A veces, debido a la vida tan ajetreada que llevamos, sucede que nos es imposible acudir a la reunión de nuestra comunidad de propietarios, y esto hace que perdamos la oportunidad de dar nuestra opinión sobre los diferentes temas o diferentes decisiones que se vayan a tratar o no tener la visión de algún asunto importante. Quizás muchos de los temas no tengan mayor envergadura o importancia, pero otros nos afectarán directamente.
Ante esta disyuntiva, ¿qué podemos hacer?
Índice
¿Quiénes y cómo pueden asistir a una Junta de Propietarios?
La asistencia a las juntas y el derecho a voto o sufragio, es uno de los más importantes derechos que tienen los propietarios, pero a veces sucede, como hemos dicho anteriormente, que por diferentes causas no se puede asistir a la junta el día que se ha establecido, o en el horario en el que se quiere realizar.
Por eso, ¿quién puede asistir y en qué condiciones?
En cuanto a las personas que viven en situación de alquiler (inquilinos o arrendatarios) no tendrán derecho a asistir a las juntas y por tanto, tampoco podrán ejercer el voto en ellas, aunque los acuerdos que vayan a deliberarse y tomarse les afecten de manera directa. Ahora bien, cabría una excepción, que sería cuando el propietario, como dueño de la vivienda lo decida, decida delegar su representación de propietario en favor de su inquilino en la junta.
En el caso de que sean dueños varios propietarios (ya sea de un piso, local, plaza garaje, u otras propiedades), tendrán que ponerse de acuerdo hablándolo entre todos ellos y deberán nombrar, mediante un escrito, a uno de ellos o a quien decidan, para que los represente en la junta.
Si queremos asistir a la Junta de nuestra comunidad, el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal [LPH] nos dice que: “La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.
Una cuestión importante que se puede dar es cuando un propietario tiene dos o más propiedades diferentes dentro de la comunidad. En ese caso, ¿podría hacer hacer dos delegaciones distintas a dos representantes?
La Jurisprudencia no admite discusión en este aspecto e indica que el titular de los pisos puede votar con el total de coeficientes de propiedad que dispone, pero que solo contará como una unidad, como un propietario. Por lo tanto, no es posible que se admita más de un voto por el hecho de que cada piso o local lo representen diferentes personas, aunque pertenezca al mismo propietario. Si esto sucediera la Junta debe rechazar esta situación y por lo tanto, debe ser un solo representante el que vote.
«Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora».
El derecho de asistencia del propietario se puede ejercer de diversas maneras:
Personalmente: Siempre será lo ideal ya que no hay nadie mejor que tú para debatir y votar los asuntos o conflictos referentes a la comunidad de propietarios en la que se encuentra tu piso o local, ya que nadie mejor que uno mismo va a defender sus propios intereses.
Mediante representación legal: Se produce por imperativo legal y, por tanto, se debe respetar. Correspondería cuando la representación es mediante un tercero.
Por ejemplo, casos como el de los padres que tienen la patria potestad de los hijos menores no emancipados, los hijos incapacitados, el ausente, el representante del declarado ausente, el incapaz por sentencia judicial, la del tutor respecto del menor o incapacitado sujeto a tutela. En todos estos casos, hay que respetar que legalmente la representación corresponde a un tercero. También es el representante legal la persona que ostenta el cargo correspondiente en las sociedades, personas o entidades jurídicas o públicas.
Mediante representante voluntario: Esto sería cuando como propietarios nos es imposible acudir a la Junta y entonces elegimos a una persona (física o jurídica) para que nos represente ante la Junta de Propietarios. Así que, en representación nuestra como propietarios, nuestro representante (que estará autorizado para ello por medio de un escrito) acudirá en nuestro nombre a la reunión, siempre y cuando a nosotros nos sea imposible acudir. Así, en vez de ser propietarios ausentes y no participar ni enterarnos de nada, pasaríamos a tener representación y por tanto ejercer el voto y defender nuestros intereses.
Requisitos para asistir a la Junta de Propietarios
Es muy importante que el día de la Junta haya representante, por varios factores, no sólo a los efectos de computar el voto del propietario, lo cual es importantísimo sobre todo si es algo que nos afecta de lleno.
