspondientes a los consumos realizados corresponde a la comunidad de propietarios por decisión de la Junta de Propietarios, que podrán actuar a través de la aplicación del art.21 LPH.
¿Qué pasos debe seguir la comunidad para iniciar un procedimiento judicial contra un propietario moroso?
Si, a pesar de los esfuerzos, ruegos, requerimientos e intentos de lograr alcanzar compromisos de pago, finalmente no se llega a buen puerto de manera amistosa, y no queda más remedio que ir a juicio, entonces una de las vías judiciales disponibles es la del Procedimiento Monitorio.
Los pasos principales para poder reclamar la deuda a un propietario moroso son los siguientes:
- Notificar de forma fehaciente al propietario la deuda.
Antes de la celebración de Junta General de Propietarios, se debe notificar al propietario de forma fehaciente la deuda pendiente, dándole un plazo razonable para proceder a abonarla de acuerdo a lo establecido en cada comunidad de propietarios.
- Convocar y celebrar una Junta General de Propietarios.
En la convocatoria de la junta se debe especificar que se va a votar la propuesta de demandar judicialmente a un vecino moroso, indicando su portal y piso.
Deberá venir de forma detallada la fecha y el importe de cada recibo no abonado. También es importante que conste que la comunidad de propietarios le da plenas facultades al presidente para poder reclamar o exigir de manera judicial estos importes y, también, a realizar la reclamación por medio de un abogado y procurador que se establezca para dicho fin.
- Notificación del acuerdo de demanda judicial al vecino moroso.
El acta se debe enviar al propietario que está en situación de impago tan pronto esté redactada y firmada, preferiblemente mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, dando al vecino moroso un plazo prudencial (normalmente de unos 15 días) para abonar la deuda.
Se debe enviar a la dirección que el propietario proporcionó para efectos de notificaciones, y en defecto, a la dirección del piso o local que pertenece a la comunidad y que está a su nombre.
Si con estos intentos no se obtuviese ningún resultado, entonces habría que notificar el acta mediante la colocación de un edicto en el tablón de anuncios de la comunidad o en algún lugar visible que esté habilitado para ello, durante mínimo tres días, que tendrá plenos efectos jurídicos desde su colocación.
- Proporcionar un certificado de la deuda liquidada y aprobada en acta.
Si en el plazo que se le ha dado al propietario moroso este no paga la deuda o firma compromiso de pago de la totalidad de la deuda, para proceder a la demanda judicial, el Administrador de Fincas Colegiado elaborará un certificado de deuda en el que se detallen los conceptos e importes impagados.
- Demandar judicialmente.
Una vez realizados todos estos pasos, en este punto ya podremos iniciar las acciones judiciales.
Para ello existen diferentes procedimientos judiciales, como el procedimiento monitorio conocido por ser más el procedimiento más rápido.
Tras la admisión de la demanda y el requerimiento de pago al demandado, éste tendrá un plazo de 20 días para pagar u oponerse.
El abogado designado por la comunidad procederá a realizar la averiguación patrimonial del demandado con el fin de conocer qué inmuebles constan en su poder y si esta persona está recibiendo algún tipo de ingreso para solicitar su embargo.
En todos los casos será indispensable que el abogado de la comunidad solicite la condena en costas para el vecino deudor, con el fin de que la comunidad de propietarios pueda recuperar los gastos que haya tenido en este procedimiento, hasta el límite legalmente establecido.
Adicionalmente, para que la Comunidad no incurra en costes, (salvo que la fecha de inicio de deuda sea previa a la fecha de entrada en vigor de la póliza), se puede usar la cobertura de defensa jurídica del seguro comunitario, para que los gastos de notificación, abogados y procuradores, puedan quedar amparados por la aseguradora (dentro de las condiciones y limites que se detallan en cada póliza).
¿Prescribe la deuda con la comunidad?
Según el Código Civil se establece un periodo de 5 años para que el vecino deudor se libere de dicha deuda sin tener que pagar nada.
El artículo 1964 sobre esta norma establece lo siguiente: “las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”.
Pero antes de que se reformara esta disposición, en el año 2015, el impago por parte de los vecinos morosos no prescribía hasta que no transcurriesen 15 años.
