Importante: obtener el permiso de la comunidad antes de realizar reformas en una propiedad
Hogar dulce hogar… Todos deseamos estar en condiciones óptimas en nuestro hogar y para eso en ocasiones es necesario que hagamos una inversión y realizar una pequeña o gran reforma en nuestra propiedad para tener las condiciones idóneas de seguridad y bienestar; pero para ello es necesario que se solicite permiso a la Comunidad de Vecinos antes de empezar a realizar la reforma.
Esto es así, pues a menudo este tema suele generar problemas entre los vecinos y suele ser motivo de conflicto. Por lo que es importante conocer tanto las medidas legales que existen al respecto, como los procedimientos adecuados y el proceso de solicitud que deberemos llevar a cabo para hacer estos trabajos en nuestra vivienda.
Hemos de indicar que no es obligatorio solicitar el permiso de obras de la comunidad de vecinos para poder realizar una reforma dentro de nuestra vivienda, pero sí recomendable. Esto será así siempre que las obras que se realicen no conlleven alteración de la estructura o seguridad del edificio y no viole las normas comunitarias ni altere la seguridad y bienestar del resto de vecinos.
Para evitar conflictos y que la cosa vaya a más, desde Solufincas, te recomendamos que antes de realizar cualquier tipo de reforma en tu propiedad consultes los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, pues esas reglas o normas regulan lo establecido en tu Comunidad con relación a las obras. Algo que también recomendamos es hablar con el presidente de tu comunidad para que esté informado.
Con estos pasos los vecinos estarán advertidos si ven que dentro de la urbanización o dentro del portal hay trabajadores o escuchan ruidos “sospechosos” en zonas comunes o cubiertas del edificio.
En lo referente a los permisos legales y licencias necesarias que se tienen que solicitar para poder realizar obras o reformas en tu propiedad, lo primero que recomendamos es averiguar si esos trabajos están permitidos o no, según lo establecido en el artículo 7.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal.
Por otro lado, las licencias de obra necesarias dependerán de cada Comunidad Autónoma y en cada municipio, aunque el proceso de solicitud suele ser similar en todos los Ayuntamientos. Estos trámites administrativos son importantes realizarlos con tiempo, incluso cuando se está planteando hacer la reforma, para evitar posibles problemas. De hecho, el realizar una obra sin las licencias necesarias se considera una infracción susceptible de sanción, por lo que es importante informarse con antelación en el Ayuntamiento de la zona en la que vivimos.
Conoce las reglas y regulaciones de la comunidad
Como hemos indicado anteriormente, cuando queramos realizar algún tipo de reforma en el interior de nuestro hogar, no será obligatorio pedir permiso a la comunidad de vecinos siempre y cuando se cumplan con unos requisitos respecto a seguridad, bienestar y convivencia, aunque es recomendable informar al Administrador de la Comunidad o al presidente.
Lo que sí hay que saber es que, aunque se trate de una propiedad privada, las obras en nuestra vivienda pueden estar reguladas por los Estatutos de la Comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal:
- Los Estatutos y Normas de Régimen Interno son el conjunto de normas que se aprueban por los propietarios de la Comunidad para facilitar la gestión de los elementos comunes y donde se regulan, entre otras cosas, la normativa interna de la comunidad referida a las obras permitidas y no permitidas tanto a título comunitario como privativo. Para hacer cualquier tipo de modificación en estas regulaciones, se deben aprobar en Junta General de Propietarios mediante votación de vecinos.
- La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el conjunto de derechos y obligaciones que tiene cada propietario sobre los elementos de su exclusiva propiedad (el piso, la plaza de garaje, los trasteros) y de propiedad conjunto (buzones, piscina, ascensor, etc.). Estas normas son de obligado cumplimiento para todos los propietarios y no se podrán modificar. En el artículo 7º de esta Ley se recogen las normas básicas de convivencia en esta situación. Pasamos a detallar las más relevantes:
- Será necesario que la seguridad del edificio esté garantizada. Si la obra que realizamos en nuestro hogar afecta a elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios que puedan alterar la seguridad del edificio, si este fuera el caso, no se debería realizar la obra.