En el caso, de que se quiera que un propietario sea representado en la Junta de propietarios, sería suficiente con que se firmara un escrito de representación y delegación de voto por parte del propietario. Este escrito deberá contener todos y cada uno los siguientes requisitos formales:
- 1.- Documento escrito; no sería válido ni tendría efecto un acuerdo verbal.
- 2.- Identificación del propietario y de la persona que le va a representar. Deberá tener el nombre, apellidos y la/s correspondiente/s propiedad/es.
- 3.- La fecha de la Junta para la que se otorga dicho escrito de representación.
- 4.- La firma del escrito por parte del propietario.
Todos estos requisitos, son muy importantes para que sea todo correcto y que tenga validez. Deberá ser legible y entendible.
Si no se permite votar al representante presente, pese a que se ha acreditado, la solución sería la impugnación por ser tal negativa contraria a Ley (aplicando el art. 18.1 a), constituyendo el caso una infracción de la LPH, concretamente respecto al art. 15.1, precepto que aprueba que la forma concreta de la representación será por escrito.
La impugnación debe referirse a la Junta, donde no tuvo ocasión de intervenir, y están legitimados los representados, es decir, los propietarios, no el representante.
En cuanto a quién puede ser representante, la LPH en su artículo 15.1, no exige ningún requisito ni impone ninguna prohibición, y lo deja muy claro, pudiendo ser:
- 1.- Un tercero no propietario ajeno a la finca. Por eso, muchas veces se ven en las Juntas a familiares o amigos de los propietarios que les están representando.
- 2.- El secretario-administrador.
- 3.- El presidente.
- 4.- Otro propietario.
- 5.- También un propietario que incluso fuera moroso, puede actuar en representación de otro que no lo es.
Es muy importante entregar y presentar estos escritos de representación al principio de la Junta y se deben entregar a la persona que ostenta el cargo de secretario, para que pueda tener constancia de las personas propietarios que han asistido a la Junta. Y también, de los representados, esto es así, para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos. Hay que recordar que una sola persona puede representar a uno o varios propietarios. De hecho esto a veces sucede: que diferentes propietarios coinciden en quien les representa.
Se entenderá como revocada la representación, si se otorga una representación y, finalmente le es posible asistir al propietario representado y pretende votar, en este caso se entenderá como revocada la representación, ya que será el propietario quien finalmente ejerza su derecho a voto. Esto estaría de acuerdo con una interpretación correcta del art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la que no cabe la asistencia personal del propietario y, a la vez, de un tercero que habla y vota por él. Dicho precepto hace referencia a una de las dos situaciones: asistencia personal o por representación legal. Por tanto, como decimos, no cabe que propietarios en plenitud de facultades sean reemplazados por terceros si ellos están en la Junta. Esto no sería admisible: podría participar y ejercer su derecho a voto solamente la persona propietaria.
Además, hay que tener en cuenta, como hemos dicho anteriormente, que la representación es revocable, por lo que, si finalmente asiste el propietario y pretende votar, se deberá entender que se ha procedido a la citada revocación, y por tanto, el representante ya no tendría nada que hacer, dejando todo en manos del propietario.
No obstante, cualquier duda ha de resolverse en Junta, para que no haya confusiones al respecto, y todo se establezca correctamente.
Hay casos, en que se quiere por la razón que sea, que las representaciones se otorguen con carácter permanente.
No habría ningún problema al respecto, pero siempre debe constar en el escrito y de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada. Esto estaría de acuerdo y conforme al art. 1.738 del Código Civil, si se trata de esa representación global y general. Salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad. Y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.
Quizás pueda suceder que acudamos a la Junta como propietarios y aparezca en acta reflejado que optamos por tener representante, cuando realmente nosotros no hemos otorgado ninguna representación y aparezca en el acta como que tenemos representante. ¿Qué se puede hacer?
Aunque es verdad que se trata de una cuestión interna entre el propietario representante y el representado, sin embargo, frente a la Junta de Propietarios, y muy a nuestro pesar si se ha aceptado la representación, el voto del representante sería válido, no pudiendo hacer nada el propietario, ya que en el acta sí apareceríamos correctamente como que estamos representados.
Otra situación que podría pasar es que el representante, “nos la juega” y vota en contra de la voluntad de su representado. ¿Se puede hacer algo en este caso?