Debido a que no se ha hecho de forma retroactiva, las deudas que sean anterior al 7 de octubre de 2015 se rigen por la ley anterior, prescribiendo a los 15 años a no ser que hayan pasado 5 años desde que se aplicó el nuevo tiempo exigido “la prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por leyes anteriores; pero si desde que fuera puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá esta su efecto, aunque por leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”.
¿Anunciar el nombre de los morosos en una lista en el tablón de anuncios es legal?
La verdad, este es un tema delicado.
Por un lado, está la protección de los derechos de los vecinos respaldada por la ley de Protección de Datos para no exponer de manera pública la lista de morosos y, por otro lado, está la Ley de Propiedad Horizontal que dice que en determinadas circunstancias sí se puede hacer pública esta lista, concretamente cuando no se ha dado recepción al requerimiento por burofax y se hace necesaria la colocación de edicto en el tablón de la comunidad.
No obstante, la Agencia de Protección de Datos ha puesto multas a comunidades que han hecho de manera pública la lista de los vecinos morosos, si antes no se ha practicado la notificación al domicilio del deudor en la finca o el facilitado a estos efectos por el titular.
Cuando anualmente se realiza la convocatoria para la junta general de propietarios, en la información que se envía a los vecinos se adjunta la información referente al estado de las cuentas de la comunidad, incluyendo el listado de propietarios deudores. Esta información es necesaria que figure en la convocatoria de la junta para ejercer sus derechos ya que, a la hora de votar una decisión en junta, estos no podrán ejercerlo si a la fecha de la junta no han abonado los recibos pendientes.
Debe recordarse que (del mismo modo que ocurrirá después con el acta de la junta general ya celebrada) la convocatoria se envía individualmente a cada propietario, nunca a terceros ajenos a la Comunidad. La convocatoria (más allá de antiguas costumbres en algunos lugares) no se aconseja sea expuesta en zonas por las que pueden discurrir visitantes de la finca, tales como portales, ascensores u otros espacios comunitarios accesibles a personas ajenas.
Entonces, ya sabiendo eso, ¿qué pasa si esta información se divulga de manera pública, como por ejemplo en el tablón de anuncios de la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal expone en su artículo 16.2 que la convocatoria de las juntas “contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2”.
Esto quiere decir que, sí se permite que la información o la lista de vecinos morosos aparezca en la convocatoria de la reunión, pero no dice nada al respecto sobre que se pueda publicar en el tablón de anuncios de la comunidad.
El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid) señala que “únicamente está permitida la publicidad de la identidad de los deudores y de sus deudas con la comunidad en la convocatoria de la Junta”.
Sin embargo, la LPH si establece la posibilidad de que la lista se pueda publicar en el tablón de anuncios de la comunidad cuando existan determinadas circunstancias, como es cuando no se puede notificar la deuda en el domicilio del deudor.
Cuando hablamos en el caso de cómo notificar la convocatoria de la junta la LPH en su artículo 9.1 dice “será en el domicilio del propietario moroso y si no se puede hacer allí se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto”.
CAF Madrid establece que esto se hace excepcionalmente al no existir o no tener constancia del domicilio del propietario, por no haberlo facilitado a la comunidad. En este caso, sí se puede hacer público en el tablón de anuncios de la comunidad la convocatoria de junta y “deberá constar tanto el documento publicado como los motivos de dicha publicación”.
Por lo tanto, siempre y cuando se cumpla lo que fije la Ley de Propiedad Horizontal, está permitida la publicación de datos personales en un lugar público dentro de la comunidad de propietarios.
De este modo se armoniza la legislación referida a la Protección de Datos y la aplicable según la Ley de Propiedad Horizontal. Esto no ocurre si se expone una convocatoria con detalle de morosos en zonas comunes a la vista de terceros, o se divulga mediante el tablón una deuda, salvo que se pueda acreditar que antes (telegrama de acuse negativo del burofax de notificación de deuda) se ha intentado la notificación al propietario deudor y éste no la ha recogido.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Recuerda que siempre puedes acudir a Solufincas Administración de Fincas para ayudarte con cualquier duda que te pueda surgir al respecto tanto en este tema como en muchos otros con relación a tu hogar y tu Comunidad. Somos especialistas en Comunidades de Propietarios y nos avalan años de experiencia. Si aún no eres nuestro cliente, pídenos un presupuesto sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarte sea cual sea tu necesidad. Y por supuesto, si quieres cambiar de administrador, podemos guiarte en los pasos a dar.