- Respetar los horarios de ruidos. La normativa general indica que los horarios permitidos para hacer trabajos van desde las 8 de la mañana hasta las 9 de la noche en días laborables, aunque esto puede variar dependiendo del municipio donde se vaya a realizar la obra y de las propias normas internas de la comunidad de vecinos. A partir de las 8 de la mañana el nivel de ruido que exista no deberá ser superior a los 35 decibelios y los 30 a partir de las 10 de la noche.
- Las zonas comunes, se deben mantener limpias y libres de escombros. Los trabajadores que lleven a cabo la obra deberán proteger y recoger el suelo, cuidar el ascensor y deberán tirar los escombros en el sitio habilitado para ello.
Si se respetan estas normas no se podrán penalizar al propietario que realice las obras, aunque haya vecinos que se molesten por este hecho. No obstante, para que una obra moleste lo menos posible debemos intentar dialogar e informar. Por lo tanto, si puedes, comunica tu proyecto, plazos, etc., lo antes posible.
Además de conocer estos lo indicado en la Ley de Propiedad Horizontal y en los Estatutos o Normas comunitarias, es importante que el propietario que desee hacer una reforma tenga la licencia de obra aprobada por el Ayuntamiento de cada localidad. La ordenanza municipal de tramitación de licencias de cada localidad es la que se encarga de establecer qué actuaciones requerirán un permiso previamente. Este trámite burocrático es imprescindible si quieres evitar conflictos vecinales u otros problemas con las autoridades.
Contacta con el administrador de la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal expone que es obligatorio informar al presidente y conviene también al administrador de la comunidad si vamos a realizar alguna obra en el interior de nuestra vivienda, para que la comunidad de vecinos pueda asegurarse, previamente a estos trabajos, de que no se altera ningún elemento común del edificio (como pueden ser los muros de carga, la fachada, etc.) ni se está pasando por alto alguna norma específica establecida con anterioridad en su comunidad de vecinos.
Si se considera que la obra que se va a realizar es de menor rango, entonces, no es obligatorio el informar a los vecinos.
No obstante, en el caso de que la obra haya afectado a elementos comunes, y la comunidad de vecinos no haya dado su autorización a realizar los trabajos, esta, según lo establecido en el artículo 7º de la LPH, podrá reclamar el infractor, incluso judicialmente (previa autorización y votación de vecinos en Junta General de Propietarios), el cese inmediato de las obras, la reposición de los elementos comunes a su estado original (en caso de ser alterados) e incluso una indemnización por daños y perjuicios.
Por todo lo anterior, desde Solufincas aconsejamos que, a pesar de que las obras que se vayan a realizar sean menores, es conveniente comunicar al administrador de la comunidad nuestro proyecto para evitarnos problemas a posteriori.
Prepara la documentación requerida
Si vamos a realizar una obra menor (por ejemplo, el cambio de ventanas o persianas o el cambio la fontanería) necesitaremos hacer una declaración responsable ante el Ayuntamiento de nuestra localidad, que también se puede realizar a través de internet mediante certificado electrónico. No obstante, desde Solufincas recomendamos que contacten con su Ayuntamiento local para informarse sobre cómo se debe realizar la comunicación de obras, sea cuales sean los trabajos a realizar, para evitar disgustos posteriores.
Por norma general, en la práctica el único requisito es rellenar y presentar un formulario junto con la documentación que está relacionada con la obra (presupuesto de trabajos a realizar, memoria de obra, plano/s, etc.). Se tendrá que abonar una pequeña tasa en el caso de que la obra no necesite permiso.
Permiso de obra menor
Todo aquello que lleve implicado el realizar una obra, pero que vaya más allá de algún cambio de instalación de ventanas, por ejemplo, necesitará, generalmente, un permiso de obra menor. Este será el caso de aquellas obras que no afecten a la seguridad ni estructura del edificio.
En octubre de 2020 la Comunidad de Madrid aprobó una norma según la cual, si quieres realizar obras de escasa importancia en una sola vivienda (como pintar, alicatar o actualizar la instalación de electricidad), no es necesario que pidas licencia ni comunicarlo al Ayuntamiento.