El representante debe cumplir con las instrucciones o con lo que le haya dicho el mandante, conforme al art. 1.719 del Código Civil, pues, en otro caso, tendrá que responder de sus actuaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, se podría solicitar la correspondiente responsabilidad (por el representado al representante, no a la Comunidad ni al secretario de la Junta). Así, está claro, recaería responsabilidad sobre el representante al no haber actuado conforme a lo que el mandante le hubiera dicho.
Ahora bien, con respecto a la Comunidad y a los acuerdos, si la representación no contenía límites o instrucciones específicas y se ha hecho conforme el art. 15.1 LPH, el propietario representado no podrá luego impugnar el acuerdo.
En cuanto al número de representaciones que se pueden llevar a Junta, podría existir duda en cuanto a la cantidad que se pueden tener. Sin embargo, de ninguna manera la Junta General de la Comunidad puede tomar decisiones en contra de lo dispuesto en la Ley, o limitando su contenido. Ello no está dentro de sus competencias, que vienen expresamente tasadas en el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, no se puede limitar el número de representaciones que puede llevar una persona a la Junta, pues tendrá tantas como propietarios le hayan conferido dichas facultades, a tenor del art. 15.1 de la citada LPH. Así que, de nuevo esto es muy claro: el propietario puede tener más de una representación en la Junta, no existiendo límites al respecto.
¿La representación, además de para el voto, puede serlo para ejercer otro tipo de derechos u obligaciones comunitarias?
No, simplemente lo será para las Juntas.
SISTEMA Y MAYORIAS EN VOTACIONES:
Muchos propietarios desconocen cómo funciona el sistema de votos en las Juntas de las Comunidades de Propietarios, teniendo dudas al respecto.
En las Juntas de las Comunidades de Propietarios el derecho a voto lo podrán ejercer todos aquellos propietarios que se encuentren al corriente de pago con la comunidad. Es decir, si somos propietarios morosos, no podremos ejercer el derecho a voto. Para poder ejercerlo, primero debemos estar al día de todos los pagos de nuestra comunidad.
Así lo estipula la Ley de Propiedad Horizontal, que en su artículo 15.2 dice que “los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto”.
Este es un tema muy importante y debe estar puesto en el acta de la Junta conteniendo relación de los propietarios privados del derecho de voto, “cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.
DOBLE MAYORÍA
Los acuerdos de la comunidad de propietarios se rigen por el criterio de la doble mayoría, es decir, a la hora de computar los votos debe alcanzarse la mayoría exigida tanto en la suma de coeficientes de participación como en la del número de propietarios.
El cómputo de las mayorías deberá hacerse además diferenciando si la Junta se celebra en primera o segunda convocatoria.
En primera convocatoria las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad, sin embargo, en segunda convocatoria este cálculo se hace sobre la base de los asistentes y sus cuotas.
DIFERENTES MAYORÍAS
Según el acuerdo que se quiera someter a votación, existen diferentes mayorías:
UNANIMIDAD
En el caso de que un sólo propietario no estuviera conforme, esto no sería unanimidad. Para que un acuerdo sea aprobado por unanimidad es necesario que todos los propietarios de la comunidad estén conformes con el acuerdo que se establezca. En el caso de que se encuentren presentes en la Junta la totalidad de los propietarios, se obtendrá con el voto favorable de todos ellos, sin excepciones al respecto.
Habitualmente lo que ocurre en la mayor parte de las reuniones es que no asisten a la Junta todos los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación. Entonces no será posible alcanzar la unanimidad en ese momento, ya que no habrían asistido todos los propietarios de la comunidad y la Ley exige unanimidad de todos los propietarios sin excepción, con lo que no es suficiente con que se obtenga esa unanimidad en la votación de la Junta, sino que hay que tener en cuenta la opinión de los ausentes, con lo cual siempre que no estén presentes todos los propietarios, no sería posible alcanzar o tener unanimidad, en primera convocatoria.
MAYORÍA REFORZADA
De las 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
MAYORÍA SIMPLE
Esto sucedería o se da cuando se requiere de más de la mitad del total de propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación. Para alcanzar el acuerdo es necesario obtener doble mayoría, de propietarios y de cuotas de participación.
Esa doble mayoría tiene un alcance diferente según se trate de primera o segunda convocatoria de la Junta.
EN PRIMERA CONVOCATORIA
Referente al total de la comunidad. Para alcanzar el acuerdo es preciso:
1.- El voto a favor de la propuesta de la mayoría del total de propietarios de la comunidad.