Trámites online
Teniendo en cuenta el Real Decreto 203/2021 del 30 de marzo, en el que se regula el funcionamiento del sector público por medios electrónicos, estos permisos se podrán gestionar online mediante el certificado electrónico.
Antes de comenzar con los trabajos, se deberá esperar a tener la autorización del Ayuntamiento que, por norma general, tarda unos 15 días.
Documentación requerida y tasas
Junto con la solicitud de autorización o licencia de obras, habrá que presentar, entre otra documentación, el presupuesto de la obra, pues al presupuesto y a la tipología de los trabajos que se vayan a realizar se calculan los impuestos y tasas que hay que abonar.
Por ejemplo, si se trata de obras para ampliar las instalaciones de la casa, el porcentaje que se pagará será diferente al que tocará abonar si son obras de modificación de elementos ya existentes.
En cualquier caso, en la mayoría de los casos este importe está entre un 3% y un 5% del total de los trabajos presupuestados, concretamente si hablamos del llamado ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), que es distinto a las llamadas TASAS de licencia urbanística (las cuales suelen tener una cuantía mínima según el tipo de obra, dependiendo el importe total de factores como nº de alturas, metros cuadrados de superficies envueltas y otros.).
No obstante, conviene informarse de si existe algún tipo de bonificación o tarifa reducida en algunos supuestos, como puede ser la acreditación de ingresos bajos. En determinados casos puede haber en algunos Ayuntamientos incluso exenciones para ciertos tipos de obras, como pudieran ser las relacionadas con eliminación de barreras arquitectónicas o mejoras energéticas.
Presenta tu solicitud
La licencia de obra, así como la comunicación para reformar tu casa, ya sea de obra menor o mayor se hará directamente en el Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble, normalmente en el área de urbanismo.
La propia administración local será la que se encargue de determinar (según las ordenanzas municipales que así lo regulan) si hay que pedir licencia de obra menor o mayor o si simplemente basta con previamente comunicarlo mediante una declaración responsable.
Espera la aprobación del permiso
Una vez que se solicita el trámite para realizar obras, habrá que esperar a que sea concedido y así poder empezar a efectuar la obra. Normalmente, la aprobación de permiso no suele tardar mucho en estar listo, y estará concedido (o se podrá obtener un rechazo en su presentación, que normalmente suele suceder por falta de documentación o pago de tasas) de solicitud en un máximo de 15 días.
No obstante, en los casos en los que no es preceptiva la licencia, tras presentarse la declaración responsable, salvo respuesta negativa por los servicios municipales, se presupone concedida.
Conclusión
Como hemos visto a lo largo de todo el artículo podríamos concluir teniendo en cuenta estos puntos importantes:
- Es importante informar (aunque normalmente no será exigible obtener el permiso) a la comunidad antes de realizar cualquier reforma u obra en nuestra propiedad.
- Debemos conocer bien las regulaciones o normas que tiene nuestra comunidad de vecinos a la hora de realizar obras.
- Tras conocer estos detalles, debemos informar al presidente y/o al Administrador de la Comunidad sobre la obra que queremos realizar.
- Por último, debemos presentar la documentación requerida y esperar la aprobación del permiso por parte del Ayuntamiento de nuestra localidad.
Nota: La concesión de licencia municipal es independiente y paralela a la posible autorización comunitaria, cuando ésta sea necesaria, según el tipo de obra.
Si se siguen estos pasos se garantizará la seguridad y bienestar tanto de la comunidad de vecinos como la nuestra propia.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Recuerda que siempre puedes acudir a Solufincas Administración de Fincas para ayudarte con cualquier duda que te pueda surgir al respecto tanto en este tema como en muchos otros con relación a tu hogar y tu Comunidad. Somos especialistas en Comunidades de Propietarios y en la Ley de la Propiedad Horizontal y nos avalan años de experiencia. Si aún no eres nuestro cliente, pídenos un presupuesto sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarte, sea cual sea tu necesidad. Y por supuesto, si quieres cambiar de administrador, podemos guiarte en los pasos a dar.