2.- Que la suma de las cuotas de participación de los elementos de los que sean titulares los propietarios que han votado a favor del acuerdo represente al menos, la mayoría de las cuotas del total del edificio. Se computan todas las cuotas existentes, incluyendo las de los presentes y las de los ausentes, así que, en este caso, aunque no se haya asistido a la Junta si se computa la cuota del propietario ausente.
EN SEGUNDA CONVOCATORIA
La mayoría viene referida a los propietarios asistentes a la Junta, ya estén presentes en la reunión o estén debidamente representados, con todo lo expuesto anteriormente. No es suficiente con que los votos positivos superen a los negativos, sino que es obligado que los votos positivos representen el quórum exigido. Para alcanzar el acuerdo es preciso:
1.- El voto a favor de la propuesta de la mayoría de los propietarios presentes.
2.- Que la suma de las cuotas de participación de los elementos de los que sean titulares los propietarios que han votado a favor del acuerdo, represente al menos la mayoría de las cuotas los propietarios asistentes a la Junta.
Los propietarios pueden ejercer su derecho a voto personalmente en la Junta o mediante representación.
Según la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17, “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados de los acuerdos adoptados por los presentes no manifiesten su discrepancia mediante comunicación al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
De esta forma, aunque haya propietarios ausentes, se reserva para ellos la posibilidad de emitir su voto con posterioridad a la junta, por lo tanto, no se les excluiría, en determinados casos y situaciones.
EL JUICIO DE EQUIDAD
El llamado proceso de equidad o juicio de equidad en las Comunidades de Propietarios está previsto en el artículo 17.7 de la LPH: “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”.
Es decir, el procedimiento tiene como finalidad superar los obstáculos que en ocasiones tienen lugar (por ejemplo al haber conflicto de intereses entre un propietario mayoritario y un conjunto más numeroso de propietarios minoritarios) respecto de los acuerdos que requieren mayoría simple para ser aprobados.
Antes de emplearse este procedimiento es necesario efectuar previamente dos convocatorias a dos Juntas Generales en fechas distintas. De este modo, antes de acudir al juicio de equidad, es preciso justificar la inclusión previa en el orden del día de la cuestión objeto de debate en, al menos, dos Juntas.
Además, es requisito imprescindible que el resultado de las votaciones resulte contrario a la aprobación del acuerdo y resulte notoriamente injusto para la mayoría de los propietarios o al interés superior de la comunidad. Si no fuera así, no existiría base para el juicio de equidad.
Por último, el plazo para la demanda y para llevarla ante el Juzgado de Primera Instancia es en el mes siguiente a la convocatoria de la segunda Junta. El Juez citará a las partes en el tribunal, demandantes y demandados, a fin de escucharlos y resolverá bajo su criterio y estudio en equidad en el plazo de 20 días desde que se formuló la petición. En dicha resolución el juez deberá hacer pronunciamiento sobre el pago de las costas procesales. Esta es la teoría, pues en la práctica la experiencia evidencia que esos plazos raramente se cumplen.
DESARROLLO DEL JUICIO DE EQUIDAD
1.- Comenzará por un escrito dirigido al Juez en cuyo encabezamiento se pondrá el nombre de los propietarios que solicitan el juicio de equidad. El escrito iniciador del juicio de equidad se presentará en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique la Comunidad de propietarios dentro del mes siguiente a la celebración de la Junta de Propietarios.
2.- Hay que nombrar a los contradictores, es decir, los propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del juicio de equidad, y sus domicilios para que puedan ser citados.
3.- Se desarrollarán las circunstancias de la Junta celebrada, el punto conflictivo debatido por el que no están conformes y no aprobado, las distintas posturas que se debatieron, y las razones argumentales que defienda la postura de la solicitud.
4.- El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad el conflicto, mediante resolución judicial, dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
En SOLUFINCAS, entendemos la importancia del compromiso comunitario. Por ello, recordamos a todos los propietarios que es obligatorio asistir a las reuniones de vecinos para garantizar el buen funcionamiento y la toma de decisiones en la Junta de Propietarios.
En Solufincas, Administración de Fincas y Comunidades de Propietarios, podemos ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas al respecto, ya sea en este u otros temas. Para nosotros será un placer poder hacerlo. No lo dudes más y consúltanos sin compromiso AQUÍ
